摘要：不动产登记制度是物权法中的重要制度，是权利人在申请后交于国家专职部门将不动产权及其变动的相关事项记载于不动产登记簿的事实，也就是采取某种方式来确认和表现物权权属情况，即物权公示。通过这种登记方式来确认和表现物权权属情况，当不动产权发生改变时，需运用相应的方式方法加以公开。我国的不动产登记制度起步较晚，是在2013年11月国务院决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，2014年11月颁布了《不动产登记暂行条例》。因起步较晚，发展至今，在某些方面还存在着一些不尽如人意的地方，对出现的某些不动产登记纠纷还没有相对应的解决政策和办法，给社会经济生活造成不利影响。
关键词：不动产；登记制度；实施；完善策略
1不动产登记制度的内涵
要了解不动产登记制度，首先得了解什么是不动产。我们一般意义上所说的不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。土地定着物则是指固定于土地上不能移动的并且具有自己独立价值的物，譬如地上房屋、地下管道、树木和沟渠等，虽与土地连接，但却不是土地的组成部分，又因其固定于土地之上，所以同样适用规定不动产的相关法律。不动产登记制度就是指将上述不动产或记载或变动的相关事项记载在不动产的登记簿上的环节。从另一个角度上来说，不动产的登记其实是一种物权的公示，即不动产的权利人或是利害关系人可以通过申请查阅来了解该不动产的产权权属情况，并因此无法产生善意取得，承担不作为的义务责任。这其实是不动产物权排他作用的外向表现，按照这个原则，一旦登记的不动产物权发生变化时，需要及时的记载并公开，以确保不动产物权交易的安全。这就是不动产登记证制度存在的最根本的原因。目前我国不动产的登记会产生两种法律效果，一种就是物权变动的成立效果；一种是物权变动的对抗效果。物权登记的成立效果换句话来说就是物权变动成立要件，不动产的物权变动需要不动产交易的双方当事人具备变动的意思表示，并且将该意思表示登记予以登记，非经登记不发生当事人之间物权转移的效果，也就导致不发生对抗第三人的效力。而物权登记的对抗效果是指物权转移时登记只是为了对抗善意的第三人，一般适用于所有权保留的情形，此种情况下，不动产的物权变动是一经当事人双方合意即成立。随着《物权法》颁布和试行，我国不动产登记的法律依据和登记效力被明确，成立要件主义、对抗要件主义二者共存，而成立要件主义为法定，对抗要件主义为例外。
2不动产统一登记制度实施过程中存在的问题
通过数次调查和分析可以看出，数据资料整合方面存在严重问题。因为不动产统一登记核心要素就是要彻底捊清不动产数量和基本状况，为后续社会发展改革献计献策，剔除不良之处。但是不动产统一登记制度实施的今天，仅仅局限在已经办理完成的不动产登记数据资料信息内容整合，很多大型领域已经达成了真正意义上的信息资源共享，但是上述要素与社会上的政府机构和公安、民政等部门尚未达成高度联合。从实际角度而言，不动产登记事项、不动产物权变动后，物权变动所涉及道德法律理论很多，均应该按照法律程序、规章制度进行登记操作，之后才能进行效力衍生和措施执行，其中不包含法律另行规定的内容。住房涉及划拨土地补缴出让金问题和已办房产证、无合法土地权属来源凭证问题、关于原有《国有土地使用权证》记载土地用途为“综合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不动产登记时统一用途和年限的问题、已建项目占地面积、用地界线调整的问题、因继承、受遗赠取得不动产办理登记的问题均未透彻解决。由此可以得知物权法在不动产物权变更方式层面上具体沿用登记生效的处理原则。但是相比之下，法学界对于这部分登记制度设计上存在强烈的争议现象，具体原因就是当前未能衍生出普遍被认可的重要理论，即便是物权法中的规定切实，也并不证明其在理论层面上是正确的。
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3完善不动产登记制度的新路径
3.1登记范围要明确
不动产登记过程中，物权登记效力，是整个登记制度的核心，就必须要明确登记范围，规范不动产登记的程序，明确不动产的归属，发挥不动产的效用。登记权利范围必须要容纳土地管理法、国有土地使用权、城市房地产管理法、土地承包经营权、宅基地使用权、采矿权、渔业法等所规定的这些权利，法律规定也要详细、明了。
3.2提高登记人员的专业化能力，建立考核机制
不动产登记具有公信力，登记工作的准确性与申请人、利害关系人的权益密切相关。登记工作的质量，直接关系到房地产交易的安全，影响到社会的稳定与和谐。登记机关的登记人员的业务能力、人文素质修养以及工作的责任心等都直接影响到不动产登记错误率，因此，不动产登记机构必须对登记人员定期开展业务培训，有针对性地设计培训内容，增强登记人员对有关不动产登记方面的法律、行政法律以及部门地方的规章制度的学习意识，实战模拟演练不动产登记实务操作，即兴分析房地产登记案例可能遇到的各类问题，进而降低登记人员的错误率，提高交易安全的准确度。此外，登记机关还要把建立登记人员考核机制放到不动产登记工作的重要内容里，那些未能通过专业知识考核以及绩效考核不合格的登记人员，不得从事不动产登记工作，这样一来，从制度上就规范了，会使我国登记人员更加专业化和职业化，也更具有工作的责任感和使命感。
3.3要统一技术标准
国家和相关部门要不断完善不动产登记制度的相关法律法规，使不动产登记工作能够有章可循、有据可依。尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系，实现管理信息化、数据化，提高登记信息、资料的准确性。避免出现登记数据信息不兼容的现象，实现不动产登记信息的共享和整合。同时，在不动产登记过程中还要全面进行实质审查，提高登记信息的真实性和准确性，减少和避免因登记错误而引发的行政诉讼几率，降低不动产交易双方承担的风险。登记机关的相关工作人员，要转变工作作风，树立严谨、务实、公正的态度，才能做好不动产登记工作，才能确保买受人合法权益得到保护。
3.4建立统一的登记机关
统一不动产登记机关是社会进步的必然趋势和必然结果。纵观其他国家的做法，通常是采用登记与司法系统相结合，都具有两个规律性可循：①登记机关多为司法机关；②登记机关都具有统一性，这两个特征都是物权公示原则决定的。借鉴他国经验，统一我国不动产登记机关，不能象目前的多头负责。根据我国实情，可在各县级以上的政府部门设立专门的不动产登记局，对不动产登记的相关事宜进行统一登记、统一管理，使登记、根据、程序、效力、簿册等都统一、详尽、清晰，有利于构建我国不动产登记体制，才能更好的发挥公示作用和公示效力。
4结语
总之，随着社会经济生活的快速发展，不动产登记制度已成为社会生活中不可缺少的内容，也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域。根据实情，积极解决目前存在的问题，不断完善不动产登记制度，保护不动产权利、保障人民切身利益的基础。进一步完善不动产登记制度，是推动不动产登记工作的重要保障，对社会经济的良好发展具有积极地推动作用。
参考文献：
[1]司泽楠.完善我国不动产登记的若干思考[J].法制与社会，2014（1）.
[2]李娅媛.浅论我国不动产登记制度的缺陷与完善.经营管理者，2013，19.
论文作者:覃红仙
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/15
标签：不动产论文; 物权论文; 制度论文; 土地论文; 变动论文; 要件论文; 机关论文; 《基层建设》2018年第28期论文;