摘要：文章主要从对主题的对基本概述出发，并且结合工程案例做出以下概述，旨在与广大同行共同探讨学习。
关键词：城市商业综合体；项目；风险管理
一、基本概述
1.商业综合体的概念
商业综合体的英文表述为 Commercial complex，是指城市中以商业活动为主，居住、旅店、办公、展览、会议、餐饮、文化、娱乐等两项以上功能为辅，一栋建筑或建筑群的统称。其中的“商业”是指与商品经济有关的活动，包括但不限于零售、餐饮、娱乐等，商业综合体是城市重要的经济单元，突出特点是多功能、高效率、复杂而统一。
2.商业综合体的分类
（1）社区商业综合体：通常位于大型社区中心或者几个小型社区中间地带，为满足社区居民日常生活消费而建立的购物环境，它功能完善，并具备完整的交通系统设置，如室内外停车场等。一般规模较小，建筑形式不像城市商业综合体那样时尚高端，走的是接地气的中端路线，通常与社区的居住环境协调。小区底商能够满足本小区居民的日常生活消费，社区商业综合体的服务是辐射整个社区，而非单一的住宅小区。
（2）城市商业综合体：一般规模较大，位于城市中心区，结合城市的行政及文化设施，形成集商业、办公、居住、饮食、娱乐为一体的大型综合体建筑，通常作为城市的商业文化中心。例如天津银河购物广场，总占地面积 74.6 万平方米，总建筑面积达 35.7 万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等多功能业态于一身的典型商业综合体。
二、工程概况
工程名称：X工程，建筑面积：85 万㎡，共计 45 个单体占地面积：19 万㎡建筑类型：框架结构容积率：<4.5；绿化率：≥20%总户数：4000 套左右。
1.对X工程风险评价的方法
（1）分解法
分解法指把一个复杂的大系统分解成一个个的小系统，将复杂的事物分解成简易、便于操纵的事物，从而可以缩减大系统的识别复杂性，加快项目的进程。对于一个综合项目来说，我们很难从项目的整体去分析风险，而通过把项目的详细划分和分解，我们就可以逐渐的解剖出隐匿在其中的风险。具体步骤：首先将一个项目按照它的种类和构成层次去进行分解，如按照项目的结构来分，我们可以分为：单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。然后在分解出的子项目中寻找出个个风险因素，直到最重发现所有可能存在的风险因素为止，然后进行综合归纳，编制分解图。
（2）头脑风暴法
所谓的头脑风暴法是一种通过刺激性讨论，进而得到创新性思想的过程。它是由美国人奥斯本在 1939 年首次在广告设计中提出来的，在其中奥斯本指出“头脑风暴”可以让所有参加会议的人畅所欲言，通过专家们丰富的经验创造出良好的讨论讨论氛围，进而发散人们的思维，让所有人不分年龄不分职位的发表自己的意见。头脑风暴法的组成成员一般可以分为：
1）学术方法论的学者——一般为风险分析或者风险预测方面的专家，由他担任会议的组织者。
2）会议思维的提供者——为专业范围的学术专家占会议人数的 50%～60%的人数。
专家人数需要控制在 5～10 人左右范围之内，同时会议的进行时间不用太长，组织者要有良好的把控能力，保持会议的讨论氛围，让与会者畅所欲言以便于产生新的思维和方法，总体来说需要遵循以下几个原则：①禁止对他人所表达的观点进行批评，提高与会者的积极性。②发言的观点目标需要集中，信息量越大越好。③巧妙的去鼓励他人勇于提出自己的观点，同时改善别人的观点。
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2.商业综合体 X 项目风险防范
（1）建立健全风险管理机构
针对商业综合体 X 项目投资风险管理需要，成立专门的风险管理办公室，具体负责项目开发建设过程中的风险管理决策以及各项投资风险管理决策的实施工作。风险管理办公室主要由本企业的高层管理技术专家组成，同时可以邀请本企业外的一些风险管理的专家学者，全面负责项目风险管理的重大决策，包括风险管理方案的制定、投资风险管理计划的编制及调整等。同时由招商、设计、工程、营运、财务等管理人员组成基本执行层，以增强投资风险管理的全面性，避免在风险管理当中因为一方面的不足，导致风险管理的缺陷。其职能主要体现在以下几个方面：
①1.投资风险信息收集和处理；在商业综合体X项目开发建设的过程中，负责研究国家和区域经济政策、行业政策，对天津市及经济开发区的规划、土地、项目等进行及时、准确的分析，为该项目的经营决策提供正确的依据。②沟通的职能；根据项目风险管理的需要，确定风险管理组织机构，明确风险管理人员的岗位职责，理顺风险管理部门与其它部门之间的关系以及相关信息的分析与反馈关系。落实各个部门在风险管理上的责任，加强职权部门对于风险管理工作的监督和激励，从而为风险管理提供足够的信息保障。这样即便是在每一个环节或者责任人上出现风险，也能及时觉察风险的存在，并进行识别，降低风险发生的几率和风险的损失。③监督管理职能；监督管理的职能主要针对内部实施行为进行监督管理，避免人为因素导致的风险发生。其主要监督管理部门是各个执行部门，主要监督内容是严格落实企业的规章制度、工作标准和工作流程，对风险管理计划的执行情况进行跟踪检查，及时完善风险管理计划。对于计划执行的过程中的偏差情况，要详细分析偏差出现的原因，在此基础上对出现的进行纠正，保证各项计划能够与实际发生一致。
三、商业综合体 X项目战略层面的风险防范
1.项目投资决策阶段的风险防范
商业综合体X项目在投资决策阶段面临的风险因素比较多，并且由于风险因素具有不确定性的特征，在投资决策的过程中很难从根本上避免这些因素带来的影响。考虑到这些因素对项目决策的成败有着直接的影响，在实践当中应该从投资决策需要的角度，对这些可能存在的风险进行有效的防范。高度重视项目开发建设的可行性研究。在可行性研究当中，要以实际调查为基础，以科学分析的结果为依据，加强市场监测，最大程度的保障投资决策的准确性。商业综合体市场在投资建设上面临着过热的问题，为了抑制商业综合体市场过剩的情况进一步恶化，国家出台相关政策进行调控。商业综合体X项目在决策过程中，必须充分考虑到政策的影响。
2.项目前期准备阶段的风险防范
从风险管理的角度来讲，风险识别发现的越早，越能采取积极的措施进行干预，才能及时将风险给项目开发经营带来的影响降到最低。在投资风险管理当中，应重视项目建设前期的风险管理。在这一阶段中，风险管理办公室应该全面细致的对项目开发经营风险进行分析，通过采取购买保险、合同约定等措施，实现风险的转移或降低风险对项目的影响。将项目投资建设过程中不确定的、可能出现的重大损失，转变为确定的、损失较小的风险，例如，通过付出一部分保险费，将风险转移给保险公司，或者通过合同的方式转移给其它公司承担，从而减少风险带来的损失。
3.项目建设施工阶段的风险防范
重视监理单位在风险管理中的作用。要求监理单位派出经验丰富、足够数量的监理工程师，对商业综合体 X 项目进行全面的监督管理，保证工程建设的正常开展。在施工过程中，实行监理旁站制度，即对于重点施工环节，监理工程师必须在施工现场进行监督检查，针对施工过程中出现的问题，及时进行纠正。编制施工总进度计划，并将其作为工期风险管理的重要依据。另外，在保证施工总进度计划的前提下，编制施工节点计划、月计划、周计划，并在施工过程中逐层落实、严格控制。为了将计划的实施严格贯彻到工程施工管理当中去，要求施工单位在施工管理当中，必须每天进行一碰头会。在会上要求各个部门须及时汇报施工过程中出现的问题，并采取积极有效的应对措施，避免因小失大、造成不可逆转的风险。
参考文献：
[1]张宝庆.城市商业综合体驱动功能的分析与研究[J].新疆大学.2013（20）
[2]中央商务之星：华润置地[J].墨迹.走向世界.2014（35）
[3]张刚杰.谈城市商业综合体风险管理[J].建筑工程技术2015（33）
论文作者:孙英迪
论文发表刊物:《基层建设》2019年第9期
论文发表时间:2019/6/25
标签：综合体论文; 风险论文; 风险管理论文; 项目论文; 商业论文; 过程中论文; 计划论文; 《基层建设》2019年第9期论文;