大城市为何多“房地产泡沫”，本文主要内容关键词为：大城市论文,泡沫论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
最近，专家学者们就住宅价格泡沫问题展开激烈争论。他们的观点主要基于对宏观经济变量的研究。尽管他们承认住宅价格泡沫发生于“重要城市的中高端市场”，但城市在他们的分析中始终是一个“黑箱”。从统计数据上看，房价和地价上涨最快的往往是上海、沈阳、青岛、重庆等大城市。那么，为什么所谓的“房地产泡沫”大多产生于大城市呢？
首先，大城市的高住宅价格水平是城市经济成长的自然结果。城市经济成长是同类产业集聚、关联产业衍生、产业竞争优势不断积累的过程。这一过程不仅吸引了大量劳动力（既包括农民工、也包括大学生和高技术人员）流入，而且创造了高工资水平。这表明城市经济成长将自动地创造出对当地住宅的需求。在区域经济发展的极化效应作用下，具有区域中心性质的大城市其人口规模和工资水平都显著高于外围城市，因此，它们具有更强的住宅消费有效需求也就不足为奇。当需求缺口出现，城市经济体系会通过高层化和郊区化等空间拓展方式来加以消解。但工程技术、交通成本、公共服务等方面的制约决定了空间扩展的有限性以及城市空间竞争的不可避免。住宅价格上涨既是城市空间竞争的表征，也是城市经济体系配置资源、自我组织与适应的手段。
其次，大城市的社会分层和未来收入的乐观预期是大城市高住宅价格水平的重要原因。大城市的成长引起人口激增；这其中主要是外来人口特别是农村人口的“侵入”。同时，城市规模越大、分工越细化、经济越发达，社会贫富差距也就相对越大，大城市中的“过滤”现象也就越普遍。大城市中的居住演替和住宅过滤造就了活跃的二手住宅市场的同时，也有效地支持了中高收入者购置住宅的初始费用（包括首付金、交割费用、装修及搬迁费用等）的筹措。初始费用是影响住宅有效需求的第一分岔点，而未来预期收入流量是制约住宅有效需求的第二分岔点。大城市完备的产业门类、显著的产业竞争优势、众多的就业机会，将对大城市居民未来收入流量的乐观预期形成有力支持，进而可以缓解基本开支（维持日常生活的基本消费开支、偿付住房抵押贷款本息的开支、交通费用及物业费用）必须兼顾的压力。
再次，大城市的住宅价格泡沫很可能来源于住宅需求在区域和区位上分布的不均衡性以及预期与投资之间的正反馈。前文的分析主要强调近期专家学者们所忧虑的“房地产泡沫”可能交一定程度上是城市经济成长和城市内部结构分化的自然而合理的结果。但这不意味着我们完全否认了大城市住宅价格泡沫的存在。
住宅单元及服务由于附着于土地，通常被视为是不可贸易的。但这是相对的。住宅单元及服务虽然不能在城市间运输，但住宅消费者却可以在不同城市间迁移。对于大中城市而言，住宅需求不仅来源于当地，也来自于整个区域、甚至全球范围。这些大中城市通常具有环境宜人、交通便利、国际化程度高、发展前景良好等优势。在良好预期驱动下，区域住宅需求将部分地集中于少数中心性大中城市。有资料显示：目前外地人和境外客在上海购房人群中的比例已占30%；其中常驻上海及周边地区的近50万台湾人中有近8万人已购置上海房产，包括上海30%的高档住宅。考虑城市空间拓展的有限性及时滞性，即使域外需求只占当地住宅需求较小份额，也足以引起大城市住宅价格的急剧上涨。住宅需求不仅在同一区域内分布是不均衡的，而且在同一城市不同区位之间的分布也是不均衡的。某些区位由于交通条件和关联服务的可获得性以及经济快捷性而具有垄断优势。这些优势区位的住宅将由于过度需求而变得稀缺，进而由激烈的空间竞争而引发价格暴涨。住宅价格的区位极化现象将产生示范效应，带动周边区位乃至整个城市住宅价格不同程度的普遍上涨。以深圳为例。今年1-9月，福田、罗湖、南山住宅均价为每平方米7943元、7990元、6215元，分别比去年同期上涨了1.2%，9.1%，0.9%。而特区外的宝安、龙岗两区房价分别达到每平方米4004元、3845元，比去年同期大幅上涨8.5%和13.5%。这其实就是住宅价格区位极化之后的扩散现象。
域外资金的涌入与特殊区位的稀缺，如果仅作用于住宅消费需求应该不会引起价格过度上涨，因为住宅单元所提供的服务及效用是有限且可替代的。然而住宅兼有消费品和投资品复合属性。住宅投资者更关注住宅所有者年度资本成本（由住房抵押贷款利息、各种应摊税费、住宅年折旧额、首付金的机会成本、扣减住宅价格增长所产生的资本增值而构成）。当住宅价格以高于通货膨胀率的幅度增长，持有资本的年度成本为负，住宅资本实现保值增值，由此激发更强的投资需求。投资需求是因果累积循环的：在适应性预期的作用下，价格上涨成为价格进一步上涨的理由，年度资本成本为负值，住宅资本持续增值，从而诱导投资需求连续地自我创生。在消费需求旺盛、发展前景良好的大中城市中，预期与投资之间的正反馈尤为显著。有资料显示：截止2003年底上海投资性住宅销售额占住宅销售总额的16.6%。可以推测：投资者预期上海住宅价格仍有较大增长空间。事实上，今年前两季度上海房价、地价的涨幅仍高居全国之首：第一季度分别为28.3%、22.6%，第二季度分别为21.4%、24.8%。对此，专家学者们也许更关注“温州炒房团”之类的专业投资者。而在我们看来：住宅消费者本身也是住宅投资者，他们通过购置住宅将银行储蓄转换为更有利可图的住宅资产。少数专业投资者制造出住宅市场的繁荣景象，将会在短期内激发大量的消费者变成相机抉择者，在适应性预期的作用下和从众效应的驱使下跟随投资。住宅价格泡沫最容易在此时生成并膨胀。而经济发展前景良好、住宅有效需求充足、地域空间拓展有限的大中城市，无疑为这一场景的展现提供了最适宜的舞台。
本文的目的不在于系统阐述房地产泡沫的成因，而是偏重于从城市与区域经济学的角度，探究大城市住宅需求及住宅价格水平形成的微观机理；简言之，就是力求开拓与当前流行的宏观经济分析不同的新视角。