摘要：随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。二手房的租赁与销售的核心依托于中介公司，本文分析了我国二手房交易的现状和问题以及二手房中介在市场中的作用，并针对目前我国二手房交易过程中存在的问题，提出了规范与发展二手房中介的建议。
关键词：二手房；中介；现状；问题；对策
作为人们衣食住行的一个重要环节，住房问题已经成为人们街头巷尾热议的话题。随着新楼盘如雨后春笋，二手房市场也日趋活跃。主要城市的二手房占当地住宅市场的比重也在不断提高，新建住房面积较大，新商品房总价偏高。越来越多的工薪族和年轻夫妇将目光投向了总价较低、配套成熟、交通便利的二手房，还有一些人改变观念不想使自己的生活被房贷压不过气选择租赁，二手房中介越发火热。
一、二手房交易的现状
2011年楼市调控，对二手房市场有不小的影响，对投机和投资购房者是一个很大的压制。从市场数据来看，新政出台后，整个二手房市场的交易数量明显下降，但是具体下降多少还没有权威的统计。
其中，对二手房市场影响最大的一条政策是：个人住房转让，不足5年全额征收营业税。因为之前的政策是：个人住房转让，不足5年时间的，按照差价部分交纳营业税，而这样的政策其实对买房还是卖方心理影响都不大，但是全额征收营业税后，买卖双方都会权衡其中的利弊，甚至影响到新房市场和房价。但是无论是近期出台的各项新政还是即将出台的限购令，对二手房市场的交易量下降等等影响都是暂时的，时间不可能持续太长。而二手房市场是一个长期的市场，因此要短期的市场观望对其影响不会很大。针对本轮新政，成都的大中介公司都不会在战略上做太大的调整，顶多只是在新店的布点上做一些区域性的侧重考虑。
二、二手房的交易存在问题
比如手续繁杂、交易难度大、风险大。二手房一般都是个人之间的交易，相对于个人与开发商之间的一手房交易，二手房交易具有程序复杂、交易难度大、风险大等特点。二手房过户慢，买卖双方都存在较大的交易风险。买房人想在过户后付款，而卖房人则希望在过户前付款以规避可能的风险。交易时极易产生纠纷。由于历史原因，目前二手房房源复杂且产权归属多元化导致交易的困难，作为二手房上市交易时极易产生纠纷。
（一）对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。
（二）不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。
（三）卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。
（四）轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介，就难以全身而退，想不付钱很难。
（五）错误选择中介公司。目前，上海市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空。
（六）相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。
（七）对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。
（八）轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理，虚构房源，施行骗术。
（九）不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切，或是为了炒房，不到现场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕疵，不得不对簿公堂，最后还被认定为“恶意第三人”，承担不利后果。
（十）产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的想享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见利忘义，违背当初约定，争夺房屋。
三、中介机构在二手房市场上的作用
在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后管理服务的机构，一般都称为房地产中介或房地产交易评估公司。完善的房地产中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房地产交易而提供相关咨询服务。目前，成都房地产交易评估公司提供的中介服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代理业务；房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的咨询服务。房地产中介在上述领域中的地位与作用，主要是为卖者与买者之间供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。当然，这种服务是需要合理计酬的。很多发达国家在房地产行业，无论是买卖存量房产还是增量房产，几乎都是经过中介进行交易的，所有买房和卖房信息都是通过经纪人协会传送的。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有重要的现实意义。
四、二手房交易中介市场存在的问题
（一）中介公司的信用信誉度低
由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响，一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识，欺诈现象依然存在，比如参与炒房、吃差价、制造虚假信息，骗取看房费等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这虽然只是个别现象，但造成的影响却很恶劣。较为突出的是欺诈行为，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传都是虚假信息。
3.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
4.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
中介公司只有诚信经营、取信于民、服务于民，才能赢得客户的信任，客户才会主动到中介机构进行交易，中介公司也才能获得生存和发展。为此，中介公司应提高操作的透明度，提供准确市场行情及真实的房产交易信息，走诚信立业之路。
（二）从业资格准入门槛较低
房地产中介市场准入门槛低，对机构的资质管理和人员的资质管理不严格，形成了未备案的小型房地产中介机构和专业能力欠缺的从业人员较多的局面，不利于政府部门的备案和监督管理。退出成本低导致房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，影响行业发展。随着房地产市场发展迅猛，房地产中介公司发展过快，很多中介公司没有达到要求。有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子+ 一张桌子+ 一台电脑+一部电话”。许多中介公司的房产经纪人素质良莠不齐，大学生培训几天入职多数，人员流动频繁，直接导致服务水平低下，甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟利。
（三）存在大量黑中介
当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞，黑中介利用管理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理，得以生存和发展。部分地区黑中介的数目达到了令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。
（四）法律法规不健全
有《房地产管理办法》、《中国房地产经纪执业细则》等法律法规对房地产中介市场进行规范。但这些法律法规责任不清，可操作性不强，行业解释不清楚。立法滞后，管理部门便会因缺乏法律依据或依据不足，无法有效整治违规行为。
（五）行业间恶性竞争
由于政府监管不力，一些房地产中介企业不仅采取无照无资质经营、出租资质证书等违规操作，还采取低价拉拢、给回扣等抢夺同行客户的不正当行为。行业恶性竞争还表现在资产评估不一。由于价格的制定没有统一标准，行业间竞争恶劣，严重干扰市场秩序，影响行业发展。
（六）房地产中介机构问题多
房地产中介机构大多注册资本少，经营规模小，整体业务能力低，抗风险能力差。房地产中介机构无照经营、未经登记从事业务等现象发生较多，机构收费标准不一，名目多且乱，一些中介机构甚至利用虚假信息或“霸王合同”赚取差价。从业人员获得执业资格的不多，缺乏定期培训和技术指导，导致从业人员专业技能缺乏，服务质量差，职业道德水平低。
五、规范房地产中介市场的对策
1、完善相关法律法规体系
相关部门应建立完备的房地产中介法律法规体系，市场经济是法制经济，建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究，是实现房地产中介行业规范化管理的基础。对中介管理工作应使用法律、经济手段，规范中介市场。明确规定中介机构的权利与义务，使中介机构及从业人员能够严格按照有关法律法规的要求执业。严格把好房地产经纪机构及其人员的市场准入关，加强执业人员的培训，对不符合要求的中介坚决取缔，加大打击黑中介的力度，对中介机构和从业人员实行严格的准入清出机制。建立房地产中介服务的行业管理规定和从业人员的职业道德规范，使政府、中介机构和从业人员有法可依，依法行事。
2、诚信经营，加强品牌建设
品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑，完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德，加强机构内部的自我管理，提高企业的核心竞争力，致力于诚信经营和品牌建设。
3、强化消费者意识，提高警觉性
购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
4、完善协调机制，加强监管力度
政府除加强部门间的协调，应利用网络化手段细化分工，简化管理流程，透明指导监督职能部门的工作。政府部门对房地产中介行业的管理力度也应加强，特别是银行应加大资金的监管力度，完善资金监管服务体系，减少交易的资金风险。政府部门还可设立房地产中介行业协会，由行业协会提出规范化的执业要求，对违规行为处分。充分发挥行业协会在维护房地产中介市场和房地产中介从业人员合法权益的作用，充分发挥行业协会在管理房地产中介市场和房地产中介从业人员的作用。
参考文献：
[1]建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》2017 年
[2]岳昉.中国房地产中介组织运营与管理模式研究[D].上海：华东师范学，2017
作者简介：王荧，1991年10月29日出生，女，2014年本科毕业于黑龙江大学，辽宁省凤城县，现居北京。在职研究生专业：房地产经济与管理。
论文作者:王荧
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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