建设与国际化大都市相适应的社区商业，本文主要内容关键词为：大都市论文,相适应论文,商业论文,社区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F712.9
文献标识码：B
文章编号：1008-6250(2001)03-0014-05
社区商业（包括生活服务业）是城市商业的重要组成部分，是社区建设的重要内容，是实现城市商业服务功能的基础设施。北京作为首都，作为向国际化大都市迈进的现代城市，社区商业的发展更具有紧迫性。为了加快我市社区商业的发展，进一步完善社区商业服务体系，不断适应市民消费需求的变化，提高首都市民生活的质量。市商委和城八区商委对城近郊区130个居住区或居住小区（以下简称社区）的商业服务业发展情况进行了调查，本次调查从不同区域、不同居住规模和不同建设时期的社区入手，涉及居民41.38万户，132.4万人口，覆盖本市城区229.1万户居民的18.1%，城区651.8万常驻人口的20.3%。130个社区中最大的社区1.4万户，最小的社区105户，平均户数为3183户。
一、社区商业基本现状
在我们调查的城八区130个社区中，共有各类商业服务业设施1955个，经营面积67.3万平方米，占总居住面积1705.3万平方米的3.9%；平均千人拥有商业服务业网点1.48个，人均拥有商业服务业经营面积0.5平方米（分区情况见表1）。
表1 城八区社区商业服务业基本情况表
社区商业主要服务功能和配置具有以下特点：
1.社区商业对满足居民日常生活需要具有重要作用。目前，社区商业的服务功能主要体现在满足居民基本生活消费和满足较高生活需要两个方面。满足基本生活需要的有日用百货店、粮副菜超级市场和便利店等，这些零售业态构成了社区商业的基本配置。在130个社区中，90%以上的社区配置了百货店、粮副菜超级市场、便利店等网点，三种业态共有网点558个，占网点总数的28.5%，经营面积26.1万平方米，占总经营面积的38.9%。（见表2）
表2 社区商业行业分类一览表
满足较高生活水平的消费需求，主要经营行业包括餐馆、美容美发等居民服务业和部分其它行业。这部分网点有1334个，占社区网点总数的68.1%，经营面积32.1万平方米，占总经营面积的47.7%（见表2）。在社区商业服务的网点配置中，餐饮业的网点最多，达到530个，占全部调查社区网点1955个的27.1%，经营面积达13.9万平方米，占商业服务总经营面积的20.6%。
2.配套建设的商业服务业网点是社区商业服务业的骨干。在调查的1955个商业和服务业网点中，按政府规定配置的商业网点有393个，经营面积16.7万平方米，分别占网点总数的20%、经营面积的24.8%。这些网点，承担着满足居民日常生活必需品需求的基本功能。首先，配套商业网点的规模较大。配套商业服务网点单店平均营业面积为4214平方米，大于社区商业服务网点344平方米的平均规模。配套网点中营业面积1000平方米以上的网点约占配套网点的10%。由于具有一定的经营规模，有利于按照消费需要开展综合经营。其次，以经营日常生活必需品为主。在393个配套商业网点中：45%是从事日用百货业，22.5%从事粮油副食品经营，其余主要以经营餐饮业为主，都与居民的日常生活息息相关。第三，占有一定的区位优势。配套网点在配置时充分考虑了方便小区居民购物，在规划中通常沿居住区主路一侧排开，具有较合理的服务半径，较好地方便了消费者购物，成为社区商业服务业发展的依托和核心。
3.市场调节是商业服务业网点配置的主要方式。在调查中我们了解到，除了按政府要求配置的商业服务业网点外，其余80%的商业服务业网点和75%以上的经营面积是由市场自发配置形成的。
4.近年新建成的居住小区商业服务设施欠账较多。在130个被调查的社区中，不同居住区商业配套情况不同，基本情况是：居住区的商业服务配套好于居住小区，成熟居住小区的网点设置和行业分布结构明显强于新建居住小区。近几年新建成的居住区，一般建设规模都比较大，商业服务设施则欠账较多。据对占调查社区总数30%的近五年建成的39个居住小区的重点分析，39个居住小区的居住建筑面积为538.1万平方米，现有居民19.1万户，居住人口59万人；共有商业网点446个，营业面积23万平方米。千人拥有商业服务网点仅0.75个，千人拥有商业服务面积仅396平方米，低于调查社区千人平均507.9平方米的水平，与国家规定千人600平方米的标准，相差更多，缺口较大。
5.社区商业服务业的行业结构、经营水平和档次与社区的人口规模、收入水平和人口素质呈正相关。在调查社区的商业服务行业组成中，7000人到1.5万人口的规模小区，商业服务业是以解决消费者的日常吃饭、穿衣、理发等一般生活消费为主，经营业态以小型粮副菜超市、小餐馆和小便利店居多；3-5万人及以上的规模居住区，商业服务业的经营规模较大，品种较多，经营的重点开始转向百货类商品。经营业态主要有超级市场和日用百货店。对于需求层次和消费水平较高的社区，则服务行业配套较完善，出现了书店、鲜花店、验光配镜、茶艺馆等店铺，社区内还配有储蓄所、邮电局等。
二、社区商业服务业的发展趋势
随着经济体制改革的深化、市场经济的发展和人们生活水平的提高，社区商业的服务功能开始细分，居民的消费方式也开始发生了一些变化。主要是：日常生活消费的社区化倾向突出；服务性消费需求逐渐增多；社区消费的门类、层次日渐丰富以及对消费和服务水平的需求不断提高。表现在：
1.社区商业服务业的服务性特征日益突出。
首先，社区服务的行业及规模逐渐扩大。在调查的130个居住小区中，服务业涉及了28个行业，这些服务项目成为居民生活中不可缺少的组成部分。
其次，以服务经营带动实物商品经营。社区消费的基础是实物性商品消费。但由于各种实物商品日渐丰富，社区商业所提供的实物商品，已不能满足人们日益增长的物质需求，在居民对一般实物商品需求转向服务性消费需求的情况下，商家开始围绕实物商品开展多种多样的服务性经营，为居民生活提供了多种方便。
第三，家政服务需求出现了多样化的趋势。
2.对社区商业服务业的便利性要求更高。
生活水平提高和工作节奏加快，“日常生活不出社区”成为居民的愿望。
首先，要求提供购物或服务时间的方便。小区商业服务业在时间上，需要能够提供比商业中心或大商场更加便利的服务。目前，小区商业服务店铺的服务时间，一般可以达到12-14小时，一些连锁经营的便利店（如海淀区超市发的便利店、宣武区的特急便方便店等），营业时间可达24小时，并实现了昼夜销售和服务收入各占一半。
其次，要求提供购物或服务距离的便利。居民对社区商业服务业所提供服务的方便程度要求越来越高，所以，社区商业服务中心的位置成为能否提供满意服务的重要因素。按照《北京市人民政府关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》，服务半径在1000米左右比较合适。
第三，要求服务方式的便利。除了强化一般服务功能，如寄篮售货服务、小件寄存服务、上门服务、某些交费服务等服务外，随着城市社区服务信息网络的发展，网上购物、维修等新型消费需求不断增加。特别是提高店铺与居民之间的亲和力，保持良好的交互关系，以满足社区居民个性、个别的需求，十分重要。
3.社区消费需求呈现扩大化的趋势。
“社区消费扩大化”主要是指居民生活对社区的依赖性增强。围绕日常生活的方便、舒适，对社区商业服务业不断提出新的和更高的要求。表现在：第一，一般生活消费在社区得到满足。目前满足基本生活需要的商品经营占整个社区商业服务业收入的60%以上；第二，生活服务的范围、项目不断增多，水平不断提高；第三，新的行业和项目逐渐增多。从一般的吃穿用住，到高水平的装饰装修、环境美化；从物质的需要到情感的交流，需求层次逐渐提高，商业服务经营的品味也呈现出逐步提高的趋势。
4.社区商业的新兴行业有加速发展的趋势。
社区商业以其便利化、网络化的特点，正日益受到新兴电子商务的青睐。有资料说明，日本发达的便利店系统，就成为电子商务B TO C业务最好的物流支持系统。北京目前出现的SOHO，现代城和良乡西璐园小区的社区网络等，就将办公、生活搬进了社区，在扩大了社区功能的同时，也扩展了社区的消费市场。
三、加快社区商业发展的对策与措施
1.抓紧研究制定本市社区商业发展规划，开展社区商业服务试点工作。
《北京市“十五”时期商业发展规划》明确提出了发展“400社区”的工作重点。下一步要在商业发展规划的指导下，抓紧研究制定社区商业发展规划，并在城八区选择一部分社区，进行商业服务功能配套的试点，为研究提出适应国际化大都市需要的社区商业服务业功能配置要求奠定基础。规划重点：一是明确规划目标。重点是在商业服务设施的配置上，要以满足居民基本生活需求为原则，逐步达到基本消费不出社区。二是明确配置的方向和重点。对已经建成的城市居住区，以完善服务功能为主，通过调整结构、置换房屋用途、发展楼宅底市等办法，补足商业网点的欠缺。对新建的住宅区，要适应信息化和居民新需求的变化，以新型业态和突出新型服务为主，如配置社区商业中心，建立以商品经营和服务经营为一体的社区商业服务设施。三是明确配置方式、途径和措施。商业设施配置应在社区商业服务业发展规划的引导下，坚持以市场配置为主，政府引导扶持为辅的原则。
2.加快社区商业中心的建设。
社区商业中心建设可以通过调整和新建两种途径实现。首先，位于居住区较集中地段的地区级商业中心应向社区商业中心方向调整，将服务对象转向以周边社区居民为主，以方便居民日常生活、提高生活质量为服务重点，发展以经营食品、生活日用品、文化用品、餐饮、修理、服务等各类日常生活需要的商业、服务业。通过合理规划、网点布局调整，形成以社区购物中心为核心，以小型网点为补充，功能齐全的社区商业中心。地区级商业中心的骨干商业企业向集购物、餐饮、服务、休闲娱乐为一体的社区购物中心调整是社区商业中心建设的重点。其次，对距离市级、地区级商业中心1公里以外、居住人口在1-3万人的社区，应建立一个综合性的社区商业中心。社区商业中心的建设以规划建设和逐步培育相结合的方式实现。
3.继续坚持新建居住区商业服务设施配套管理的措施。
方便市民生活是政府商业主管部门义不容辞的责任。今后还必须继续坚持新建居住区商业服务设施配套管理的措施，并重点从两个方面改进：一是修改社区商业服务配套设施的标准。如：将原《指标》中的有关经营粮油、副食品网点标准，改为以经营日常生活用品的超市用房、以经营农副产品为主的社区菜市场用房（或用地）等内容，并根据需要制定新的配套商业用房比例标准和相应内容。二是加强对已建成配套商业网点的管理。同时，在市政府12号令的框架下，进一步明确在居住区商业服务设施建设中，有关规划、计划、房屋土地、工商、商业等相关政府部门的职责，理顺相互之间的工作关系及工作程序，提高政府部门间管理工作的协调性。加大住宅配套商业网点的执法力度，坚决纠正不按规定配套和使用的现象，确保建设单位按规定规划建设和交付使用配套商业网点，确保配套网点真正服务于首都居民的日常生活。
4.用现代经营管理方式和手段，全面提升社区商业的整体水平。
一是积极引进连锁经营方式，提高社区便民网点经营水平和效益。二是借助虚拟网络优势，加快商业服务业进入社区的步伐。近两年来，住宅区的建设向智能化发展，居住区内信息服务网逐步进入家庭。适应这种变化，商业服务企业应充分利用网络发展优势，将商圈扩大。即：一方面通过局域网，向社区居民发布商场内的商品营销、促销信息，同时了解居民的商品需求；另一方面，可以在社区服务中心设点，借助社区配送中心，将商品送到居民家中，实现门到门的服务。
收稿日期：2001-06-22