浅谈阿尔及利亚保障性住房设计阶段的成本管控论文_郑文举

浅谈阿尔及利亚保障性住房设计阶段的成本管控论文_郑文举

郑文举

中国水利水电第三工程局有限公司

摘要:跟随国家“一带一路”和“走出去”战略脚步,越来越多的中资企业走出国门,参与到海外施工建设当中,市场竞争愈来愈激烈,利润空间锐减。受阿尔及利亚大环境影响,人工费逐年上升,企业想要盈利,成本管控的各个环节都至关重要。本文以阿尔及利亚保障性住房项目为例,对设计阶段的成本管控进行简单的分析和探讨,希望能给在阿建筑企业带来一定的帮助。

关键词:阿尔及利亚;保障性住房设计;成本管控

引言

阿尔及利亚(以下简称阿国)保障性住房主要楼层设计分为R+5、R+9(R层为住房或商铺)两种楼型,且以R+5型房建项目居多,该房建结构简单,户型一般为单栋一梯4户或3户,每套房屋室内使用面积为67±3%m2。业主方为阿国各省的OPGI(不动产管理开发局),该机构为阿国一个重要、成熟的社会住房建设政府机构,该业主管理比较正规,以EPC施工设计总承包模式议(投)标。房屋设计基本采用密柱小跨度钢筋混凝土框架-剪力墙结构,空心砖墙体,楼板采用16cm厚楼板砖+4cm厚混凝土构成。主要施工项目有土石方开挖、回填、基础混凝土、主体框架混凝土、砌体和装饰、防水工程、门窗安装、卫生洁具及管路安装、电气安装工程等。施工图纸多以委托当地公司设计,经施工单位审核后上报业主及相关机构批复。

图纸设计及审核过程中应注意以下问题:

1、楼栋数设计

OPGI房建项目主要以房屋套数为单位来进行发包,合同计价方式为套内每平方米使用面积固定单价形式。

建议:在地形、地质满足设计要求的前提下应尽量采用一梯四户型进行楼栋设计。

优点:减少楼栋数量,相应的可减少基础开挖、土方外运、基础混凝土施工、回填、垂直运输设备(塔吊)的布置数量和周转次数,节约施工成本。

2、房屋总平面图设计

在业主指定的施工红线范围内,根据地形、地质对固定的楼栋数进行整体平面布置,楼栋布置分散为设计大忌。

建议:如施工场地为北部山地,楼栋布置应沿等高线布置,平行排列;如为南部沙漠场地宜按“凹”字型排列设计。

优点:沿等高线排列便于基础开挖及临时道路的修设,为后期的施工车辆及材料进出场提供有利保障,而且开挖量相对较少;平行排列和“凹”字型布置可使垂直运输设备覆盖率和使用率最大化,减少塔吊的周转次数。

3、房屋外立面设计

OPGI房建项目房屋外立面大多要求外形美观,设计有较多造型和线条,符合当地审美,但造型及线条对工人技术水平要求较高,且不利于现场施工。

建议:适当减少造型线条,如:外窗四周只设置窗台板挑檐,一次性预制安装;尽量减少外立面混凝土构造柱造型线条,以空心砖砌体砌筑代替。

优点:减少线条及造型,降低后期水泥砂浆抹灰施工难度,节约人工成本;砖砌体代替混凝土施工,施工方便,又可节约材料成本。

4、房屋可居住面积及建筑面积设计

保障性住房要求房屋平均可居住面积为67m2,容差±3%,且主合同给出了各功能间的大致使用面积,并要求K系数“居住面积除/建筑面积”小于或等于0.70。

建议:(1)平面图设计时,对各功能间的平面布置,充分利用容差±3%及K值系数的条件进行合理的平面布局。在业主允许的前提下,单户可居住面积容差宜控制在-3%~0之间,相应的建筑面积(包括阳台、公共廊道等)也可根据K值系数进行适当的调整。此项宜作为项目设计优化的重点对待。

优点:在单位居住面积单价一定的前提下,合理控制建筑面积的设计可在较大程度上降低项目施工成本。

(2)室内隔墙设计时避免出现不规则阴阳角,宜以直角为主。室内隔墙均采用阿国当地生产的8孔和12孔空心砖砌筑,如设置为不规则阴阳角,砌筑时需按一定角度切割空心砖,既造成材料浪费又耗时耗工,同时对施工人员的技术水平要求较高。

优点:结合阿国当地劳工和在阿中国劳务的技术水平,隔墙阴阳角设计为直角既降低材料损耗又可增加施工效率,施工质量也可得到保障,对紧后工序的施工也有益处。

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5.房屋结构设计

保障性住房主合同对结构设计并无强制性要求,无抗震等级要求,只需达到相应的承重能力即可。但天花板下最小净高度为2.90米为合同硬性要求,楼板采用16cm厚空心楼板砖+4cm厚钢筋混凝土构成。

建议:(1)在满足安全性能的前提下,尽量减少剪力墙的设置;框架梁及混凝土楼板的设计避免出现异性,如弧形、折角、拱形等。

优点:减少结构剪力墙及异性梁、板的设置,即可减少周转性材料(模板、脚手架)的使用,又可降低施工难度、提高施工功效,节约材料成本。

(2)保障性住房结构一般采用Φ6、Φ8、T8~T16型号钢筋,避免使用Φ8型号钢筋;水泥采用当地生产的普通水泥(CPA)和抗硫水泥(CPJ)两种,避免使用抗硫水泥。

优点:阿国当地仅有两家炼钢厂,其中仅有一家生产Φ8型号钢筋,产量极其有限,易产生施工现场停工待料、分包商窝工索赔的风险,且价格比普通光圆钢筋高出约25%;业主虽然予以补偿抗硫水泥的差价,但是抗硫水泥的生产厂家有限,一旦厂家距离施工现场较远,水泥运输费用将增加,不利于项目施工成本的控制,而普通水泥均以“就近”原则指定厂家供应。(注:阿国水泥厂均为国营单位,施行全国统一价)

(2)在满足结构安全的前提下,结构框架柱宜尽量设计为同一截面尺寸,避免出现多种不同截面尺寸或异性柱。

优点:如为同一截面尺寸,可采取加工定型钢模板,与传统木模板相比,可大大降低周转性材料损耗,且具有加固简单、节约人工成本、混凝土成品外表面美观等特点。虽然前期投入大,但周转利用次数多且模板保养维护简单。

(3)部分在阿中资企业将房屋层高设计为3.06米,相应的毛坯房室内净高度为2.86米(包含地板砖装修层),并得到了业主的批复图纸。此设计优化与OPGI主合同要求(最小净高度为2.90米)明显不符,后期存在较大的交房风险,但此方案在阿国也有不少成功的案例,且成本节约效果显著,在此予以谨慎推荐。

6、室内管路、电气系统的路径设计

当地设计公司在进行室内供水管、供电及煤气管道路径设计时,主要以美观为首要。

建议:施工单位在室内管路、电气系统路径图纸进行审核时,应以使用最少材料达到最大效果为前提,进行必要的设计优化。

优点:降低材料成本费用,使施工单位利益最大化。

7、细节设计

(1)阿国房建项目一般在楼栋R层室内设置排污井,后期在铺设地板砖时将排污井覆盖,不利于后期检修,如进行检修需拆除地板砖。

建议:将排污井设计安装在室外,合理设置,多根污水管可使用同一排污井。

优点:将排污井设置在室外,不仅施工方便,可预制可现浇,而且便于后期随时进行疏通、检修;多井合并也可降低成本。

(2)房屋结构图纸和室内管路、电气系统图纸通常为不同的设计人员完成,造成结构图中预留孔洞的位置时有偏差。

建议:在软拷贝CAD图纸上,设置同一比例尺,复制移动结构图分别与各系统图纸一一重合对比,确定正确的楼板预留孔位置。

优点:避免主体结构施工完成以后,由于预留孔洞位置偏差造成后期混凝土封堵,以及重新切割开孔产生的费用。

(3)门、窗细部详图及列表

建议:门、窗细部详图及列表应注明材质,门、窗框具体尺寸、厚度,门、窗样式。

优点:便于采购以及业主进行样品确认,减少因不确定因素带来采购成本的增加。

(4)其他设计

OPGI房建项目保障性住房主合同关于抹灰工程的描述为“内外墙及隔墙的外表面用水泥砂浆抹灰或石膏涂层”,此描述模棱两可,存在不确定性,有受到业主将中方公司与当地公司区别对待的风险。

建议:在建筑图设计中,予以明确标注室内厕所、浴室、厨房、阳台及公共部分采用水泥砂浆抹灰,室内廊道、客厅、卧室采用石膏涂层。

优点:阿国当地公司承建的房建项目均按照此标准施工,当地有众多成熟的石膏涂层施工队伍,采用包工包料的形式予以分包,相比水泥砂浆抹灰施工成本可降低约60%,属地化效益明显;另外采用当地分包的模式,也带动了当地人员就业,社会效益显著。

结束语

保障性住房不仅质量要求高,而且建设资金十分有限,为确保有限的资金得到有效的发挥,我们必须切实注重对其的设计,在设计阶段加强设计优化的管控,才能更好地达到控制成本的目的。因此,本文结合阿尔及利亚保障性住房设计实践,就如何在设计中加强成本管控提出了几点看法,希望得到同行的指导和借鉴,共同进步。

论文作者:郑文举

论文发表刊物:《建筑细部》2018年第28期

论文发表时间:2019/8/26

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