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宏观调控对地产业的紧缩，使得海外资金对中国的房地产表现出越来越浓厚的兴趣。
根据基强联行投资管理（中国）有限公司（以下简称：基强联行）近日对上海房地产的总体评估，宏观调控以来，每个月到上海房地产市场来寻找投资机会的海外基金有40至50家，数量比年初时至少翻了一番。
据基强联行董事副总裁、基金部主管陈咏东博士称，目前，共有100亿美元左右的外资投入到上海的房地产业，占同期整个上海房地产开发投资总额的13.7％。其中，以海外基金形式出现的约为3亿美元左右，而且“这一数字将在未来两三年内快速增加至20亿美元”。
中国房地产市场20％的投资回报率使得外资开发商纷纷下注。凯德置地中国控股集团公司公关部经理李琤洁称，该公司目前在华投资规模已达160多亿元人民币，在2005年还将分别在上海、北京和广东投资建设4个住宅项目，预计在未来5年内，它所属的新加坡嘉德置地集团在华投资规模将在现有水平上翻一番。
同时业内人士担心，海外资金的大量进入将导致上海的投资性购房比重上升，去年年底这个比例已经达到16.6％，而公认的国际警戒线为20％。
热钱大量流入
“从2003年下半年起，海外基金大批涌入的迹象就有所显现。”陈咏东认为这个趋势在今年下半年更加明显，而且会成为增长最迅速的融资方式。
央行房地产紧缩政策和121号文件的出台，使得房产商因为土地成本和拆迁费用迅速上涨而资金链绷紧。此前，房产商的自有启动资金一般为整个项目的20％-30％；政策变动后，这一比例达到了40％-50％。房产商的这10％-20％的资金缺口必须通过银行贷款外的其他方式筹集。
越来越多的上海本地开发商开始主动上门咨询，希望在资金和项目上找到更有力的合作伙伴；而恰好此时，20％的投资回报率正吸引着美国著名的风险投资机构摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金，在上海地产市场中寻找资金的出口。
“海外基金可能先从某个项目开始与合作伙伴进行尝试，经过几个项目后，再进行金融与房地产项目的结合——帮助他们在海外上市。”陈咏东说。
对地产业的银根收紧，更使得独立运作房地产项目的外资开发商开始寻觅新的融资方式，凯德置地在2003年成立了规模为0.61亿美元的凯德中国住宅发展基金，主要投资于上海、北京和广州的中高档住宅，已经参与投资了5个住宅房产项目。
融资的新方式
据了解，在目前阶段，海外基金不仅向合作伙伴投入自有资金，还通过其国际性的融资渠道，帮助开发商进行融资，以利于双方未来更长远的合作与发展。
目前，海外基金不能直接以房地产基金的名义在中国注册，多以投资公司的面貌出现。通过参股国内公司，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。比如，香港瑞安集团于2004年2月成立的瑞安地产有限公司，就引入了多家国际投资者的资金，资产总值高达10亿美元。
实物期权已经被上海的房地产企业采用，这种融资方式主要是本地房地产企业在开发的楼盘竣工前，将楼盘的若干套商品房以期权的形式，协定价格提前出售给外国投资者，销售收入作为本地房地产企业的启动资金，投入到进一步的开发过程中。
房地产投资基金（即REITs Real Estate Investment Trust）被业界认为是未来房地产企业融资的新趋势，它是指通过发行受益凭证的方式，私募投资资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资，实际上是一种专门投资于房地产的信托产品。
基强联行的调查研究认为，如果中国借鉴欧美各国的成功经验，将失业保险金、养老保险金等社保基金纳入房地产投资基金的范畴，则将极大地为房地产投资基金扩容，成为房地产企业融资的有效途径。
上海面临挑战
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，海外资金看好中国的房地产，主要原因是人民币升值预期和不断上涨的房价，“本身带有投机的行为，是一把双刃剑。”
“海外资金投资的基本是高档住宅和商用办公楼，人为地抬高了上海的房价，也提高了上海的商务成本。最关键的是，如果出现大量抛售的情况，肯定会引起上海房价的波动。人民币升值预期使国外开发商将手中的美元兑换成人民币，也加重了通货膨胀的压力。”
“现在，上海房地产投资外资已经超过13％的比例，楼盘的空置率无人得知，加上外地炒房团和本地的开发商恶意炒作，都会导致投资性购房比重进一步上升”。
据上海市统计局去年年底的数据，上海境外和外地住宅购买需求占比为25％（按面积计算），投资性购房比重达16.6％，已逼近国际警戒线20％。
开发商对此颇为乐观。李琤洁认为，宏观调控在一定程度上压制了投资性购房，“以我们在上海长宁区的天山河畔花园为例，最近半年来，自住买家比例有明显上升。”
业内人士告诉记者，海外基金做决定的时候要特别关注一下短期政策的变动——如果是长期投资持有房产项目，短期政策不会对投资决策造成影响；如果是中、短期的房产项目，投资决策可能会受到政策影响。
该人士认为，在未来的两三年内，国际上的大投资银行会购买存量商品房、已完工的物业，包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业（即Shopping Mall）等做长期投资。这个阶段的投资特点是，海外基金最短持有物业3-5年，这期间每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后，基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。
和目前参股国内企业，参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等相对应，“今后的投资将更加稳健，中国市场已经打开，海外资金一定会继续涌进来，政府也必须谨慎以对”。