1.珠海格力房产有限公司；2黑龙江东方学院建设工程部
摘要：本文主要列举了一些在项目建设中遇到的实际案例，分析项目设计及施工过程中产生的成本管理问题，并思考其解决方法。
关键词：设计；施工；成本管理
在当前的经济形势下，房地产市场热度持续增加，一方面国家的宏观调控力度日益增大，“限价”、“限购”等各类手段层出不穷；而另一方面，土地供应量则持续收紧，地价不断高企，“地王”频出。这意味着产业暴利时代已逐步离去，房地产利润正向社会正常利润水平回归。在这种情况下，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利空间的大小，必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。
1.设计阶段的成本管理
设计阶段的成本控制是项目成本管理的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动所带来的成本增加。研究表明，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上。科学合理的设计，可降低工程造价约10％。然而“闻道有先后，术业有专攻”，设计人员在造价方面知识的缺乏导致他们容易出现重技术、轻经济的现象，为保证质量提高安全系数或设计标准，而忽略了经济上的合理性，从根本上影响了项目成本的有效控制。
以下是几个实际发生的例子：
某项目主体工程招标前，公司成本部对施工图进行审核，发现分户开关箱主接线设计不合理，漏电开关设置太多；除1#楼之外的其他楼栋配电系统设置漏电火灾保护系统不属于消防强制条款，属于不必要的设计。通过与设计部门沟通对上述设计作出修改，减少预算造价近200万元；
某项目栏杆装饰工程施工前，公司成本部对施工图进行审核，发现栏杆U型槽、不锈钢扶手厚度偏大，建议将U型槽厚度由10mm改为8mm，不锈钢扶手由1.8mm改为1.2mm，减少预算造价约15万元。
以上例子说明，设计阶段对于工程项目造价具有决定性作用。在设计阶段通过强化管理，可以有效地保证工程质量，降低工程成本，提高投资效益，缩短建设周期。
设计阶段成本管理的措施：
（1）采用设计招标形式选择最合理的设计方案。目前，房地产行业普遍实行了招投标制度。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，更要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案，既要建筑造型美观，又要造价合理，保证项目的经济利益。
（2）合理配备有关人员。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于专业知识和实践经验的具有局限性，仅凭设计人员在设计阶段实施投资控制是不够的，应该配备一定比例的工程造价人员，以弥补设计人员在投资控制方面的不足，如万科制定的“成本管理工作指引”中，就明确规定：项目一经确定，进入设计阶段后，分公司设计部应牵头设立一个非常设性组织——项目设计工作小组。小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，由公司设计部项目负责人组织工作的开展。
（3）优化设计方案。在设计阶段，优化设计方案是控制工程造价的有效方法，其目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否先进可行，功能上是否满足需要，经济上是否合理，使用上是否安全可靠。在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。
（4）实行限额设计。设计阶段的成本控制任务，提高设计人员的经济观念，促使他们把技术与经济结合起来，严格遵守概算投资限额设计。万科制定的“成本管理工作指引”中就提出：委托环境设计之前，应根据项目档次、定位报告的目标成本，确定环境工程的单位成本（元/景观m2），并向设计师进行交底，作为概念设计的依据。
2.项目施工阶段的成本管理
施工阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段。建设项目的施工阶段成本控制是具体的、复杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。这一阶段对工程造价的影响程度为10%左右。根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更、现场签证。
以下是几个实际发生的例子：
某项目园建工程水景施工拆除了原施工单位已搭好的设施，导致施工场地狭小，影响后期材料的堆放、加工，为此施工单位要求增加人工搬运材料，安全防护棚搭拆费等费用149万元。
X项目屋面改造工程是在主体及室外配套竣工的条件下施工，为此需额外增加钢材、水泥、砼等材料的人工二次运输、垂直运输费用，以及制作抱杆措施费，该费用约195万元；另外，屋面铺贴层、防水层、保温层均需凿除重建，该费用约165万元；若在土建下架之前，确定加建方案，以上费用可节省。
X项目交楼标准由毛坯改为精装，图纸经过数次变更，改动较大。成本部根据现场实际排管布线进行测算，并将不同装修标准的安装工程（含给水、排水、强电）指标进行对比后，发现毛坯改精装的合计单方造价高达284元/平米，而采用毛坯交楼的单方造价则为132元/平米，精装交楼的单方造价为190元/平米。
施工阶段的成本管理措施：
（1）合理安排施工顺序，优化施工组织设计，减少临时费用。在组织住宅小区的施工安排开工计划时要考虑到附属配套能否与住宅工程同步进行尽量不发生临时供水、供电、供热的费用并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。
（2）建立工程变更制度，降低工程成本。工程变更是编制预算增减账的依据，是施工企业在中标后提高造价，增加收入的主要手段。因此，在合同履行过程中应严格按照合同变更确认批准程序，建立完善的合同履约跟踪检查制度，加强监督，从而更有效地控制工程造价。
（3）制定严格的工程量签证制度和程序。制定有效的现场签证管理制度，规范工程建设的现场签证的管理工作，使现场签证程序有章可循，才是避免建设资金浪费和控制工程造价的关键。
3.项目结算阶段的成本控制
竣工结算是控制工程造价的最后一关。竣工结算前，应严格履行竣工验收手续，及时收集整理各项相关资料，确保完整无漏；依据合同相关条款，逐步核定已确认的施工项目工程量、单价及费率等，保证结算费用的准确无误；
结算阶段的成本管理措施：
（1）项目结算负责人必须深入工地全面了解工程实况，熟悉建筑材料的品种及价格，要做到心中有数，避免造成计算的误差较大。
（2）专业知识的掌握：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度。结算人员不仅要全面熟悉定额计算，掌握各种用文件，还要全面了解工程结算定额的组成，同时还需要掌握一定的现场施工与建筑方面的知识。
（3）施工单位申报的结算资料，现场管理部门必须严格审查，确保资料的准确性，是否有多报、谎报等现象，尤其应注意是否遗漏涉及造价减少的变更。相应资料齐全后移交结算审核部门进行审查，结算审核部门在审查过程中如有不清楚的地方，相关部门应积极配合。
4.结 论
房地产企业的成本控制是全过程的成本控制，并不仅仅是成本管理部门的职责，应该是各部门，如设计、项目、财务等部门的共同职责。目前，房地产市场竞争日趋激烈，如何有效地控制好房地产企业的成本控制工作已经成为了房地产企业能否顺利实现长远发展的关键性因素。企业只有充分认识到了成本管理的重要性才能够合理地降低成本，提高效益，创造更多的价值。
论文作者:秦杨琳1,黄丽丽2
论文发表刊物:《基层建设》2016年7期
论文发表时间:2016/7/6
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