摘要：随着我国城镇化、工业化、信息化和农业现代化的发展，国家建立实施不动产统一登记制度，并将农房纳入工作范围，建立农房不动产统一登记流程，颁发不动产权证。进行农房不动产统一登记，有利于进一步深化土地管理制度改革、促进全市城乡统筹发展。
关键词：不动产统一登记；农房；不动产权证
引言
不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权，如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。“不动产”这一词原本来源于日本，意思类似房地产。在中国是指依自然性质或法律规定不可移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。不动产登记又称为不动产物权登记，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。土地、房屋等不动产是人们心中价值最高、最重要的财产。然而，一直以来，土地、房屋、林地、草原、海域等不同的不动产权利分别由不同的部门登记，“九龙治水”造成了产权交叉、重登漏登、重复抵押等问题，既不利于不动产交易安全，也浪费了社会资源，给公众带来不便。我国早期对不动产的登记领域主要局限在城市地区，对于农村的不动产登记缺少关注。随着我国城镇化、工业化、信息化和农业现代化的发展，城市土地呈现饱和状态，对农村土地的需求不断扩大，但由于并没有建立农村土地市场，缺少有效的流转和服务监督机制，所以需要进行农村不动产统一登记。我国农村不动产登记的内容包括土地承包经营权、宅基地使用权，房屋以及不动产及不动产权利的抵押权的登记【1】。
1农房的不动产统一登记
随着土地改革制度的深化和发展，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出：“保障农户宅基地益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”这对于切实维护农民财产权益、促进城乡统筹发展、保持社会和谐稳定，都将产生广泛而深远的影响【2】。加快“农房”的资本化和市场化的进程，前提是“农房”的权属正确清晰，信息完善，而这就需要农房与其所占的宅基地的公示手段的完备【3】。
2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，这是我国物权法治建设具有重大突破意义的关键节点，公民的不动产财产权从此受到法律更全面、更权威、更庄严的保护，中国作为现代法治国家迈出了至关重要的一步。《不动产登记暂行条例》的颁布，将结束以往不动产因管理部门不同而由不同部门分散登记的局面，为实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”提供了直接的法律依据。这不仅符合党的十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产产权制度”等的内在要求，而且对于提高政府治理效率和水平，实现行政审批和物权公示分离，方便企业和群众都具有重大意义。国土资源部、财政部、住建部、农业部、国家林业局联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度。
宅基地使用权登记发证是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。宅基地确权登记发证也是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要基础性工作。一方面，通过依法确认农民的宅基地使用权，可以有效解决土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，为农民维护土地权益提供有效保障，从而切实保障农村社会秩序的稳定与和谐；另一方面，只有确权登记发证了，农民享有的宅基地使用权才能得到法律的确认和保护，这是农民真正实现土地财产权利的产权基础和法律依据。因此，给农村宅基地使用权确权登记发证，其重大意义和深远影响是毋庸置疑的。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆通过农村宅基地确权登记发证，进一步明晰农村土地物权，有效规范农村土地管理，使这项工作有利于保护农民合法土地权益，有利于落实最严格的耕地保护制度及集约节约用地制度，有利于进一步深化土地管理制度改革、促进全市城乡统筹发展。
2农房的不动产统一登记流程
国家确立要进行农房不动产统一登记后，为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施农房不动产统一工作。各地区应因地制宜，全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。各地要以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度。实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作。
进行农房不动产统一调查、登记、发证一系列流程：
2.1申请
农房不动产统一确权时，首先要进行申请，提供相关文件：登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；农户原宅基地使用证或集体土地使用权证；农户居民建房用地许可证或建房审批表、临时用地许可证、规划用地许可证；房屋所有权证；与他人利害关系的说明材料。申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。
2.2权属审核调查
申请完毕后，进行相关调查。
2.2.1宅基地调查
相关工作人员会对农村宅基地进行范围、界限、权属性质、用途进行实地调查，并记录填写宅基地地籍调查表，当有邻宗共用界址边时，还需双方到场共同指界。根据指界人指定的界址点，现场确认界址线类型、位置；指界后，将实际用地界址线标绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明；实地丈量宗地的界址边长。同时，应丈量界址点与邻近地物的相关距离或条件距离，经过调查后，进行宅基地的确权和宗地设立。
2.2.2农村房屋调查
宅基地调查的同时应进行农村房屋调查，房屋调查内容：主要调查房屋的权利人、权属情况来源及产别、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积和实际面积、层数等要素。
房屋调查条件：
只对符合下列条件之一的房屋进行调查：
1）具有合法手续的房屋。
2）有正规地基和墙体及房屋建筑结构的房屋。
3）室内高度在2.20米以上的房屋。
2.3审核公告
经过土地行政主管部门审核通过后，将会公告宅基地土地使用者的名称、地址以及土地权属证明、面积等；
2.4审批登记
公告期内，农民对于公告内容没有异议，就在登记审批表上签署同意发证的意见，若存在异议的，可以进行协商调整。审批通过后，在不动产登记平台进行信息录入，图文整理登记。
2.5颁证
上述流程都按规定依法完成后，就可到国土局申领不动产权证。
3农房不动产权证
经过农房不动产统一登记后，农民可以领到新的不动产权证。不动产权证是将房产证和土地证合二为一，进行统一的登记、管理，但不动产权证和房产证、土地证还是有所区别。
3.1不动产权证
《不动产证》的外页除了中华人民共和国不动产权证外，内页有防伪镭射标签，盖章原为各地方人民政府的公章，现为各登记机构公章。内页内容除了规定了权利人、证件种类、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格外，还增加不动产登记号，是全国范围内不动产唯一“身份证号码”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。新版《不动产权证书》的使用期限，指的是土地使用权和海域使用权的期限，而不是房屋所有权期限。
3.2房产证
《房产证》的外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容，房产证的内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。
3.3土地证
根据国家有关规定，截止2009年1月，我国颁发的土地证书主要有三种：集体土地所有权证、集体土地建设用地使用权证、国有土地使用权证；土地证记载了土地的归属以及土地的用途，土地只是不动产的一种形式，还有其他形式的不动产也应当做不动产登记。
4结论
在当前农村土地管理制度改革迫在眉睫形势下，应积极开展农房不动产统一登记，加快全国农村土地管理进程。进行农房不动产统一登记可以保护个人产权；保障农民财产权利；交易更安全；买房办手续更快更便捷，同时可以更快的实现以人为本的社会理念，促进城乡统一规划。
参考文献：
[1] 谭俊，林增杰.地籍管理[M].北京：中国人民出版社，2011.
[2] 姜大明.建立城乡统一的建设用地市场[J].北京：人民出版社，2013，117.
[3] 高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困难与出路[J].北京：当代法学，2014，2.
论文作者:丁肇军,张畔涛,赵延真
论文发表刊物:《防护工程》2019年9期
论文发表时间:2019/8/10
标签：不动产论文; 宅基地论文; 土地论文; 房屋论文; 确权论文; 农村论文; 产权证论文; 《防护工程》2019年9期论文;