中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析
何鲜珍
（长沙佳兴房地产集团有限公司，湖南 长沙 410000）
摘 要： 我国城镇化进程的加快以及居民对房产投资的热度使房产需求居高不下，促进了房地产行业的发展。但我国经济的深化改革以及经济的下滑又给房地产企业的发展带来阻力，尤其对中小型规模的房地产企业来说，在目前的经济背景下，企业获利的难度不断上升，而中小房地产企业的规模、信誉等问题又使其融资难度较大，中小房地产企业经营中面临融资难的难题，进一步增加了企业破产风险。本文主要通过分析目前中小房地产企业所处的内外部环境，探寻提高企业融资能力、创新融资方式的策略。
关键词： 中小房地产企业；融资创新；竞争优势
一、中小房地产融资渠道及现状
我国房地产行业发展前景一直较为良好，所以房地产企业的数目也较多，不过其中中小房地产企业占据七成以上。对于诸如万达商业、红星美凯龙等大型房地产企业来说，由于其经营规模较大、业务涉及面较广、产业链丰富等，所以拥有多种融资渠道，包括银行贷款、合作贷款、股票融资等。同大型企业相比，中小房地产企业经营优势较少，主要融资渠道为债务融资[1]，但在目前的经济形势下，中小房地产企业获得融资的难度较高：
首先，中小房地产企业的业务较为单一，规模也较小，所以偿债能力也较低，再加上我国经济下行以及中央银行对商业银行贷款的管制，导致中小房地产企业难以获得商业贷款。其次，虽然银行不是唯一获得贷款的途径，中小房地产企业可以依靠民间借贷、借贷公司等获得资金，但在目前我国经济形势下滑的趋势下，市场预期下降，压缩了房地产行业的获利空间。同时，中小企业的经营尚未如大型房地产企业形成较为完善的企业管理和运行流程，风险发生的概率较高，中小房地产企业贷款的利息较高。通过非银行渠道需要付出更多融资成本，而这也压缩了中小房地产企业的利润空间，影响企业自有资产的累积。
二、优化对策探析
1.影响中小房地产企业融资的因素
（1）市场环境
马铃薯出苗后要立即逐垄检查，发现缺苗要及时挑选已经发芽的薯块进行补种。注意分析缺苗的原因，如是正常缺苗及时补种即可；如是由于腐烂导致缺苗的，要彻底挖出腐烂的薯块及周围土壤，再回填新土后补种。
同西方发达国家相比，我国金融市场还处于不完善状态，房地产金融体系并未建立。类似美国房地产市场较为普遍使用的抵押债权证券化还未得到良好的应用，对金融工具的利用效果并不理想，房地产金融产品较为单一，难以获得直接的融资渠道。而中小房地产企业受其经营、规模等的影响，获得直接融资更加困难，主要依靠信贷资金。
第一，做好项目的前期可行性分析。中小房地产企业开发项目是否成功关键做好项目前期可行性分析。一般企业的可行性分析主要集中于对项目的地理位置、项目的定位、项目的配套、项目的亮点和卖点以及项目是否符合国家政策（如学区房、安置房等）等方向。在前期做好详尽的项目资金来源分析、项目盈余分析等，如此才可以使得房地产企业的项目得到银行等贷款机构的青睐。
为了有效遏制灌区地下水位的下降，实行最严格的水资源管理，确保灌区水资源的可持续发展，依托节水型社会改造项目建设时机，将该灌区作为试点区域率先架设IC卡式预付费机电井水资源管控器系统，以此有效严格管控水资源，有力保障农业水价综合改革和阶梯水价的顺利推行。
外部创新主要针对市场环境这个影响因素，中小房企融资渠道的扩增主要依赖我国房地产金融市场的完善，提高金融工具产品的多样性，从而为中小房企提供多个融资选择。不过虽然房地产金融市场的完善较多依赖于我国市场的发展以及政府的调控，受企业掌控弱，但中小房企可以加强对现有金融工具的应用。
2.融资模式创新方向
第二，利用信托。房地产信托是指信托机构受委托人的委托，以个人的名义代为管理、处理所托管的房地产及相关资金，从而为受益人谋取利益。房地产信托目前在我国市场上的应用较为火热，尤其是在前几年房地产投资较为风靡的时期，投资者可以通过信托得到较高的回报，居民投资倾向较高。所以，中小房企可以加强自身和信托机构的合作，利用信托方式获取资金。
（1）外部创新
除了中小房地产企业融资渠道较少之外，中小房地产企业本身的管理情况也是主要的影响因素。当中小房企经营稳健且发展趋势较好时，企业的偿债能力得到认可，借贷公司或者银行放贷风险降低，从而提高中小房企获贷的概率，同时也增加享受较低借贷利率的可能性。其中，企业的管理情况主要受到企业资金管理机制、内部控制机制、财务管理等的影响，所以也可以将企业管理情况这一主要因素分解为，企业资金管理的完善程度、内部控制的全面程度以及财务管理的合理性等。
第一，利用期权工具。对于未售出房屋，中小房地产企业可以采用销售期权的模式，按照约定买方拥有可以在未来约定的时期以约定价格购入房屋的权利，并享有不行使这个权利的自由，所付出的只是一个期权费。在目前的经济形势下，居民购房的欲望下降很大程度上是由于政府对房价的干预，居民想要购买房屋但怕房屋贬值，遭受损失。同时，中小房地产企业竞争力又不如大型企业，楼盘位置多不在黄金地段，使中小房企的房屋销售缓慢，拉长资金回笼周期。而期权费用一般较少，当未来房价上涨时，居民可以行使自己的权利，以约定的低价格买入房屋或售出期权获得利益；预测房价下跌时，居民可以放弃行使权利或者转售[2]。
从以上影响因素分析可以得知，中小房地产企业的融资能力可以从内外部两个方向创新：
（2）提高企业竞争力以提高融资信誉
第三，房地产企业项目开发贷款。项目开发贷款主要是房地产企业申请商业银行贷款：在项目前期取得国土证时，利用抵押进行流动资金贷款，在项目四证齐全时进行项目贷款，五证齐全进入销售阶段时逐步还款开发贷款。
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第二，以风险控制为核心加强内部控制。内部控制是企业主要用来调整自身经营活动、保障其不偏离既定运行轨迹的主要手段，主要的目的是减少或规避未知风险的发生，使企业可以获得预期经营收益。所以，中小房企可以从风险控制的角度加强内部控制，主要利用风险预警机制对中小房企各经营活动开展风险识别、评估以及预警。当提出预警后，企业便可以及时发现内部控制建设中存在的问题，及时进行修正，为中小房企经营目标的实现提供稳固基础，同时也提高了企业经营的稳健性，提高融资竞争力。
（2）企业管理情况
除了外部环境之外，企业融资能力还和企业的竞争力有关，而企业的竞争力是企业经营情况的外在表现。通过对中小房地产企业融资现状的分析，中小房企可以通过以下几方面提高自身竞争力：
第三，科学制定预算编制，提高预算指标的有效性。预算是企业对经营活动的预算，企业可以依据预算指标实现资源的优化配置，并提高资金的利用率，从而帮助企业规避或减少资金管理风险，同时一定程度上也减少了中小房企对资金的需求量，企业融资成本下降。而企业想要科学制定预算编制则必须遵守预算编制原则：首先，遵守相关性原则，预算指标必须和企业战略指标一致。其次，遵守财务指标和非财务指标相结合的原则。要求企业的预算数据不能单依靠财务数据，还需要考虑居民对房屋的偏好、地段的影响等无法在财务指标中显露出来的因素。最后，遵守定性指标和定量指标相结合的原则。由于涉及到非财务性指标，所以预算数据不能全部均按定量表示[3]。
第四，加强绩效管理。除了制度、设施等硬性条件之外，企业人员的工作能力以及工作效率是企业主要的软实力，对中小房企竞争力的提升有很大影响。所以，中小房企需要借助绩效管理正确地认识各员工的真实能力以及其能力变化情况，便于主管及时采用相应的措施加强个人、部门绩效。绩效管理主要分为绩效目标的制定、绩效沟通、绩效评价以及评价应用几个主要环节，目前，大部分中小房企对绩效管理的认知并不明确，还存在粗放式管理的问题。首先，中小房企需要加强绩效指标制定的有效性，遵循绩效指标、预算指标以及经营指标三位一体的原则。其次，企业要重视绩效沟通，主管要和员工一对一沟通，从而保证绩效指标给予员工的压力适中，不会带来负面效果。最后，加强对绩效评价的重视和应用，这一环节被大部分中小房企管理层所忽视。企业要将绩效评价结果和员工的切身利益挂钩，比如提高绩效工资的占比，实行多劳多得的政策，从而加强员工对绩效的重视，进一步提高员工工作的积极性，并极大地促进企业绩效水平的提升。
三、结束语
在我国经济下行的趋势下，贷款放贷的要求更加严格。借贷机构为了减少坏账率和呆账率，必然对企业的经营情况进行严格考量，所以，提高中小房地产企业竞争力是保障中小房企获得融资的重要手段。除此之外，中小房企还要不断增加自身的融资渠道，不能单一依靠债务融资，本文提出的债权和信托融资都可以帮助企业筹集资金。所以，中小房企还需要不断加强对金融工具的应用。
(4)加强信息沟通。强化信息搜集能力，不断提高信息化技术在工程造价中应用。可以建立价格信息数据库，或以往设计方案的数据库，并进行整理分析、定期汇总，通过网络进行工程造价全过程的动态监控和管理，使工程造价工作逐步走上科学化、规范化、信息化道路。
由于我国目前的电气设备检修制度已经无法满足发电厂的需要，因此，制定出更加科学合理的检修方案，是提高电气设备检修水平的重要措施。设备点检制度是检修人员利用监测仪器或监测设备，依照事先订制的电气设备检修计划，对电气设备进行定时、定量、定点、定周期、定技术的检修方案。设备点检制度的实施可以使检修人员全面的掌握设备的运行状态和使用寿命，对设备可能发生的故障进行及早的预防，并对设备已经存在的问题进行彻底的维修，大大降低设备维护的费用，有效的抑制了维修过度与维修不足现象的发生。
参考文献
[1]谢勇.中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析[J].财经界（学术版），2018，495（21）：20-21.
[2]史永乐.创新中小型企业融资模式研究——以房地产企业为例[J].中国商论，2017，（7）：43.
[3]王黎明，鲁守博，李凯.金融创新与中小企业产业集群融资模式探索[J].山东理工大学学报（社会科学版），2018，34（6）：13-17.
标签：中小房地产企业论文; 融资创新论文; 竞争优势论文; 长沙佳兴房地产集团有限公司论文;