60年代香港银行界对房地产业的渗透及其利弊，本文主要内容关键词为：银行界论文,利弊论文,香港论文,房地产业论文,年代论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
香港的房地产业是在第二次世界大战结束之后逐步发展起来的。在经历了1945-1952年的恢复期，1953-1958年的热身期，1959-1969年的第一冲刺期，1970-1975年的第二冲刺期，1976-1985年的定型期和1985-1995年的过渡期6个阶段以后，香港的房地产业已经成为高度商品化的行业。是香港经济的重要支柱之一，被称为“香港经济的寒暑表”。
在香港房地产业发展史上，处于第3周期的1959-1969年是香港房地产业发展的第一次冲刺期。其典型特征是银行界渗透房地产业，形成你中有我、我中有你、一荣共荣、一损俱损的格局，其影响力之大，不仅代表着此后三十多年香港房地产业发展方向的主流，而且渐渐契入大陆90年代以后房地产业的开发模式中。因此，考察这一时期金融型房地产业发展特点及其利弊，对于如何使刚刚起步的中国大陆的市场型房地产业步入正确的轨道，无疑是有益的。
一、卖楼花：银行业向房地产业渗透的开始
1945年二战结束后，被战争逐离家园的香港居民纷纷返回，新移民也因香港政治地位特殊而陆续迁徙过来。香港的房地产业开始进入恢复和发展阶段。
在1953-1958年的热身期发展阶段中，香港房地产市场开始出现新的变化，一是允许分期付款，年限一般是7-12年，二是允许整幢楼房分层出售，分别发契，这不仅赢得更多买家，同时也为投机提供了合适的场所。尽管如此，由于当时香港居民生活水平有限，普通市民还不敢奢望购买住房，因此房地产需求市场相对狭小，吸收资金的能力不是很大，还不足以诱导金融界把投放重点转移到该行业的发展上来。
50年代中期香港房地产业中最令人瞩目的变化是经营方式的变革，其中最典型的方式就是“卖楼花”。所谓“卖楼花”就是出售尚未建成的楼房单位。这是1954年香港立信置业公司首创的，它以“分层售卖、分期付款”的方式出售楼房。买楼花的人通常只要支付楼价的一小部分即可拥有房屋的产权，于是香港的一般家庭完全可以不必等到存足购房款项再去买房，而是可以把所购房屋抵押给银行，再从银行贷款支付房价的其余部分。这就大大便利了大多数中等收入家庭和一般劳动人民购买住房。以后，这一方式被其他房地产公司所采纳，遂演化为当今香港房地产市场的一大经营特色。
“卖楼花”这一经营方式之所以会产生并发展成为香港房地产经营中的主导方式，其原因是多方面的。
第一，战后经济建设的恢复增强了香港的经济实力，各界人士的货币收入增加。50年代中期以后，香港工业化过程进行得非常顺利，本地产品的出口值开始超过转口值，促使外贸结构向本地产品倾斜。于是，站住脚跟的厂商需要扩充厂房和办公场所；收入增加的工人、职员也初步具备了购买住房的经济条件。另外，当时港英政府采取怀柔政策，大大增加专业人士和各种人才的收入，对他们自置住房产生了相当大的刺激作用。这些都为住宅楼房和商业楼房创造了有利的需求条件。
第二，“卖楼花”符合中等收入家庭和一般劳动人民的购房能力。五、六十年代，香港房地产商的售楼对象大多是一般劳动阶层和中等收入家庭，如果等他们筹到足够存款再购买住房，不仅使房地产业投资回收慢、资金需求量大的行业弱点更加显著，而且会造成投资者的风险。而以抵押贷款方式购买住房，不仅大大降低了房地产商的投资风险，而且也为收入有限的家庭提供了足够的承受能力去购买住房，这就加快了楼房的销售和再建速度。
第三，“卖楼花”还受到炒楼者的欢迎，由于只需支付楼价的一小部分即可买进楼房，当楼价前景看好时，买楼就成了有产者最好的投机手段。例如，楼价是100万港元，炒楼者在楼房落成前只需支付楼价20%，即20万元，就可获得该楼产权。如果该楼房在落成时价格上升了30%，即上涨了30万元，那么炒楼者便可以50万卖出楼花，获利率高达150%。这时，楼花实际上已经成为一种期货，买家只要对未来楼价趋势判断准确，一般均能获利。因此，在炒风炙热时，曾出现过排队四日三夜抢购楼花的热闹景象。
最后，卖楼花抵押贷款给银行资金投放提供了一条很有效益的途径。由于香港房地产市场需求比较旺盛，楼房买卖潜力较大，因此，短期内银行推行按揭贷款风险并不大。把资金投向房地产，一则为银行提高资金使用效益提供了方便，二则便于地产发展商获得急需的资金。于是银行业对涉足房地产业兴趣日浓，双方都从按揭贷款中获得了好处。这无疑为卖楼花创造了相当完备的金融条件。
在“卖楼花”这一经营方式的推动下，香港的房地产业在60年代便掀起了战后第三次高潮。1961年与1954年相比，香港地价的增幅，视地段不同，达到2-11倍。房地产的投资者基本上都能获得理想的利润。根据1963年香港经济年鉴的记载，“经营者所获利润都在15-20%。如果靠银行信用支持，同时又遇到地皮和楼价继续上涨，那么经营者所获的利润就更多，有时数以倍计”。
由于房地产业的高额利润以及金融业的支持，香港的房地产公司越来越多。1962年，香港已有置地公司1500家左右，其中资本雄厚、规模较大的公司约有100家。大多数土地投资公司财力薄弱，主要靠银行筹措资金。由于当时房地产业非常兴旺，银行主动放宽信贷，争相开展“建筑放款”业务。银行对房地产的抵押贷款，在1954年-1955年度只有1.977亿港元，到1961-1962年度，则高达4.693亿港元。60年代中后期，银行对房地产业的贷款，仅次于外贸和制造业而居第3位，其增长速度甚至超过前两者。资料表明，1965-1973年间香港银行对各部门的资金分配，对外贸易平均高达30%，而制造业为20%，当时的建筑业和基础设施部门所占用的资金还在制造业之下。不过基础设施的信贷增长速度最快。扣除通货膨胀因素，基础设施平均每年递增38.3%；对外贸易居第二位，为11.7%；制造业只有7.1%。这种贷放政策倾向，其积极方面，是有助于香港城市的重建和房地产物业的发展，但另一方面，房地产业的投机因素却不断向银行金融机构渗透，而且由于占用的资金比重过大，使银行金融机构潜伏着周期性波动的危机。
可见，银行在推动香港房地产业发展的同时，也为日后的危机埋下了隐患。1964年下半年房地产部门出现的衰退迹象便是对银行信贷过度膨胀的一种警告，可惜香港金融界既不能未雨绸缪于前，又不能防微杜渐于后，遂酿成了一连串的经济风波。
二、挤兑风潮：房地产衰退对银行的报复
香港60年代的金融风潮主要是由房地产业的衰退引起的。
1964年下半年开始，香港房产的销售和出租开始呆滞，房屋空置率迅速上升。1963年，空置单位总计3485，1964年则增加到8015单位；房屋空置的平均时间，1962年为2.4月，1964年达到4.08月。空置数目的增加，对房地产价格和租金产生了消极影响。房地产商开始对售价和租金作出让步，但依然不能吸引购买者和租户。同时，公众怀疑某些银行大规模卷入房地产买卖，对其信心开始动摇。
1965年2月，银行信用危机终于发生了。在一年多时间里，一大批银行遭到挤兑风潮的打击，有的破产，有的则奄奄一息。
危机的第一阶段只牵涉到一家未组成法人的小银行——明德银号。1965年新年，社会上流传这家银号发生资金困难。1月23日，该银号发出的总值约7百万港元的支票遭到拒付。1月27日，汹涌的人潮涌向明德银号办事处提取存款。当天中午，港府银行监理处宣布，对这家银行的事务实行管制。经检查，银行总负债为2100万港元，总资产为2000万港元。从理论上说，亏空数额并不大，但资产中约有1850万港元都是按当时市价计算的房地产，后来价格剧降，资产大幅贬值。更糟的是，这类财产的一大部分是尚未完工的工程。4月30日，法院宣告明德银号破产。
危机的第二阶段开始于1965年2月6日，广东信托商业银行香港仔分行首先发生挤提风潮。挤提从下午2时持续到9时。当天，银行监理专员向公众保证，明德事件决不影响银行系统的健全。但是，2月7日早晨广东信托元朗分理处发生另一次挤提。在挤提过程中，汇丰银行元朗分行经理向人群广播说，汇丰充分支持广东信托，一时收效，当天下午挤提告一段落。可是，2月8日，汇丰代理总经理称只是保证有限支持广东信托，同天，广东信托总行和所有分行宣布暂时停业。同时，银行监理处宣布管制该行事务。香港财政司向公众保证，银行系统有充分资金。可是，官方的保证已难以恢复公众信心。当天下午，恒生、广安、道亨、永隆等多家银行的办事处前出现提款人群，而且数量不断增加，港岛中区交通堵塞，不得不召警察维持秩序。甚至在银行营业时间结束以后，挤提人群依旧徘徊在银行门前。2月8日晚，汇丰银行保证对恒生银行无限支持，并称它准备援助任何发生困难的银行。午夜，渣打银行也宣称，保证无限支持道亨银行和广安银行。这些宣告并未能制止恐慌，挤提不仅继续，而且蔓延另一家小银行——远东银行。2月9日下午，汇丰发表声明，保证对远东和永隆无限支持。由于整个形势有失控的危险，港府于9日下午发布管制银行紧急法令，规定所有银行每个存户每次最多只能提取现款100港元（用过户支票提取存款及工商业界提款发放薪金者，不在此限），为了解决货币不足的问题，宣布英镑纸币为法币，并安排由伦敦空运英镑纸币，准许以1镑等于16港元的比率，在香港市面流通，以应付由挤提而引起的钞票短缺问题。后风潮渐趋平息，2月16日，港府撤销限提100元的规定。
危机的第三阶段发生在恒生银行。该行在危机爆发时，总资产已经从1954年的3200万港元增至7.61亿港元，是香港最大的私营华人银行。该行大规模卷入房地产贷款和投资始于60年代初。从3月份起，社会上流传着关于恒生银行的种种谣言，少数巨额存户悄悄地从该行转移帐户。4月9日，恒生银行出现挤兑风潮，大批人群包围了银行的各个办事处，竞相挤提。4月10日，汇丰宣布收购恒生银行控股权51%，才把事件平息下来。在2-4月期间，恒生银行存款减少2亿左右，占其存款的30%。这场灾难的受益者是汇丰银行，它以非常便宜的价格，接管了一个有力的竞争对手。
危机的最后阶段发生在两家小银行：远东银行和有余银行。远东银行的老板缺乏银行业务经验，把大量资金投入到房地产贷款和投资中。1965年11月，有未经证实的报道说该行香港仔分行发生挤提。香港政府唯恐又要爆发银行倒闭事件，迅速采取行动，请求汇丰发表声明，称原先对远东的无条件支持仍然有效。该行欠汇丰4000万港元以上。为了归还这笔欠帐，它的所有资产，包括总经理的一些私人财产，都被抵押给贷款者。1969年汇丰撤销对它的支持，该行转由花旗银行接收。
有余银行也是因深陷于房地产市场而发生危机的。2月银行危机和房地产暴跌后，有余银行处于严重的财务困难之中，不得不向汇丰银行寻求支持。1966年9月，汇丰管制有余，对它总计2400万港元的存款负债，保证偿付。
三、双重危机：金融型房地产业的苦果
从“卖楼花”制度的内容来看，银行等金融机构参与房地产经营的主要方式是向房地产市场提供按揭贷款和建筑贷款。在整个房地产资本周转的过程中，生产是第一阶段，主要靠金融机构对地产商予以信贷支持，然后，地产商为加速资金周转，降低银行利息成本，开始分期分批向市场推出图纸楼房单位。接下来便进入第二阶段：楼房买卖。这时，启动的力量虽然也依靠金融机构的按揭贷款，但关键问题是私人购房的需求。如果置业人士愿意承受房地产商的物业，即可凭契据向银行贷款（金融机构称其为按揭贷款），由银行向房地产商支付楼价的8成或9成，利息则由购房者负担。但是，如果房地产市场出现萎缩，私人购房需求减少，房地产商就会缺乏资金，而过度卷入房地产业的金融机构也将出现呆帐危机。60年代香港金融风潮的产生就是对这种金融型房地产业的最有力的警告。
银行危机产生之后，明德银号和广东信托商业银行相继倒闭。除了股东遭到的损失外，广大存户的损失非常惨重。据记载，两家银行很大一部分存款负债几年后仍没有偿付。
除了这两家银行，香港整个华资银行业都遭到了那次金融危机的严重打击。香港银行业过去是被英资垄断的。但战后华资企业发展迅速，又相继在制造业及房地产业等方面打开局面，因此带动了华资金融业的发展。1946-1964年是香港华资银行的黄金时期。原先一些从事找换汇兑业务的华资银号纷纷升格为银行，其中恒生银行发展最快，成为华资银行的佼佼者。这些华资行虽然资本较小，但分支行数量很多，在香港华人特别是中下阶层和中小企业中，具有相当的影响力。然而，令人遗憾的是，刚刚兴盛起来的华资银行在脚跟尚未完全站稳之际，由于涉足房地产业过深而走向衰落。据统计，在1965年以前房地产业高涨时期，华资银行对房地产业的信贷比例相当高。到1965-1968年间，房地产业的投资占到银行界贷款总额的14-18%左右，其中主要涉及华资银行，而外国银行和国家控制的银行一般回避房地产贷款，因此幸免于难。在银行危机的袭击下，许多华资银行或因竞争能力不足，或因经营管理不善，或因违法行为而相继倒闭，有的则被兼并、收购或接管。1965年以后，香港政府基本上停发银行牌照，于是谋求在香港发展的外资银行便设法向华资银行渗透，对华资银行进行控制或收购。这股力量一直影响到七、八十年代。到1988年，在香港注册的华资银行虽有27家，但其中被外资大银行及其他机构收购参股、控股的就有20家，被香港政府全面接管的有2家。只有永隆等少数几家还能保持全部独立。华资银行从整体上来说已不能同外资银行进行较量了。
银行危机对于60年代香港房地产业的打击也是残酷的。当时，许多地产商因银根紧缩而资金周转不灵，企业纷纷倒闭。建筑业的雇佣总人数在1961年为18万人左右，到1967年底则骤降到9万多人。同时，房地产市场则由衰退走向全面萎缩。1965年到1966年，房屋空置数量增加了62%，地价下降了50-80%，楼房价格也大幅度下跌。较小的房间和分租楼房价格下降20-40%，西式华贵房屋则下跌40-60%。楼房抵押从高峰时期的3.622亿港元下降到1880万港元。
房地产市场的供求关系具有相对的特殊性。由于楼房建筑周期长，供需时间间隔比较长。当房屋土地供不应求之际，房地价逐节上升，虽然有时高到难以接受的程度，但由于银行可以提供8成到9成的贷款，因此买家只要动用一、二亿港元，就可形成10亿元的购买力，这诱使地产商以更高的代价增加“房地储备”，房地价升而又升，出现所谓“面粉贵过面包”的虚假繁荣。过度需求产生过度投机，过度投机又产生过度供给，一旦供过于求的现象产生，房地产需求便开始下降，于是过度借贷的金融机构急于追收贷款，迫使炒家抛售物业，导致房地产价格暴跌。金融业与房地产业便双双陷入困境。
四、政策和制度：金融型房地产业的晴雨表
香港60年代房地产危机和金融危机的发生既有偶然的诱因，也有制度缺陷所造成的必然因素。
1962年香港政府颁布新的建筑条例是第一个偶然的诱因。该条例规定了各种土地用途的地积比例（即地皮面积与在此地皮上兴建楼宇的总面积的比例），比1955年的条例更为严格，同等面积的土地上，其建筑面积要比以前少20%左右。但是，新条例的真正生效期是在1966年，在此之前兴建楼宇依然可以按照旧条例的规定。于是，许多拥有地皮的人为争得更多利益，纷纷申请建造楼宇。地产商们也希望在新条例生效前抢建更多的楼宇，都赶在1963年7月1日以前提出建筑计划。一时间，房地产公司争先恐后地购买地皮，开工建楼。资金不足就向银行借贷，多数华资银行见一时投资利润丰厚，也毫无顾忌地大量放贷，导致信用迅速地过度膨胀。抵押债务从1954-1955年的1.98亿港元陡升至1964-1965年的16.52亿港元，提高了8.34倍。其中绝大部分是由华资银行承担的。
第二个诱因是港英政府新的银行政策。1964年底，香港政府规定银行的存贷款比率为75%。很多银行害怕新的银行条例实施后政府对清偿力和房地产交易实行严格的控制，于是着手提前对自身的房地产贷款和投资予以整顿、清理和限制。银根开始吃紧，房地产市场出现衰退信号。楼宇的价格和租金开始下跌。楼价一旦跌落，抵押债务的负担就增加了，房地产公司开始大量地取消抵押品赎回权，更给置业者造成心理上的恐慌。于是卖方市场让位于买方市场，潜在的买方估计价格将继续下跌，便取消或推迟其置业计划。房地产业的价格危机导致广大公众猜疑卷入房地产市场的那些银行，因此，流言一起，便引起大规模的挤兑风潮。房地产业雪上加霜，伴随着金融危机而走向衰落。
此外，银行业没有一套较为完备的管理制度也是引发危机的一条重要的内在因素。其问题主要表现在3个方面：第一，清偿力不足。50年代末到60年代初，银行数量迅速增长以后（仅1960年就发出银行牌照86张），出现了一些资本不足、管理不善的投机性银行。银行系统的平均清偿力比率从1955年的53.3%下降到1961年的34.4%。有些银行的清偿力比率甚至降低到18-20%。第二，竞争过度。银行增多之后，许多银行为了吸收资金，竞相提高利率，1963年达到高潮，不少华资银行准备对12个月的定期存款付给高达0.9%的月息，对为期7天的通知存款付给0.5%的月息。有些银行甚至允许存款人在未到期前不经通知可以取款，利息也不损失。银行为了招徕生意，降低信贷标准。例如，没有担保就予以贷款，对抵押担保品估价过高，没有保证金即开具信用证等等。结果，一些银行盲目贷出巨款给炒家炒地皮，其中，许多客户的经营记录及财政情况很不健全。第三，经营管理不善。例如，资产和负债严重失衡，对流动资金处理不当，过分依赖同业拆借，对某一行业某一公司或某一集团贷款过多，1964年底以前，政府对银行的存贷款比率没有明确规定，许多银行的贷款都超过它本身的承担能力。有些银行在房地产市场兴旺时期，不顾后果地把银行业务混同于交易活动，自己也利用资金炒上一份，陷入物业市场，出现了流动资金缺乏的现象。更为严重的是，某些银行甚至进行非法经营，亏空公众存款。当时，有些银行董事和高级职员可以按照非常有利的条件，从他们自己的银行得到贷款，提供给其近亲和朋友，或者给予自己所控制的傀儡公司，从中获取佣金。正象人们所说的那样，这一时期香港的许多银行家在经验和实践上都算不上是真正的银行家。他们只把银行看作是取得进行土地、股票和诸如此类投机活动所需资产的方便途径，而不顾及稳定的银行原理。
最后，制度上的缺陷是这次危机背后最深刻的原因。香港没有中央银行，没有诸如存款保险的内在稳定机构。因此造成银行挤兑风潮的根本原因始终不能消除，此其一。香港当时没有诸如房屋互助协会、抵押银行、储蓄和贷款协会、人寿保险公司等金融中介来从事房地产业放贷业务。房地产业没有专门的职能机构从事操作业务，其资金往往依靠商业银行筹措。所以一旦金融恐慌出现，房地产业也连带着遭到沉重打击，此其二。由于货币市场和资本市场不完善，较小的当地银行又没有广泛的国际联系，因此其流动资金找不到诸如外国政府债券、新兴的高附加值产业等投资出路。所以每当建房高涨到来，它们的投资倾向往往偏好房地产贷款。五、六十年代以来，香港经济已由贸易中心转向工业，但金融机构没有很快地跟上这种变化，再加上非银行金融中介机构缺乏，因此，商业银行依然陷于混合型金融业务之中，其中房地产业务占有相当大的比重。一旦房地产业因各种市场因素（如居民的整体居住条件，薪水阶层的置业能力和他们所能接受的楼价、银行按揭利率高低及有无优惠条件等）而产生衰退迹象，这类银行就容易在最后关头因承受不了过大压力而崩溃。
综上所述，金融型房地产的正面意义是能够在短期内迅速地满足庞大的置业需求，香港物业总市值（政府物业除外）到1989年已高达13000亿港元就是明证。然而其负面的影响则是容易造成周期性的房地产危机和金融危机，不仅60年代的危机证明了这一点，1976-1985年的第5次周期的经验也证明了这一点。在这一次新的危机中，不仅香港当地的银行、接受存款公司以及其他行业的大公司相继倒闭，而且连新加入的中资机构也因涉足太深而受到严重损失，正常的资金运转受到影响。由此看来，金融业如何既推动房地产业的发展，又清醒地保持相对独立地位，是值得好好思考的一个重要问题。