空间经济学视角下城郊型开发区产城融合路径，本文主要内容关键词为：城郊论文,视角论文,路径论文,经济学论文,开发区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]TU984 [文献标识码]A [文章编号]1002-1329(2015)12-0054-10 [doi]10.11819/cpr20151209a [修改日期]2015-11-14 1 概述 1.1 研究背景 我国的开发区建设起步于1980年代，以国家在14个沿海港口城市先后建立了15个经济技术开发区为标志，地方城市普遍迈入了开发区大规模建设时代。随着我国工业化和城市化的深化发展，开发区的产城融合日益成为一个受到关注的问题。2014年3月，国家出台的《新型城镇化规划(2014-2020年)》中明确指出“产城融合不紧密，产业集聚与人口集聚不同步”等问题，提出了“产城融合”的要求；上海、天津、成都等许多大城市也将开发区的“产城融合”发展纳入“十二五”规划之中。可以预见，“产城融合”将成为我国未来一段时期内新型城镇化和开发区转型提升的重要方向。 与上述政策背景相对应，近年来学术界围绕产城融合问题也展开了热烈讨论：其中大部分研究是立足于对现实问题的归纳、反思，进而提出产城融合内涵、策略及规划建议[1～7]；其他一些研究力图把产城融合与产城发展阶段相关联、在细分各阶段发展特征和需求差异的基础上提出对策[3，8，9]；还有部分研究将产城融合与空间布局问题相关联，讨论了产城融合空间模式或布局影响要素[3，10～12]。总体来看，虽然产城融合相关的研究成果较多，但大部分研究之间关系比较松散，表现在缺少一个统一的理论解释框架，串联产城关系演变、产城融合策略、空间布局等几个关键议题——而这也导致产城融合的政策制定缺乏学理上的有力支撑。 1.2 研究对象与研究工具 (1)研究对象。 开发区根据其与主城①之间的距离大致可以分为远郊型和城郊型两类。其中城郊型开发区②指的是空间上紧邻主城，甚至与主城仅一路之隔，已经成为中心城市的有机组成部分的开发区，比如浙江温州市的高新技术产业开发区，广西北海市的电子产业园，湖南衡阳市高新技术产业开发区等，而位于城区内部的开发区可以视为城郊型的一种特例。与功能和空间都相对独立的远郊型开发区相比，城郊型开发区与主城的关系更加复杂和密切，土地使用变化更加活跃，产城融合诉求也更明显，因此本文重点讨论该类型开发区的产城融合问题。 (2)研究工具。 产城融合(产城关系)研究主要集中在产城之间功能、布局、交通、环境等多方面的相互关系研究。从这个意义上来讲，产城融合的过程也可以理解为产城关系发展到特定阶段，为协调产城关系、解决产城之间各类矛盾与冲突、促进二者相互借力发展而实行的一系列调整措施。 为了简化问题，本文借助空间经济学地租曲线理论，将上述产城冲突与融合过程中所涉及要素(交通、环境、功能等)的影响作用转化为产城间土地价值的变化分析，这样做有两方面的意义：第一，土地价值(以地租或者地价表示)具有很强的综合性，交通、环境、功能等要素(不包括社会意义、生态意义等方面)的外部影响大都可以反映在地租曲线的变化中，如污染严重或交通杂乱会降低临近城市地价等，而通过转化研究可以将难于横向比较的各类影响因素归一化处理，可进行量化研究；第二，通过上述理论工具，能够将产城融合方面的许多关键议题放置于统一的理论平台中进行讨论，实现各研究议题之间的对话。 1.3 城郊型开发区产城一体化的地租曲线模型 本文以广为采用的阿隆索的地租模型为原型，构建针对城郊型开发区的地租曲线基准模型，作为进一步分析的基础。与城郊型开发区的特征相对应，该类产城一体化的地租曲线具有以下三个特性： 第一，整体性。城郊型开发区与主城空间临近并且相互影响，表现为开发区在起步阶段受益于城市，但在发展中后期将逐步转为受限于城市；城市从受益于开发区产业带动的正面效应逐步转向受制于开发区人居质量低下的负面效应。因此，主城的地租曲线应与开发区的地租曲线放置在同一模型中予以讨论，即成为产城一体化的地租曲线，这也是它与远郊型开发区的最大差异。 第二，水平性。根据阿隆索的地租模型，城市地租曲线是向右下方倾斜的，但是开发区的特殊属性使得其曲线可被视为近似水平的。开发区往往是工业集中区，国家相关部门对工业用地比重也有相应的限定要求。在国土资源部《国家级开发区土地集约利用评价情况(2012年度)》统计的341个国家级开发区中，工业用地率达到50%以上的开发区有209个，占总数的61.29%。此外，我国现行土地出让实施的是分等定级政策，工业用地采用的是最低出让价格，无法指导开发区内部实施差异化定价，因此开发区地租曲线可以近似抽象为一条水平直线(即不存在传统地租模型中的斜率)③。 第三，断裂性。城市地租曲线的数学特性一般是连续可导的，但开发区与主城在分界点上一般会出现地租曲线的断裂，造成这种断裂有两个原因：其一是土地使用性质带来的，即开发区与主城之间用地性质差异造成的地租价格差异；其二是管理体制分割带来的，开发区是特殊政策区，具有相对独立的管理特权，可以在范围内提供优惠性、激励性政策(土地、税收、财政、产业等)。开发区的这种独立性对地租曲线起到了强烈的分割作用，表现为开发区边界两侧的道路、市政等基础设施即使已经实现与城市一体化建设，但两侧的土地市场价值(土地出让价格)却经常表现出巨大的势能落差。 基于上述分析，可以得到如下新地租曲线，它与传统模型最大的区别是，在城市相对外围的地带，开发区的政策边界将分割城市地租曲线，形成一个价值落差的阶梯④(图1，在Ae边界两侧，原本连续性的地租曲线将被分割)。
图1 城郊型开发区地租曲线的基准模型 Fig.1 Reference model of land rent curve in suburban development zone 2 产城关系演变中的价值损失分析 2.1 产城关系演变过程的价值损失与价值补偿 虽然不同学者对开发区(产业园区)生命周期的划分略有区别[3，8，9]，但整体来看，国内学者大多认可开发区发展演变中存在着成型期(起步期)、成长期、成熟期三大阶段，并最终要向城市转型。其中：第一阶段成型期的开发区以资本积累和工业发展为主导，第二产业快速发展；第二阶段成长期逐步发展为工业新区，从早期资本积累转向基础设施建设和土地开发，同时催生生产配套服务功能；第三阶段成熟期逐步成为功能综合的新城区，二产发展趋稳，三产快速发展，资本由追求规模转变为追求效率，工业功能转变为现代服务业和房地产[3]。 虽然上述研究已经比较客观地揭示了产城融合的阶段性特点，但大多停留在客观的描述，而较少涉及各阶段之间的转换分析。而从空间经济学地租理论角度进行观察，那么可以得到产城关系演变的另一种解释——产城冲突的产生及消除过程。 (1)成型期：产城相对独立阶段。这一阶段开发区往往在主城外单独建设，在资金、人员、技术等方面依赖于主城的资源，但是开发区和主城并未形成覆盖对方的影响区域，主城与开发区各自形成独立的地租曲线，两段曲线互不影响。 (2)成长期：产城冲突阶段。随着主城辐射力增强、开发区规模扩大，两个影响区范围逐渐扩大。从地租曲线来看，开发区和主城的地租曲线相衔接，共同形成产城一体化的地租曲线(图2中第二阶段上图的折线段)。同时，当覆盖了对方的实体地域范围时，外部性开始显现：一方面，开发区的负向外部性造成城市土地价值损失值X，在平面图中为x的面积；另一方面，城市的正向外部性无法被开发区获取而造成影子地租损失值Y，在平面图中为y的面积。随着产城相互影响的加深，两个影响区进一步渗透入对方地域，导致X和Y持续扩大，体现为产城冲突不断加剧。而为了消除或减弱上述外部性影响，产城关系进入到第三阶段。 (3)成熟期：产城融合(或产城关系重构)阶段。为协调冲突和矛盾，产、城将各自实现调整：一方面，通过土地使用功能调整(主体可能为政府、开发区、开发商或个人等)减少开发区对主城造成的负外部性影响，促进地价提升，将失去的价值X弥补回来(图2中第三阶段主城不再位于开发区负外部性影响区，补偿获得土地价值X)；另一方面积极利用城市对开发区的正外部性，将未能获得的价值Y加以实现(图2中第三阶段开发区补偿获得土地价值Y)，建立一种产城空间和功能的新平衡。
图2 产城关系演化的地租模型 Fig.2 Land rent model for evolution of industry-city relationship 2.2 产城冲突下的价值损失构成及其影响因素 2.2.1 开发区影响区的价值损失(损失X) 该损失为开发区在实际建设过程中对邻接城市地区造成了负外部性影响，从而降低了邻接城市地区的土地实际价值(即图3中灰色三角形dbe所代表的价值损失)。该价值损失的影响因素包括了工业污染、货运交通干扰、配套设施落后等，而在上述各类影响因素中，工业污染的影响范围最大、也最为显著，为简化分析，本文仅以工业污染为例分析价值损失。需要说明的一点是，图3中b点数值反映了产城邻接地带城市土地的实际价格，现实情况下b点位置可能在a点之上或在其下方，主要取决于开发区的污染程度，本文以b点在a点下方的情况来进行后续分析，这并不影响结论的一般性。 工业污染对土地价值损失的影响因素包括：污染影响程度、污染影响范围。前者可以用邻接地带价值损失量进行测度，即图3中be线段长度；后者可以用图3中水平距离DA测度。 用公式予以表达，则上述土地价值损失量公式
，其中F(x)为原始地租曲线(即图3中虚线)，f(x)为受到开发区工业污染影响后的实际地租曲线(即图3中实线)，公式中F(x)与f(x)之差为开发区影响区内任意地点受污染影响而表现出的土地价值损失量，土地价值的总损失即为在影响区内的各点土地价值损失量之和。在简化的线型地租模型中，该损失为三角形dbe的面积
，该面积与上述两项影响因子(以be和AD长度测量)均表现出正相关关系。 2.2.2 主城影响区的价值损失(损失Y) 即主城正外部性在开发区内未能利用所造成的潜在损失，即图3中灰色三角形eaf的面积。随着城市空间拓展和辐射力的提高，开发区存量工业用地占据了具有城市开发潜力(居住、商业等)的空间资源，而开发区虽受到主城正外部性辐射但无法转化为有效收益，从而形成了潜在价值与实际价值之间的落差。 上述土地价值损失取决于主城影响范围、城市影子地价、产业用地地价三个因素。(1)主城影响范围。该范围大小取决于主城的辐射距离以及产城之间的空间距离。随着主城影响范围的扩大，该部分损失会相应增加。(2)城市影子地价。取决于城市人口规模、城市综合经济实力等因素。随着城市影子地价的增长，该部分价值损失也会相应增加。(3)产业用地地价。该指标取决于开发区产业门类、企业土地产出效益等。随着产业用地地价的增长，该部分价值损失会有所减少。 用公式予以表达，上述土地价值损失为
，其中F(x)为原始地租曲线，即影子地价，M(x)为开发区土地用作工业用途的实际地租曲线，公式中F(x)、M(x)之差为主城影响区内任意地点由于工业用途而造成的地租价值损失，线段AF即主城影响范围。在简化的线型模型中，该损失为三角形eaf的面积
，与主城影响范围(AF)、城市影子地价和产业用地地价之差(ea)表现出正相关关系。 2.3 产城冲突加剧过程的损失扩大机制 随着产城关系进一步加强，中心城区人口逐步增加、用地不断扩张，产城之间的空间距离将进一步减小；同时主城对开发区的辐射范围有所扩大，主城自身及其在开发区范围内形成的影子地价也相应上涨，上述过程表现为地租曲线F(x)向上移动，d挪动到d′、e挪动到e′、f挪动到f′(图4)。但在产城邻接地带城市土地价格的提升将显示出“粘性”特征，即价格提升幅度较小或近似不变。造成这种粘性的原因是，虽然地租曲线总体上升，但邻接地带所受到的环境污染影响几乎没有变化，这一短板要素将大大限制受污染地区土地价值的提升幅度，大多情况将远小于其他城市地区，在极端情况下该点甚至不发生移动(本文采用该种情况进行后续分析)。 需要说明的是，虽然在开发区建设初期，城市外围农村地带的土地价值受益于开发建设而得到提升(即图4中受开发区建设而增加的土地收益规模fBPp)，但随着主城空间向外围不断拓展、城市辐射能力不断提升，该部分价值收益也将在整体地租曲线向上平移过程中逐步转变为价值损失。 总体来看，在产城空间关系演化过程中，产城一体化的土地价值损失将有所扩大，即图4中土地价值损失总量从面积dbaf的逐渐扩大为d′baf′，损失的增加量为面积d′eff′(即图4中斜线部分所对应面积)。
图3 产城冲突下土地价值损失示意图 Fig.3 Land value loss caused conflicts between industry and city development 3 产城融合过程中价值损失的补偿路径分析 3.1 价值损失的补偿路径的理论与实例 与价值损失构成相对应，价值损失的补偿路径也对应分为两大类：第一类是补偿开发区负向外部性造成的城市土地价值损失值X，第二类是补偿城市正外部性无法获取而造成的影子地租损失Y。其中，土地价值损失X的补偿路径为路径1，土地价值损失Y按照具体补偿方式的差异又可以细分为路径2、路径3两种情况。 3.1.1 路径1：通过消除负面外部性来补偿恢复影子地价 (1)理论分析。该路径针对图5中面积X。通过对开发区与城市邻接地带的原有污染性工业企业实施搬迁或对原有工业企业进行技术改造、污染治理等措施，降低工业企业对主城土地价值和城市功能的负面影响。该路径中的土地价值补偿的效果并不体现在开发区内部，而是表现为与开发区邻接的城市地区环境品质的改善，消除或减轻外部性影响，使开发区影响区内的主城土地价格恢复到正常水平(即图5主城范围的地租曲线从虚线线段db变为红色实线线段de)。 (2)实例观察。该类情况主要发生在具有一定重型化企业的大城市，比如拥有宝钢集团的上海市。宝钢成立于1970年代末期，是中国最大的钢铁联合企业，仅宝钢位于上海吴淞工业园的厂区用地规模就超过6
。由于部分厂区位于上海外环高速以南的城郊地区，环境污染治理问题已经成为近年来宝钢发展面临的最大挑战。为了响应上海市整体环境保护和整治任务，宝钢自1999年关停了第一钢铁有限公司两座90吨平炉后，又陆续淘汰了2座高炉、8座小电炉、9座转炉，关停了6套横列式轧机以及23台煤气发生炉、20台燃煤锅炉，并在腾出的土地上投入1.04亿元用于绿化建设。同时，宝钢也投资近200亿元对老企业进行了大规模的技术改造和结构调整，引入了不锈钢长型材等一批工艺技术先进项目。为满足周边居民不断提升的环境质量要求，宝钢又投入15.1亿元，先后完成电炉、转炉除尘改造、烧结机配料电除尘改造、工业炉改用天然气、工业污水处理等一批重大环保技术改造工程。2006年，宝钢在吴淞工业区企业的烟粉尘、二氧化硫、废水排放量，分别较整治前(约2000年)下降了73%、36%和62%，大大降低了对周边城市地区的污染影响⑤。2012年，宝钢宣布将借助上海产业结构调整的契机“减少产能、部分工厂撤离上海”，并计划未来十年内减少上海地区至少300万吨产能。此外，市政府也计划借助宝钢搬迁将空余厂区改建为旅游区和商务区。这一消息增强了居民对宝钢所在地月浦地区的生态环境改善预期。根据新浪乐居发起的关于宝钢撤离的调查中，有49.2%受访者认为产能减少或搬迁后宝钢紧邻的月浦地区会成为房地产开发重点，44.4%受访者认为该地区房价会上涨，同时更有46.1%受访者表示宝钢减少产能后会由于政府投入和环境改善而考虑在月浦地区置业⑥。
图4 土地价值损失扩大示意图 Fig.4 Increase in loss of land value
图5邻接地带产业调整策略对产城一体化地租曲线的影响 Fig.5 Influence of industry adjustment strategy in connection area on industry-city integrate land rent curve 3.1.2 路径2：通过产业升级向上抬升工业用地地租曲线 (1)理论分析。该路径针对图6中面积Y。通过淘汰低效率、低收益的落后企业，腾出土地资源，置换为拥有技术、市场和品牌优势的高附加值企业，即向上移动工业用地的地租曲线，从而减小土地潜在价值的损失(即减少价值损失规模并提高外围土地价值，图6中aomk即为土地价值损失得到补偿的部分)，具体包括原有产业技术升级、引入产业附加值较高的新兴产业、转向研发、中试等附加值较高的“2.5产业”等方式。 (2)实例观察。该类情况主要发生在传统制造业较为集中的城市，比如以鞋帽、零部件制造等块状经济著称的温州。2011年，针对温州产业类型“低、小、散”的问题，城市政府主动提出了“退二提二”的产业引导政策，即为符合都市型经济发展方向的工业企业提供政策支持，加快技术改造速度和整合力度，并以此为契机，展开了温州全市各类开发区落后产业腾退与园区升级行动。除此以外，位于上海闸北区的市北高新技术服务业园区也是典型案例。从2003年起，园区逐步将老工业厂房改建为智能型工业楼宇，逐步将工业用地更新为商务办公用地，并引进了大批研发设计、服务外包等现代服务业企业落户，成功实现了产业园区的功能升级。 3.1.3 路径3：通过退二进三将地租曲线恢复为影子地价甚至创造峰值 (1)理论分析。在产城一体化的空间总体架构中，借助市场和行政管理部门的双重力量，推动产城邻接地带用地功能的转变，更新为综合性的城市功能，从而获得价值损失的补偿(图7-a和图7-b中的蓝色面积部分)。根据实际经验，又可以细分为两种情况：第一种情况是顺应市场需求，按照影子地租补充所需城市功能，即将AH地段内工业用地调整为城市居住、商业等一般性城市用地，获得影子价值补偿(即图7-a中ahge面积)，但这种顺势而为的情况一般无法形成服务中心。第二种情况是利用区位和土地整片改造的条件，赋予其超越满足内部需求的服务功能，结合城市总体发展战略打造为城市新区或组团中心，则可以获得更大的土地价值补偿收益(即图7-b所示形成新中心，补偿收益为面积aije)，但原有的工业生产功能将被大大弱化。 (2)实例观察。该类路径主要发生在城市综合实力强、同时工业用地更新的市场推动力量十分强劲的大中城市。上述第一种情况近年来在国内较为常见，如安徽省铜陵市经济技术开发区自2005年起就通过“政府土地回购-招拍挂”的方式将起步区工业用地逐步更新为居住、配套商业等功能，例如在售的中房东郡(住宅项目)就在原铜陵信达化工的工业用地之上更新建设而来。上述第二种情况以上海黄浦区“江南造船厂”及其周边老厂区的整体搬迁改造为代表。2003年，为配合上海世博会的举办，上海黄浦江边的百年老厂“江南造船厂”搬至崇明长兴岛，其周边的一系列大型工厂也实施了整体改造搬迁(求新造船厂、南市电厂、浦东钢铁厂等)。其中，江南造船厂老厂房部分被改造为上海世博会的中国船舶馆和综艺大厅，改造后的片区也成为了新时期上海重要的国际文化交流中心。世博会结束后，结合城市功能需求该地区被重新开发为金融、办公、高档住宅等各类现代服务业。其中，南浦大桥以北规划为商办综合区，董家渡路以办公为主，南浦大桥南部紧邻地区以休闲和娱乐功能为主，再往南以中高档居住区为主。2012年，依托江南造船厂旧址及其周边工业厂房二次开发建设的卢湾板块，在售的高端住宅及写字楼项目(如丰盛皇朝、海珀旭辉、华丽家族汇景天地等)价格已达到50000～68000元/
，其中海珀旭辉项目(住宅+酒店式公寓)更进入了上海市2012年上半年成交楼盘十强之列⑦。
图6 工业转型提升策略对产城一体化地租曲线的影响 Fig.6 Influence of the industry upgrading strategy on industry-city integrate land rent curve
图7 城市功能引入策略对产城一体化地租曲线的影响 Fig.7 Influence of urban function introduction strategy on industry-city integrate land rent curve 3.2 路径应用的宏观解释：我国城镇化和工业化发展的阶段性变化 从实际三类路径的应用来看，近年来各地开发区产城融合调整中最受青睐的是路径3，路径2常见于我国东部沿海的劳动密集型产业城市中，而路径1的应用相对较少，主要出现在国内一、二线大城市中。对上述补偿路径应用的解释则需要置于我国快速城镇化和工业化的宏观背景之中。 路径3的应用恰恰是基于我国过去二十年高速城镇化的历史发展阶段。随着城市大规模扩张，城郊型开发区原本区位具有了全新的开发价值(即主城地租曲线的快速抬升)，政府在经济利益的刺激下往往采用路径3的方式实施调整。一方面，路径3具有最大的土地增值收益，因此对调整对象的限定性较低，只要城镇化发展所带来的价值差能够超过门槛成本(包括社会、经济等多因素构成的总成本)，则调整就能够施行，比如技术密集型的西安高新区、资源密集型的首钢园区、劳动力密集型的深圳福田华强北工业区均在产城融合过程中转化为了城市功能。另一方面，路径3在调整过程中往往伴随着城市总体或片区空间结构的跨越调整，这正与近年来土地财政推动下的城市新区建设运动不谋而合——例如，杭州将钱塘江南岸的高新区与滨江区合并为滨江科技城，在钱塘江南岸建立新的城市中心区；北京将北京经济技术开发区改为亦庄新城，使之起到疏解北京城市人口和功能的作用。 路径2的应用常见于我国1980年代以来依托人口红利而超速发展的劳动密集型产业城市，如深圳、东莞、温州等都是典型代表。路径2主要应用于在全球化和区域化功能重组的过程中，仍处于工业化高速发展阶段，或者尚不具备在城镇化推力下从生产型完全转向服务型功能的劳动力密集型产业城市，这意味着上述城市在未来相当长时期内仍将依托原有的工业基础走“二次工业化”或“再工业化”道路。通过路径2的调整，可以实现腾笼换鸟，促进城市产业快速升级，从低端产业升级到高端产业，比如广东的东莞，浙江的温州、台州等地区都在发展中明确提出了“优二”战略，即优化(置换)存量工业、升级产业结构。 路径1的应用主要基于近年来我国城镇化和工业化的整体转型，城镇发展重点逐步从经济增长转向生态文明。路径1的调整比较常见于资源密集型产业主导城市。虽然资源密集型开发区整体搬迁所需资金量巨大、协调成本高、获益不直接，但随着近年来中央政府大力倡导科学发展观，社会舆论普遍关注环境问题，居民的环境维权意识也日益高涨，城市政府正面临着改善民生、改善环境的巨大行政压力——而这往往成为政府采用路径1实施调整的直接动因。 3.3 路径应用的微观解释：不同类型产业的产出效率及其就业人群需求的差异性 除了国家宏观发展背景的阶段性变化，在微观层面，上述三类路径(三条价值损失补偿路径)的选择表现出与开发区产业类型的高度相关性。一方面，产业类型不仅决定了土地调整前、后的土地价值差，同时，产业类型所对应的就业人群需求也与调整后产城功能和空间的再组织高度关联——而这两方面又恰恰是产城融合成功与否的关键。 3.3.1 产业类型调整形成的价值差决定了补偿路径的选择 现实中，调整路径的应用要以收益超出成本为基本条件，即调整后的土地增量收益超出“门槛成本”。一旦现状产业用地收益水平(即“起点”)确定下来，则跨越调整门槛所需达到的下限水平(即“终点”)及其对应的功能(工业、居住、商业等)也就得以确定，可以说，产业类型决定了调整前、后的用地功能和价值差，或者说决定了调整路径的选择。 按照要素密集程度划分，产业类型可以主要分为资源密集型、劳动密集型和技术密集型三类。其中，劳动密集型的土地产出效率最低、技术密集型最高，资源密集型处于二者之间。而现实中三类园区的调整路径选择往往有所区别。 (1)资源密集型产业园区。 资源密集型产业主要是依托特定自然资源(如煤炭、石油、矿石)发展起来的，往往具有强污染性，其影响范围大、对环境品质造成的破坏严重，一旦能够成功治理环境，其土地价值提升幅度也十分可观，因此适合于采用路径1的方式调整产城关系。需要说明的一点是，资源型产业园区整体调整为城市综合功能的情况十分少见(即路径2方式，图8中以虚线箭头表示)，一方面其本身的土地产出效率较高、往往未到达产业衰退期，另一方面资源型产业在最初选址时大多有特殊要求，其区位、环境条件大多不利于作为城市新区。 虽然理论上通过技术升级或污染治理能够获得土地价值的补偿，但在实际中应用路径1的难点在于调整过程中“成本-收益”的主体存在错位关系——成本(技术更新费用或污染治理设备购置费用)的支付主体是工业企业，而收益(主要是邻接地带主城土地价值提升)却往往归属于居民或政府(如土地重新收储、招拍挂)。因此，该模式的市场化动力往往较弱，而需要城市政府提供较多的资金、政策支持。 (2)技术密集型产业园区。 技术密集型产业园区是三类园区土地产出效益最高的类型。由于现状产出效率已经较高，为了能够获得超出“门槛”成本的价值差，则调整后很难维持工业用途，往往需要调整为产出效率更高的城市综合型用地(居住、商业等功能)，甚至打造为片区中心或专业功能中心——即图8中从生产功能谱系“跃迁”到城市综合功能谱系。而这种功能转变也正是基于我国土地用途管制下的不同用地间价格的巨大落差——根据2014年全国二季度的标准棕地及地价水平统计，商服类用地平均价格达到6475元/m[2]、住宅类用地达5214元/
，而工业用地平均仅为722元/
⑧。而由于商服类用地与工业用地之间的差距往往超出工业用地内部行业间的产出效率差距，因此，路径3所对应的调整方式也是现实发展中最为常见、盈利水平最高的。 (3)劳动密集型产业园区。 劳动密集型产业是三种产业类型中土地产出效率最低的。也正是由于土地利用效率的“低起点”特征，该类园区的价值提升空间最大，其超出“门槛”成本所适用的调整方式也较为灵活、多样。 第一种是工业化方式(调整后仍为工业用地)提高土地产出效率，即“腾笼换鸟”的产业政策，也对应于前文的路径2。这种调整方式基于不同工业类别间的产出效率差异，即劳动密集型产业与其他类型产业间土地产出效率的巨大差距。例如，根据安徽省铜陵经济技术开发区2011年统计数据，技术密集型的电气机械及器材制造业地均产出甚至超出150亿元/
，而超出服装制造、饮料制造等劳动密集型行业产出水平的近十倍。如图8所示，上述调整就是从劳动密集型产业升级为技术密集型产业，获得价值差。第二种方式与技术密集型园区相似，通过城镇化方式(调整后变为城市居住、商业等综合型用地)来提高土地产出效益，即“退二进三”政策，也对应于前文的路径3。 3.3.2 产业就业人群的需求决定了新功能的选择和布局 从国内、外发展趋势来看，开发区普遍正在从单纯的生产功能转变为城市新区的综合功能，对开发区的关注点也逐步转向空间功能组织与社会经济系统间的协调发展。与工业生产功能对“用地规模”的单纯需求不同，城市服务业的发展更强调“人的集聚”或“人口密度”。从人本主义视角出发，开发区空间转型的内在逻辑应该是新区的空间结构、服务设施供给要与人口结构相匹配，例如转型后的高品质、现代化的城市新区应以高素质、高层次的就业人口为支撑。而社会需求特征很大程度上取决于产业从业人群的结构特征，即不同类型产业就业人群对公共服务、职住关系等要求均有所差异，其所支撑的新功能和新空间也有所不同。 (1)资源密集型产业园区。 资源密集型产业园区的重要特征是单个企业占地大、劳动力数量较少。由于园区处于工业污染影响范围之内，因此其大规模的居住和公共配套服务往往借助周边临近城市，开发区内仅配套少量倒班房及基本服务设施即可。这也意味着，由于就业人口密度较低、存在环境污染，该类开发区将不利于形成规模化的服务业，其调整后也大多仍维持生产功能。这种情况下，产城关系的调整重点将集中在如何降低既有污染量、减小污染影响范围(图9)。上述过程也即土地价值损失补偿路径1所形成的空间布局模式。 (2)技术密集型产业园区。 技术密集型产业园区的特征是就业人员数量较多，以高级技术人员为主，需求层次高且多样化，可以有效支撑调整后形成高品质的城市新区，甚至形成科技研发、商务办公等市级专业化中心功能。新区中心的功能虽然难以辐射全市，但往往高于一般居住区服务中心，能够成为专业化中心或片区中心。从空间位置来看，由于新功能中心往往面向超出开发区范围的城市片区，因此其选址大多在城市整体层面综合考虑，从实际经验来看大多位于开发区和主城的结合部地区(图10)，以便同时兼顾主城与开发区。上述过程也即土地价值损失补偿路径3所形成的空间布局模式。
图8 三类产业园区产城融合前后土地产出效率变动对比 Fig.8 Comparison of land output efficiencies before and after industry-city integration in three types of development zone (3)劳动密集型产业园区。 与技术密集型产业园区相比，劳动密集型产业园区的就业人群主要是普通技工，收入较低，其公共服务需求也属一般类型，高端服务需求较少，因此难以形成城市片区中心，主要是配套服务功能。与前文所述的调整路径相一致，劳动密集型开发区的空间调整模式又可以细分为两种情况：一是采用路径2形成新产业空间，即图11所示产业从劳动密集型调整为技术密集型等土地产出效率较高的类型，但生活服务配套仍主要依托临近城市；二是采用路径3形成一般性城市地区，以提供职工住宿和日常生活服务为主，生活服务中心在空间布局上一般偏向于开发区地理中心，保证到各企业具有相似的通勤距离，突出服务的均好性(图12)。
图9 资源密集型园区的空间调整示意图 Fig.9 Spatial adjustment in resource-intensive development zone
图10 技术密集型园区的空间调整示意图 Fig.10 Spatial adjustment in technology-intensive development zone
图11 劳动密集型园区产业升级方式的空间调整示意图 Fig.11 Spatial adjustment of the upgrading method applied in labor-intensive development zone
图12 劳动密集型园区土地用途转变方式的空间调整示意图 Fig.12 Spatial adjustment of the land use transition method applied in labor-intensive development zone 4 结语 本文借助空间经济学理论提出了产城一体化的地租曲线模型，并以此为基础讨论了产城关系演变、产城冲突造成的价值损失构成及其扩大化过程，产城融合路径的选择及其应用等内容，为产城融合研究领域的若干关键议题搭建了相互通融的理论平台。 需要注意的是，任何产城融合的实施均取决于合理性和可行性两个方面。本文虽然在一定程度上回应了第一个问题，但实施过程中第二个问题却更为关键。产城融合过程所涉及利益主体或产权主体众多——有老工业企业和新工业企业、原住居民、各级政府、开发商、园区管委会等等，工业企业的土地获得方式也可能包含划拨、出让，土地权属也可能有国有土地、集体土地的差别，其中的协调、谈判过程也极为复杂。因此，能否通过合理的制度安排来降低交易成本、推动产城融合的实施是一个具有现实意义和挑战的议题，而这也将是本文进一步研究的方向。 感谢中国城市规划设计研究院安徽省铜陵经济技术开发区总体发展规划项目组、浙江省温州市城市总体规划修改项目组、湖南省衡阳市城市总体规划修改项目组、广西壮族自治区北海市城市总体规划项目组同事提供的帮助与支持。 ①本文将产城融合中与开发区相并列和对应的城市部分称为主城，主城和开发区合成为中心城区。本文所指的开发区不仅包括国家级和省级经济技术开发区，也包括高新区、城市设立的正式的工业区和产业园。 ②按照开发区的选址与中心城市的关系，董鉴泓(1991)将开发区分为了独立式、并列式以及与中心城发展相结合的三类。王铁成(2008)提出了城区式、近郊式和远郊式三种类型。吴旭芬、孙军等(2000)依据开发区与母城相对位置划分了依托老城区开发、远离城区独立开发两种开发模式。本文主要讨论的是“与中心城发展相结合”的开发区(董鉴泓)、“近郊式+城区式”开发区(王铁成)、依托老城区的开发区(吴旭芬、孙军等)。 ③根据国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(2009[56号])，工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)进行评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。其工业用地出让价格的确定单元往往是省(区、市)或县、市(区)，并不要求对各个开发区或其内部工业用地实施土地出让价格的差异化定价。 ④本文所讨论的这种类型是基于我国大部分的城市及城郊型开发区，这意味着大部分开发区的地租价值将低于原本城市同一区位的土地价值。但如果将讨论涉及的城镇级别层次降低，如在我国东部沿海的某些乡镇之中或在沿边、跨国边贸地区等特殊条件下，也许会形成开发区等政策地区的土地价值反而高于城镇原本价值的情况。本文所讨论内容不包括这种特殊的情况。 ⑤宝钢新闻中心，宝钢为改善吴淞工业区环境贡献巨大，http://www.baosteel.com/baosteelpc/topnews/ShowArticle.asp?ArticleID=10425。 ⑥新浪房产，近五成受访者表示宝钢减少产能后考虑在月浦置业，http://sh.house.sina.com.cn/news/2012-08-21/1322156617.shtml。 ⑦新浪房产，宝钢计划迁出部分产能、月浦房价升值预期增加，http://sh.house.sina.com.cn/news/2012-08-20/0950156492.shtml。 ⑧中国地价信息动态发布平台数据，2014年第二季度标准棕地及低价水平值统计，http://182.50.1.185/。
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基于空间经济学的郊区开发区生产与城市一体化路径研究_产城融合论文
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