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【摘 要】随着近年国内经济增速放缓，房地产业的发展也进入调整期，地产公司的发展更加注重向自身管理要效益，招采管理作为地产运营的重要环节，作为资源获取的重要通道，直接对后续开发产生重大影响，国之大事，不可不察，笔者在此分享几个招采管理的要点。
【关键词】地产公司；地产公司；招标采购；管理要点
一、地产公司招标采购管控模式及工作分工
招采管控模式与地产公司总部、城市公司、项目公司间的工作分工有极为重要的关系。笔者2009-2011年曾在一家地产公司总部做过招采工作，当时这家地产公司同时操盘的项目有15个，分布在青岛、烟台、济南、威海、天津、长沙、重庆、太原等地，招采管控模式为：权责以上的重大采购项目（工程类500万以上，材料设备类200万以上，咨询服务类100万以上）由总部负责采购，其他由项目公司负责采购，同时总部还要负责组织战略采购和对项目公司的采购指导与检查。在实际工作中总部采购部门主要精力被用于具体项目的采购，疲于应对项目采购需求，制度建设长期徘徊不前，对项目公司采购指导、检查的职能被弱化，不能及时发现、纠正项目采购中存在的问题，给采购管理埋下了很多隐患。同时采购项目多在异地，总部采购组织成本较高，总部难以了解各项目所在地的供应商资源，在与竞品项目争夺供应商资源中处于劣势。总部采购执行部门既当裁判员又当运动员，管理错位，采购效率低、采购效果差。后来笔者应聘到另一家地产公司，其采用的管控模式就较为高明：总部负责战略采购和标准制定与输出，明确管理红线，城市公司、项目公司负责采购执行，总部对城市公司、项目公司采购进行指导和检查，及时纠偏，各负其责，各司其职，形成良性互动。
二、战略采购
战略采购的目的：引入优质合作方，降低开发成本，保障项目开发质量，缩短开发周期，尤其是缩短开盘前周期。
战略采购需由总部采购执行部门设立专门采购小组，专职负责战略采购，并负责战略供应商的维护。
战略采购的效率取决于产品标准化、设计标准化，在产品标准化的支持下，战略采购会有较好的效果和可落地性。
三、采购范围
笔者所在地产公司采购范围涵盖工程、材料设备、设计咨询、营销服务等各领域，服务于工程部、前期部、设计部、营销部等部门。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在笔者从事采购早期阶段是非常想完成更多采购类型的，并认为采购部门能服务于这么多部门是能力的体现，但随着经验积累，却发现需求是永远难以满足的，满足所有需求的代价是高昂的，最明显的是营销采购需求，营销的采购具有突发性，专业跨度大，资源可比性差，采购部门强调采购的合规性，强调合规性就不可避免的强调采购的合理周期，这与营销的需求产生了巨大的冲突，这种冲突会引起巨大而隐形的管理内耗。
设计管理工作普遍是地产公司管理的顽疾，主要的问题是设计方案反复调改、报审，出图不及时和出图质量差，影响项目整体推进和成本支出。设计费是在开发成本中所占比重为1%~3%，但设计工作对项目开发进度、质量、成本三个方面都有至关重要的影响，而设计部门主要依靠设计院进行工作，设计院好坏、配合度至关重要，在追责设计部门时，应该反思一下公司是否给设计部对应的权限，让他们在成本限价内自由选择合作良好的设计院。
所以在采购范围上，笔者建议采购部门主要负责工程、材料设备类采购，营销、设计及其他职能部门的采购需求由职能部门在成本限价内自己组织。
四、标准采购周期
标准采购周期是采购管理中非常重要的一个要素，有了这个要素使采购资源整合有了可预期的尺度，可以分清未及时满足项目采购需求的责任划分问题。
采购周期并不是采购部门一个部门在用，而是所有采购参与部门在共同使用，如：需求部门用来编制技术文件，设计部门用来准备图纸、封样、提供技术支持，成本部门用来编制报价清单、进行商务清标分析、进行商务谈判等，招采部门用来组织会议沟通，编制招标文件、定标文件，投标单位用来询价、报价、编制标书、组织投标等，压缩采购周期，需要压缩所有参与部门及投标单位的时间，时间不足会造成需求不清、投标理解偏差大，报价虚高等问题。
采购不同于施工，需要完成前一项工序方可进行下一项工序施工，除少数前期类采购事项较急外，大部分采购事项通过合理规划，可以提早启动，满足标准采购周期的要求。当出现应急采购时，计划监督部门第一反应不该是考虑如何压缩采购周期，而应追查是什么导致了应急采购，这样才有利于公司的良性运转。
五、采购管理信息化
采购管理工作需要强大的信息化支持，以实现知识与资源积累与可控，主要是两个方面的信息化工作：
供应商管理信息化：包含供应商注册、评估的信息化，实现供应商的优胜劣汰及供应商资源积累，实现集团内的供应商资源共享，降低供应商遴选成本。
采购沟通信息化：主要涵盖招标审批、定标审批的内控环节，外部涵盖招标公告发布、发标、回标、中标公示等环节。
结束语
随着中国经济新常态，地产行业已无暴利可图，行业利润趋同于其他行业，公司要想在市场中走的更远，走得更好，要从管理入手，提高自身竞争力，重视资源摄取效率，重视采购管理创新，不迷信招标这一种采购方式，努力降低管理成本，有所为有所不为，营造良好的生态链，在共赢中发展自己。
论文作者:高峰
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第4期
论文发表时间:2016/8/20
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