住宅小区地下停车位权属争议问题研究
张云辰
山西东奥律师事务所，山西 太原 030024
摘 要： 目前，随着我国人民生活水平的提升，汽车数量也在显著增加，但是由于城市土地资源的缺乏，住宅小区停车的难度也越来越大，这也成为了建筑物在进行所有权区分时的一项重要问题。物业管理公司或房地产开发商与小区业主就停车及停车位权属问题存在较大争议，纠纷不断。虽然国家出台了一些针对小区停车位归属问题的法律规定，但是却忽略了不同类型停车位之间的差异，停车位类型没有得到有效区分，进而导致在具体实践中并未能有效解决停车位的权属纠纷。鉴于此，本文对住宅小区地下停车位权属争议进行研究分析，并提出完善相关制度的建议，以期有效解决此类问题，减少纠纷发生。
关键词： 住宅小区；低下停车位；权力归属；建筑物区分所有权；分析
小区停车难的问题在近几年越来越受到社会的关注，这源于国家经济水平和人民生活质量的提高，近年来私家车数量增长的越来越快。小区业主和房地产开发商对于住宅小区地下停车位权利归属的争议也越来越激烈。
一、小区地下停车位的主要类型
地下停车位是指建造于地表以下用于停放机动车辆的专门区域。①按照建设时的根据和项目规划的区别，我们国家的地下停车位大致可以分为以下三类：
(一)利用人防工程改建的地下停车位。这种类型的地下停车位的所有权属于国家，这在学术界是没有争议的，本文对此种地下停车位权属不加以讨论。
习近平总书记强调，“凡是广大干部群众普遍关注的深层次问题，都要从历史和现实、理论和实践的结合上给出令人信服的回答”。在全国党校工作会议上，习近平总书记曾经对理论界和党校教员提出了13个重点问题，这13个重点问题都是亟待党校讲坛予以回应的好问题、真问题，这些问题应该也是社会各界高度关注、亟待厘清的新问题、深问题。也正因为这个原因，在2016年底全国行政学院评出的首届15门精品课中，重庆行政学院、江苏行政学院、湖北行政学院等单位的9个获奖专题都是习近平总书记提出需要重点回答的问题。
(二)房地产开发商超出建设规划以外建造的额外的地下停车位。这类停车位没有占用小区计划内的建筑面积，也不会计入小区业主的公摊面积，开发商投入资金建设，因此理所应当地享有该类地下停车位的所有权，权属也没有争议，它也不是本文要讨论的地下停车位类型。
(三)房地产开发商遵照小区建设规划而兴建的地下停车位。这类地下停车位属于小区的配套设施，它与小区内的道路、绿化、水气电等设施一样，在开发商给业主交付房屋时一并转移给小区业主。我们当前社会讨论最广泛的、最关心的、争议最多的就是这一类地下停车位，本文主要讨论的也正是这一类停车位。
二、小区地下停车位权属认定的标准
实践中认定小区地下停车位权利归属的主要标准有以下两种：
玉溪是云南省重要的油菜种植区，年种植面积约1.67万hm2，目前玉溪市菜籽油自给缺口2.1万吨，食用油安全形势严峻[1-2]。玉溪市春季适宜油菜种植的土地面积还有3.33～6.67 hm2，发展潜力巨大，地处滇中腹地的玉溪在发展油菜种植产业上具有优越的气候优势——阳光充足、气候温润及较高的有效积温，保障了玉溪地区生产的油菜质优且出油率较高。要充分发挥玉溪的气候资源优势，发展高原特色食用油产业，提高农户种植油菜的积极性，推动油菜产业稳步发展，关键要解决的问题就是培育、引进适合玉溪种植的油菜新品种。
(一)按照合同中的约定条款判定权利归属
不动产登记制度对于住宅小区地下停车位的登记这一问题并没有规定。在实际生活中，其交易安全存在一定的隐患。因而，健全相关的不动产对停车位的登记制度显得很有必要。④
(二)按照分摊面积判定权利归属
按照分摊面积认定的方法相对于按照合同约定来认定的方法要复杂的多。在商品房交易中通常是按照房屋的建筑面积来计算价款的，所以有人建议按照房屋的建筑面积是不是作为公摊面积来分摊而判断，但具体操作起来却是相当困难，而且房屋建筑面积不纳入公摊面积并不能当然的把地下停车位权属判定为是开发商所有，这样的方法其实并不准确。③
此外，我国对于分摊面积并没有一个具体的法律规定，只有一些部门规章的规定，所以在实际生活中，大多数开发商并不能完全按照国家和地方的规定来进行准确、公正地计算。
三、小区地下停车位权属认定中涉及的主要问题
(一)《物权法》第74条存在的缺陷
根据《物权法》第74条规定可知，国家对于小区停车位权属的一个总的原则就是业主与开发商根据合同约定来确定。如果开发商或者业主在签订合同时明确约定停车位权属，那么这一方就自然获得了所有权。该规定的优点是对开发商建造小区停车位的行为予以了一定程度的保障，提高了开发商投资建设停车位的积极性，以防出现小区内车位紧缺的现象。这条规定也在某种程度上将小区车位看作了能够独立交易的客体，依合同约定获得所有权的业主或者开发商在之后的转让、出租、出售等行为也就有了一定依据。
虽然这条法律规定有积极的一面，但同时也存在一些缺陷：首先，该条规定中的“应当首先满足业主的需要”太过抽象，在实际操作中没有具体的标准。其次，该条规定对于约定不明或者没有约定情况下的车位归属问题没有作出规定，实际生活中这种情况造成的矛盾屡见不鲜。
(二)小区地下停车位权属认定与建筑物区分所有权关系
2.增设车位。这种类型的车位是开发商在法律的强制规定之外建造，如果这部分车位没有计算在小区的建筑面积之内，其建造费用也没有包含在小区的建设费用当中，开发商应当拥有这部分增设车位的所有权，并可以进行处分，这类车位可以单独登记并且产权独立。
本文采用Gerhards等(2008)提出的多通道探测方法，利用空气波对反射波传播时间进行校正，模型如下：
四、小区地下停车位相关制度的完善建议
(一)健全地下停车位的登记制度
《物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这条法律规定明确告诉我们《物权法》对于小区地下停车位的归属问题并没有一个强制性规定，它将这种所有权归属的判定权利交给业主和开发商来自己约定。②
变频工况下，起重机带载启动，保持U1/f1不变进行调速，研究变频条件下的系统动载特性，以频率为15Hz、20Hz、25Hz 3种情况分析，如图7所示。
结核病是由结核杆菌感染引起的慢性传染病。结核菌可能侵入人体全身各种器官,但主要侵犯肺脏,称为肺结核病。结核病是青年人容易发生的一种慢性和缓发的传染病。潜伏期4~8周[1]。其中80%发生在肺部,其他部位(颈淋巴、脑膜、腹膜、肠、皮肤、骨骼)也可继发感染。
(二)完善《物权法》第74条的建议
1.在“首先满足业主需要”方面制定标准。在业主提出购买停车位时，开发商应当首先满足业主的需求，这种情况下所有权的归属也很明确。当地下停车位还有空余时，才可以对外出租或出售。
2.对约定不明时车位归业主共有加以明确规定。虽然《物权法》第74条规定停车位的权属可以由当事人约定，但在没有约定或约定不明确时，应当为了保护小区业主一方，推定这种情况下的地下停车位归小区业主共有。
将小区地下停车位分类进行规制，这也是种比较合理的方式，主要划分为以下两种：⑤
(三)地下停车位的合理配置与分类
2.3 环境因素 二恶英是一种环境污染物，主要来源于焚化、再生资源的利用及除草剂和防腐剂等化学制品的生产，它通过扰乱雌激素分泌，免疫毒性，化学毒性致使DNA 受损、最后造成癌变。CYP1A1在二恶英类化合物的代谢中发挥着重要的作用，可激活多种致癌物质，异位子宫内膜组织的CYP1A1表达明显升高。
1.法定车位。这种类型的车位往往是由开发商根据法律的强制规定而建造，该类车位通常应当属于全体业主所共同所有。这部分小区停车位的建筑面积以及建造费用，在小区规划和价款计算时都已经全部计算在内，小区业主在购买商品房时就取得了对这部分小区停车位的共同所有权，开发商无权进行处分、出租、出售。
对地下停车位进行建筑物区分所有权专有部分的判断，关系到地下停车位是否能成为独立的交易对象。目前，国家的商品房规划已经将小区内的各种配套设施都包括在内，地下停车位也被囊括在建筑物区分所有权的客体当中。而地下停车位由于明确标示了其四至界限，能够显著区别于建筑物的其他部分，且不会影响其使用与交换价值。此外，地下停车位的用途比较单一，主要就是为了停放车辆。种种因素都说明，地下停车位构成建筑物区分所有权的专有部分，能够独立交易从而被业主或者房地产开发商所有。
根据上述单因素试验结果及参考相关文献，采用L9(34)正交试验对影响产品褐变的亚硫酸盐添加量、三聚磷酸钠添加量和复合有机酸配比等关键褐变控制技术进行优化[8]。
五、结论
《物权法》的出台基本解决了地上停车位的权属问题，但住宅小区地下停车位的权属争议一直存在。小区地下停车位在构造及使用上都具有区别于商品房的独立性，属于建筑物区分所有权中的专有部分，并不必然由小区业主共有，这也是目前此类纠纷的最大争议焦点之一。对于地下停车位，显然有对不动产登记制度、物权法进行修改或完善的必要。
[ 注 释 ]
①沈鹏飞.小民地下停车位权属问题研究.http： // www. hzlawyer. net /ne ws/ detail/ php ? Id+10468，2017.6.
②陈晓晓.住宅小区停车位权利归属的义法缺陷与完善——<物权法>第74条评析.法制与社会，2014(1).
③高燕.论商品房住宅地下车库、车位的权利归属[D].西北大学，2012.9.
我们还从实践层面总结出解决具体问题的策略和方法。我们提出：阅读教学的基本策略是以文本理解为基础，以语言活动为主体，以问题讨论为引导；写作教学的基本策略是自由写作和规定性写作相结合，系统训练和选点训练相结合，建立立体的写作教学机制，培养学生非写作状态下的写作意识，作文教学作用于学生的写作过程。更重要的是，我们努力通过课堂实践和理论阐述，将这些定位和策略实践化，将教师的文本阅读、教材处理、教学活动设计、语文课堂价值取向、教师教学诊断，甚至将语文学科考试的应对等一些问题都操作化，使得语文本色教学得到越来越多的一线教师的广泛接受和课程专家的高度认可。
④余伟.小区地下停车位权属认定问题研究[D].大连海事大学，2016.21.
⑤赵海乐.论巧国台湾地区的法定停车位制度义其巧示[J].北方法学，2011(1).
[ 参 考 文 献 ]
[1]沈鹏飞.小民地下停车位权属问题研究[EB/OL].http： // www. hzlawyer. net/ news/ detail/ php ? Id+10468，2017.6.
[2]陈晓晓.住宅小区停车位权利归属的义法缺陷与完善——《物权法》第74条评析[J].法制与社会，2014(1).
[3]高燕.论商品房住宅地下车库、车位的权利归属[D].西北大学，2012.
[4]卓洁辉.区分所有建筑物专有与共有部分的区分标准问题研究[D].西南政法大学，2011.
[5]余伟.小区地下停车位权属认定问题研究[D].大连海事大学，2016.
[6]赵海乐.论巧国台湾地区的法定停车位制度义其巧示[J].北方法学，2011(1).
中图分类号： D923.2
文献标识码： A
文章编号： 2095-4379- (2019 )28-0146-02
作者简介： 张云辰，男，山西闻喜人，本科，山西东奥律师事务所，律师，研究方向：房地产及建设工程。
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