加强土地租赁管理 不断提高经济效益——友谊农场土地出租情况调查，本文主要内容关键词为：土地论文,友谊论文,农场论文,提高经济效益论文,情况论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
黑龙江省友谊农场在经历多年承包经营模式改革探索后，近几年全面推行国有土地出租、农机具转卖（租赁）、“两费自理”等产权制度的改革，职工逐渐步入了“自营”的市场经济轨道，农场亦摆脱了计划经济体制的束缚、走出了经济低谷，并出现了新的生机和活力。
一、出租土地是土地管理的重要措施
1.土地出租必须坚持全部出租的原则。
职工承租土地后真正成了投资、经营、风险和效益的主体，土地与职工的切身利益紧密地联系在一起了，从而大大调动了职工生产经营的积极性和主人翁责任感。这一点在自然灾害面前特别能充分体现出来。如：1994年友谊农场遇到历史上罕见的涝灾，但是承租土地的职工人人奋力抗灾，户户努力自救。由过去的一个场长负责全场，变成了现在成千上万个“场长”全力以赴为全场负责。结果战胜了涝灾，职工盈利、企业不亏。历来土地条件最好但却经营亏损的生产队1995年都愿把土地全部出租出去。如何解决好土地全部出租这个问题，笔者认为：一是必须坚持土地出租的原则；二是拿出一小部分较好的土地长期固定给本单位职工；三是把大部分土地推向市场，也可对外搞大面积土地长期固定出租；四是种植麦类作物搞股份合作，以地租作股份参与分配，粮食统管统收，以解决上交粮问题。
2.出租土地本着内外有别、让利于民的原则。
农业职工赖以生存的基础主要是土地，所以职工对土地有使用、选择、承租的优先权。可以先按本单位职工户数均分一部分（户均1 垧～2垧）土地条件较好、 价格较低的地块种植经济作物来保证职工的基本生活，其余部分则引入市场竞争机制，实行公开招标、平等竞争，先内后外进行出租。
在出租土地价格上，要本着上交够用、自留有余、让利于民的原则，不要随意提高地价而利以后干部多分奖金。否则，会加重职工的负担而引起职工不满；但也不能慷国家之慨，搞假公济私，出现出租土地后单位就亏损的现象。
3.出租土地坚持先交钱再种地的原则。
职工经过这几年承租土地已经获得一定经济收入，年收入万元以上的种植户已不足为奇，个别种植大户收入都在几万元以上，职工两费自理种地的能力大大提高。所以，今后出租土地一定要坚持先交钱再种地，不准赊欠。从根本上杜绝承租人挂帐、企业经济受损的现象。生产队对极个别特困户，经民主评议、生产队领导班子会批准，可在秋后用产品或现金交纳租金，但也必须在年内还清。
4.出租土地坚持先签合同后种地的原则。
生产队在出租土地的同时，要同承租人签好合同，明确双方的权利和义务等有关事宜，依据经济合同法进行管理。特别是对一些秋后用产品顶替或有上交粮任务的承租户，更要严肃认真履行合同手续，以免秋后闹纠纷打官司而给企业带来不应有的经济损失。
5.出租土地坚持民主管理、办事公开的原则。
职工近几年最关心的热点问题即是土地出租；最担心的就是干部以地谋私和分地时偏亲向友。为了让职工都能公平租种土地、变担心为放心，在土地出租时必须做到公开、合理。地价确定后再经生产队民主管委会通过，然后张榜公布，公开出租，杜绝干部偏向亲友和以地谋私现象的产生。
二、坚持轮作是土地管理的基础
在土地出租价格上，经济作物和大豆地价格明显高于麦类作物地价格。所以许多单位为了增加当年效益而扩大经济作物和大豆地面积、降低麦类作物面积，使正常的科学的“麦——麦——豆”轮作制度变成盲目的不科学的“麦——豆——麦——豆”或“麦——豆——豆”。大豆重还茬面积急剧增加，并使1994年、1995年大豆孢囊线虫病在部分生产队发生，大豆品质下降，产量降低。为此，坚持和恢复正常轮作是当前乃至今后出租土地中最重要的一环。其措施是：（1 ）先按地号确定种植作物后再出租。（2）调整种植结构，合理安排轮作。 可扩大经济作物，特别是扩大玉米、甜菜移栽面积。这些作物不但单产高、效益好，下年还可以种植大豆，可代替麦类作物进行换茬。（3 ）降低效益较低的麦类作物地租，调高大豆，特别是经济作物地价格，使小麦种植面积稳中有升。
另外，坚持轮作还须注意：一是不能因为安排轮作而影响土地出租。对效益较低的麦类作物可采取行之有效的各种措施进行出租。二是坚持轮作的同时要注意培肥地力。对麦类作物收获后要扩大茎杆还田面积，没有抛撒装置的可适当提高小麦割茬高度，使茎杆大部分留在田里。对种植经济作物的农户，动员和鼓励其施用农家肥，减少化肥施用量，以降低成本，达到土地用养结合的目的。三是坚决杜绝“花花田”。特别是种植经济作物这一块，要先因地、因种植面积确定作物后再出租，避免出现一个地块种植多种不同成熟期的作物而影响土地耕作及下一年土地出租。
三、“两费自理”是土地租赁成功的关键
从1985年到1992年，友谊农场的土地每年都是采用各种形式承包给职工租种的，农机具曾发生两次转让，但农场也没走出经济低谷，没有钻出“贷、挂、亏、垫”的怪圈。其最根本的问题就是经营机制没有彻底转换；生产费和生活费没有完全自理。虽然采取了各种承包形式，但在“两费”上仍然是“农场出钱、职工种地，盈利分配、亏损挂帐”，没有使职工真正与责权利挂起钩来，职工不是“四自”的主体。
1994年友谊农场实行了土地出租，农机具转卖（租赁）为主的改革路子，当年出租土地110万亩，占耕地总面积的91%， 应发生的当年生产费6762万元、生活费4891万元，全部由职工自己承担解决，没再向银行贷款，两费自理率95%以上（友谊农场前几年在计划经济体制下组织生产经营，生产费年需7000万～8000万元，几乎全部由农场垫支，农场每年至少从银行贷款2300万～2500万元。1990年当年贷款高达3700万元。截止1992年底，全场流动资金贷款余额达14370万元，职工累计挂帐余额1062万元）。农场彻底摆脱了“垫、贷、亏、挂”的债务链，使多年解不开的“两费自理”这道难题由于土地租赁经营迎刃而解了。并在遭到历史上罕见的涝灾情况下，经全场上下共同拼搏，农场不但没有亏损，反而夺得了盈利1521万元的好成果。1995年承租职工又奋战涝灾、旱灾、霜冻等多种自然灾害，年终又夺得了麦类作物和秋粮作物的好收成，取得了经营盈利7018万元的好成绩。人人都尝到了租赁经营、“两费自理”改革带来的甜头。1996年又在巩固、完善、提高的基础上加大了改革力度。为了更快更好地实现两费完全自理，须重视两个方面的问题：
一是针对某些特殊情况可采用秋后用产品顶替的办法。
1.对种植较大面积的小麦农户可采取这种办法。因为稳定小麦面积至关重要：一能完成上交粮任务；二能进行轮作换茬；三能保证麦收后伏耕秋起垅，为下一年农业生产特别是种植经济作物打好基础。
2.对某些推广的新技术、新农艺可采取这种办法。如：玉米、甜菜的育苗移栽新技术。对采用这种办法的都必须签定合同，确定好担保人，并在年内必须结清。
二是搞好产前、产中、产后服务，解决职工实际困难，以增强职工承租土地的能力。
1.坚持高标准、高质量耕作措施。如：深松、耙耢、秋起垅等工作。让职工承租土地后不再花费更多整地费用。
2.出租土地的时间，要考虑职工出售农产品后资金到位情况来定。不要因出租土地过早、职工钱没回来而租种不到地；也可采取先预交部分款，其余款项分期上交或秋后用产品顶替。
3.对当年职工应得工资、各种报酬和上交粮食款不能及时兑现的、职工同意以地顶替的要优先租给其土地；对以前年度欠发的退休工资、职工分配款，要根据本单位资金状况，逐年用给地的办法予以解决。
4.职工承租土地后，生产队要做好产前、产中、产后的全面服务工作，使职工在租种的单位面积耕地上获得更高的效益。
四、完成粮食上交是土地租赁者的义务
农垦是国家的商品粮生产基地，农场担负着大量的上交粮任务，而土地出租几年来上交粮一直是个难点，针对这一问题应上下共同来解决：
1.国家、农场应根据上交粮数量供应主要平价生产资料弥补上交平价粮给种植户带来的经济损失，如：柴油、化肥等。
2.及时兑现上交粮款，不打白条子，以调动职工的生产积极性和上交粮积极性。
3.生产队要积极努力完成上交粮任务，可采用以下措施：
（1）用合同形式保上交。 生产队在出租土地同时与种植户签定上交粮合同。若交不上粮食则受到经济处罚或用不租给其下一年土地的办法来约束。
（2）用预交粮保证金办法保上交。即在交土地租金的同时， 每垧地交200元～300元的上交粮保证金。秋后完成时则退还本人；若完不成利用此款购买议价粮完成上交粮任务。
（3 ）用本单位欠发的退休工资和应兑现的款项做担保的形式保上交粮。担保金额可大些（每垧地500元左右）。
（4）可用粮食顶地租保上交。 即用当年作物收获后购租下一年土地的办法。
（5 ）对种植较大面积的小麦作物可用下打租金的办法签定上交粮合同来确保上交粮任务的完成。
另外，在保上交粮的同时还须注意：
1.决不能为保上交粮而由生产队经营土地。实践证明：大面积经营，从整地、播种到收获，损失浪费严重，风险性大，不宜提倡。
2.不要出现有播种面积而没有粮食上交的现象。在粮食作物播种面积越来越小的情况下，最好与种植户签定粮食全部上交的合同。关于平议价问题，可根据本单位具体情况自行确定。以免出现有播种面积，空有产量而没有粮上交的现象。
3.更不要出现有钱无粮现象。因为出租经济作物的土地租金高，单位领导为追逐当年利润而盲目扩大经济作物出租面积，缩小粮食种植面积，到年底交不上粮，甚至花高价亦买不到粮，从而保证不了粮食上交。
五、提高效益是实行土地租赁经营的目的
职工租赁土地的目的是向土地要效益；而负责土地管理的单位出租土地的目的也是向土地要效益。从目前看，土地全部出租后，超过土地租金以外的效益全归种植户，生产队虽然旱涝保收没有风险，但效益处于平衡，出现了“职工碗里满，生产队盆里浅，农场锅里干”的现象。今后生产队的发展建设怎么办？历史陈欠如何还？扩大再生产、增加投入靠什么？其答案是：只有加强土地管理，使土地不断增值创更大效益。
1.增加单位面积土地的产出和效益是确保出租方和承租者双方都受益的重要途径。一要根据土地产出量的增加和物价指数上涨因素来适当提高租金的价格。但要考虑职工的承受能力，且不能涨得过快过高。二要出租标准土地。各项作业都要严格把关，为作物丰产奠定基础，使农户承租到可心地并能收到好效益。三要调整种植结构，增大科技含量，扩大经济作物和“两膜三移”面积，使单位面积产量提高、效益增大。
2.对职工承认的历史挂帐、陈欠，根据职工承受能力，在出租土地的同时作为承租土地的条件逐年偿还，以减轻生产队包袱，活化资金。
3.搞好粮食管理工作，增加粮食差价。对当年粮食上交外的余下部分妥善保管，并掌握好市场行情争卖好价。另外，对农户主动多上交平价粮应尽量多收，以得到更多的平议价粮差。
4.充分利用地理资源，最大限度地开发“五荒”，以拓宽经济资源。
5.压缩管理费支出，搞好有偿服务，做好增收节支工作，并加强对租金的收取，保管和使用工作。
6.加强土地租赁管理工作的调查研究，完善深层次农业改革。以土地出租、农机转卖（租赁）、“两费自理”为核心的产权制度改革是一件开创性的工作，没有现成经验，不可能尽善尽美。因此，要加强调查搞好研究，要在巩固的基础上不断完善、提高和发展，这样才能使改革不断深化并取得更好的效果。