关键词：房地产；开发项目；成本控制
引言
如今我国房地产投资的过热，房地产的开发企业在其进行房地产项目的开发过程中并没有进行科学的项目成本的管理也是其中重要原因之一。无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的要求，规范化的成本控制管理已成为广大开发商普遍关注，并需要急切解决的核心问题。
一、项目的成本构成
1.1前期工程费
前期工程费一般包括勘察设计费、图纸审查费、工程监理费、造价咨询费、消防审查费、土地“三通一平”和临时设施费等费用，前期开发费一般占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。
1.2土地开发成本
一般包括土地出让金和征地拆迁安置补偿费、城市配套费等费用，土地成本支出约占项目总支出的20%-30%，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间趋势。
1.3建筑安装工程费
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%，项目建设前，要做好市场调研，要了解近期类似项目造价指标，还要了解及市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定本项目的建安成本指标。
1.4开发小区管网、配套设施工程费
小区内配套一般包括小区地下管网和地上设施等，重点对市政配套的一次网站的供应能力及区内各项建筑设置进行了解、分析，做好估算。小区管网费用一般为项目总支出的6%左右。
1.5企业相关税费（三费一税）
包括企业管理费、销售费、财务费和税金等。管理费和销售费用占销售收入4%-6%。财务费用视企业的运作情况而估算，资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。税金是由国家和政府有关规定确定，企业应积极争取政府优惠政策减免部分税费。
1.6不可预见费
开发企业在投资决策阶段应做好项目的土地变化成本、建造变化成本、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析。根据项目的复杂程度确定不可预见费，一般占直接成本的3%-5%。
二、房地产项目设计阶段成本控制的策略
2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案
规划设计方案是以上位规划、设计规范，项目规划、设计条件，及建设单位的功能要求为主要设计依据。规划、设计规范和规划、各类规划、规范与设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上。建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目和开发成功最关键的一步。
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2.2 在设计各阶段进行限额设计
建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计。
限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。
（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。
（b）在每个设计阶段各阶段科学制定合理的限额设计控制指标。从一开始方案设计，到随后初步设计，最后到施工图设计，各阶段均应依次逐步实现限额设计指标，每一设计阶段贯穿于每个专业的各道工序中。
三、房地产开发项目成本控制策略
3.1更新观念，重视成本控制的全过程管理
房地产企业要充分关注成本控制全过程：决策期要进行精确的项目可行性研究和投资估算，做好项目开发定位，设置严谨的投资决策流程，充分考虑项目可能的风险因素，提高项目决策前瞻性；设计阶段重视方案的优化，可以实行招标和监理制度，并设置设计费用限额，严格设计方案评审工作，避免工程变更成本；严格实施招投标制度，加强合同责任管理，真正实现成本节约；建设期严格按照设计及计划进行，优化施工顺序，严控工期，研究并找出在保证质量的前提下总工期最短的最优流水顺序，合理安排多时间线复合施工，节省资金财务成本，并建立有效地市场信息机制，加强材料采购的标准成本控制，同时保证工程质量，强化合同管理，建立施工风险规避及补偿机制；加强施工现场管理，减少材料的浪费；销售阶段要建立一支高效的营销团队，使用灵活的营销手段，利用网络开展营销；经营管理阶段要加强对空闲房产的管理，做好与消费者的关系管理，控制售后维护成本。
3.2完善组织与制度建设，强化成本管理的监督与激励机制
企业首先完善企业的组织体系，明确成本控制的部门及职责，从组织上保证职责明确，防止重叠浪费资源。其次，设置成本控制主管部门的监管机构，最好独立设置专门的监管部门，也可以嵌入公司监管部门，更好督促成本控制部门的工作。再次，建立健全激励竞争机制和激励机制，层层落实目标责任，赏罚分明，形成良好的成本管理文化，充分发挥成本管理部门的积极性和创造性。
3.3加强各部门的沟通与协调，形成成本管理体系
房地产企业内部要建立起互动的成本管理组织体系，加强企业内部各部门之间的沟通协调。成本管理部门在保证工作质量的基础上要加强与设计管理部门、营销策划部门和采购管理等部门的沟通交流，在项目开发的过程中进行阶段性涉入，更好实现成本信息的共享回馈，以便消除各自为政的现象，及时发现管理中的问题，提高成本控制的效率。此外，加强企业信息化建设，利用当前信息技术优势，实现成本信息在企业内的共享，实现管理者对成本的实时动态的监控。
3.4完善成本分析与考核标准，形成成本管理模式
房地产企业开发项目是一个动态过程，成本控制也是动态调整的过程。成本控制目标的设置既要合理，也需具有先进性，在控制目标的基础上，随着开发项目的不断进行，企业要及时分析成本的变化，注意引进先进成本分析与控制的技术，根据企业的实际，设立有效的考核成本控制效果的指标体系，持续进行改进，保证开发项目投资控制目标的实现，力求实现人力、财力、物力的最佳效益，形成企业持续的成本竞争优势。
结束语：在日益竞争激烈的房地产市场，加强房地产开发项目的成本控制是保证企业经济效益的一个重要途径，要在项目的开发过程中树立成本控制的理念，整合管理中的各环节，提升成本预测的科学性，控制好对项目经济效益影响较大的费用。为我国房地产市场和房地产企业的健康发展做出积极贡献。
参考文献
[1]王学瓅，杨倩诗，关胜学.房地产开发项目成本费用控制对策[J].建筑管理现代化，2010，（01）：63-65.
[2]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考[J].建筑管理现代化，2011，（01）：76-78.
论文作者:姚婧
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第23期
论文发表时间:2018/1/15
标签：成本论文; 成本控制论文; 项目论文; 限额论文; 阶段论文; 开发项目论文; 建设单位论文; 《建筑学研究前沿》2017年第23期论文;