引言
随着人们生活水平的不断提升，购买力也在逐渐加强，因此对于住房的需求也变得越来越高，所以，近些年来，我国的房地产市场呈现出了蓬勃发展的状态，并且房价一直居高不下，一些低收入群体面对飞速上涨的房价，往往觉得无能为力。为了有效控制房价的增长，充分发挥宏观调控的积极作用，促进房地产行业实现良性发展，政府出台了较多的房地产市场调控措施和政策。在这些政策的影响下，房地产开发商的一些传统营销手段就已经不能适用。因此在这样的情况下，作为房地产开发商，应该结合政策变化形式，及时调整房地产项目营销策略，这样才能有效地保证房地产销售，稳定房地产市场，同时促进房地产项目得到更好地发展。
1宏观调控政策对于房地产项目营销的影响
1.1房地产项目宏观调控政策
政府在社会经济发展过程中具有十分积极地主导作用，而政府管理社会经济形势的主要手段就是通过宏观调控的方式。根据社会经济发展的实际特点，政府通过制定相应政策的方式，来保证社会经济平稳健康发展，维护正常的经济发展秩序。由于近年来社会经济的不断发展，在房地产市场发展过程中，房地产项目的价格呈现出逐年递增的趋势，如果不对其加以控制和调控，将会出现房地产价格过高，进而影响全社会经济的健康发展。在这样的情况下，政府就应该充分发挥其在经济运行过程中的调控作用，通过政策的引导方式，对房地产市场发展进行适当的干预。可以通过对房地产市场发展进行指导和监督等方式，调整房地产市场的供需关系，从而使房地产项目逐渐朝着更好地方向发展，控制房价的同时，促进房地产经济良性发展。
1.2缓解房地产市场发展矛盾，促进经济平稳运行
随着相关房地产政策的制定和实施，房地产开发商也都采取了一定的应对措施。如果在房价出现过高的情况，国家就会采取提高税收或者增加贷款利率等形式，来控制开发商的销售，从而逐渐降低房地产市场的经济热度，使其降低到正常的市场水平，减少一些投机人员的行为，从而起到稳定市场发展的作用。此时，如果房地产项目想要增加利润，促进企业健康发展，就会采取降低销售价格的方式来实现利润的上升，所以房地产企业在制定销售计划的时候，就会将更多的优惠让利于顾客，从而提高自身的知名度，增加房地产项目的销量，维持自身经济发展。
1.3促进房地产项目营销向多元化的方向发展
在房地产市场发展的初级阶段，由于市场需求较大，同时开发商的数量十分有限，因此房价一直是居高不下，市场竞争形式也十分严峻，房地产企业为了获得更多的利润，一味的提高销售价格，导致房地产泡沫十分严重。这对于市场经济的健康发展是非常不利的。如果国家参与房地产市场的宏观调控，就会制定相应的政策，并且这些政策一经实施，就会给房地产项目的营销带来一定的影响。具体来说，传统的营销方式一般不能适应房地产市场的发展要求，这就需要房地产项目及时转变传统的营销策略。在此过程中，需要房地产企业深入研究和分析政策的趋势和导向，从而针对实际情况，采取针对性的营销策略，进而维持销售量，保证房地产项目的销售不出现下滑的情况，也能保证房地产企业经济正常发展。
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2基于房地产项目在政策调控下的营销策略
2.1提高房地产项目建设质量，为营销奠定良好基础
对于绝大多数购房者来说，住房都是一个十分明显的刚性需求。同时，作为不动产，住房的使用时间也会相对较长，因此房地产项目质量是消费者最为关注的问题。在实际的房地产项目发展过程中，如果房地产的质量存在问题，即使营销策略做得再好，销售情况都不会十分理想，同时，即使销售出去的房屋，也会存在一定的隐患，这对于房地产企业的发展是非常不利的。所以对于房地产企业来说，在制定营销策略，调整营销模式之前，首先应该保证房地产项目的建设质量，这也是营销策略制定和实施的前提条件。为了达到这样的目标，房地产项目开发企业应该在建设施工过程中，选择质量过关的材料，坚决不能为了节约建设成本而偷工减料，尤其是关键环节的材料，质量一定要过关。
2.2组建专业的营销团队，提高房地产项目营销水平
在房地产企业发展过程中，项目营销是一个十分重要的工作内容，之前房地产企业营销环节出现问题，其主要原因之一就是缺少专业的营销人员，不能及时了解和适应市场经济和政策发展变化。所以在政策调控下的房地产营销过程中，企业应该对营销工作给予足够重视。具体来说，房地产企业应该建立专业的营销团队，选择营销专业水平较高的人员，成立专门的营销部门，同时扩充队伍实力。从事房地产项目营销的人员应该具备较好的营销专业知识，同时又对政府的房地产宏观调控政策有一定的了解和把握，具有较强的政策敏感性，能够及时根据政策的变化和发展，改变和完善营销措施，这样才可以为房地产项目营销奠定良好的基础条件。同时，积极与其他销售企业进行积合作，发挥联动作用，提高房地产行业的整体发展质量。
2.3结合市场发展需要，提高房屋类型的多元化
随着生活水平的不断提升，对于房屋类型的需求也变得越来越高，如果房地产企业在项目开发的过程中，还按照之前的方式进行房屋设计，那么当前的消费者需求就很难得到满足。也就是说，房地产企业应该积极迎合现代消费者的喜好，在保证房地产项目建设质量的前提下，尽量使房屋类型多元化。比如说，房地产企业可以结合当地的实际发展情况，多开发一些小户型的住房，或者经济适用房等，这样不同需求的消费者都可以买到相应的户型。在这样的情况下，营销策略制定也会更加容易，同时销售量也会实现大幅度的提升。
2.4利用先进的互联网技术，积极开展网络营销
随着信息技术的不断发展，互联网成为人们了解信息的主要途径，并且在一定程度上已经超过了电视等传统媒体形式。对此，房地产企业在制定营销策略的时候，应该在符合政策特点的情况下，重视网络营销途径，及时在互联网上进行传播。房地产企业应该结合目标客户群体的整体特点，采用微信公众平台、微博、专业论坛等形式，发布房地产项目的相关信息，让消费者对房地产项目有一个较为全面和深入的了解。尤其是房地产开盘的时候，应该积极进行宣传造势，尽量扩大房地产项目的影响力，让更多的人知道和了解。
结语
综上所述，在政策的引导下，房地产企业应该深入研究政策背景，然后结合目标客户的实际要求，制定具有针对性的营销策略，提高营销策略的实效性，促进房地产企业不断向前发展。
参考文献
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论文作者:张劲衍
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第24期
论文发表时间:2019/11/27
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