摘要：随着经济的发展和城市进程的加快，物业管理逐渐成为人们的关注焦点，不论住宅小区或是办公楼等区域均需物业的管理。事实上，物业管理就是房地产在消费领域中的拓展与延续，会涉及到很多的家庭及个人，属于城市管理当中一项重要的内容。作为新兴行业，物业管理在我国取得了一定的发展成绩，但其仍旧存在着很多问题。本文针对物业管理存在的问题进行剖研究，以期找到合理的解决对策。
关键词：物业管理；问题；对策
作为一种全方位的管理模式，物业管理是现代城市管理的一部分，属于朝阳行业。我国虽起步较晚，可是在提高人民的生活及工作环境的质量方面，推进城市进程方面均起到积极作用。物业管理发挥积极的作用时也存在一些问题。如管理的不到位，以及经费的不足等，这些问题阻碍物业管理的积极发展。如何使物业管理能够我国国情基础上得到健康有序的发展，是我们必须解决的问题。
1.我国物业管理存在的主要问题
1.1专业人才缺乏，管理不到位
作为一个新兴行业，物业管理行业尚未建立较为统一的从业标准及行业规范和，这致使从业人员的素质参差不齐，较高层次的人才较为缺乏，尤其是复合人才更是稀少。相对于比较高档的住宅小区、写字楼、酒店及大厦，高层次物业管理相关人才极为缺乏，很多从业人员还没有能力去担当物业的高层管理人员，只能胜任其目前的分管工作。因此，物业管理的人才队伍素质有待提高，整体管理观念也较为陈旧，管理的意识比较淡薄，有些物业的管理公司甚至是房管所经过改制建成的，致使机制转换难以真正到位，同时管理人员的观念也没有及时的转变，缺乏服务的理念，致使物业管理的管理水平较低，服务质量难以保证。
1.2物业管理费用和服务不匹配
物业管理的服务收费一直是物业管理当中的一个难点，这个领域的业主投诉是最多的，由于收费问题的涉及面较广，其影响范围较大，所以就成为了物业管理当中的一个焦点性问题。很多业主觉得物业收取管理服务的相关费用和其所提供服务的质量不相称，主要有住宅小区的业主投诉其小区垃圾的处理不够及时；保安人员没有负应负的责任等。而写字楼以及大厦业主一般投诉物业在擅自地增设收费的项目，同时还有服务不够周到等。伴随着物质生活水平不断提高，大多数业主对于生活和工作环境要求也逐渐提高，这些都要物业提供相应服务。业主认为缴纳的相关物业管理费用太高，但是没有享受到相应服务，所以业主及物业之间的矛盾也就逐渐增多。
1.3物业管理经费不足
目前的多数住宅小区，一些是以前的老旧小区，还也有一些是新建小区。新旧和档次及标准均存在巨大差异，其对服务的质量也有着不同要求。如新的小区或高档的小区就会要求物业尽量提供相应服务与设施，但是这些小区业主却不太愿意交高于老旧小区的相关物管费用，且政府对于某些服务的收费项目均有明确定价，如果新旧小区的收费标准保持一致样，就会造成新的小区物业的管理收费的标准太低，使物业管理相关企业收支无法平衡，进而影响管理的水平及服务的质量。此外，大多数的物业还在承担收取水费及电费的相关业务，使得物业投入了更多人力资本。有些业主在拖欠物业的管理和服务相关费用，造成物业垫付，进而使物业的管理经费出现亏损和不足。
1.4物业管理者与业主对物业管理的价值取向不一致
政府对于物业管理的关注中心为社会效益及减轻行政的管理负担。因此难免会将外来人口、社会治安等方面许多行政的职能加在物业管理的企业上面。物业管理的相关企业当然关心其自身企业具体的经济效益。很多物业管理相关企业缺乏市场观念，且服务的意识不强；重管理、但是轻服务的主要情况仍旧存在。业主关心的是用最少付出获取最多服务，很多业主消费观念仍未得到转变，把物业的服务管理看作一种福利，没有把物业管理的相关服务内容看作自己物业的保值增值消费行为。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其对收取的物业费用缺乏不理解。目前，三者的利益平衡点仍未得到很好的确定，由此造成了物业管理定位的不清晰。物业管理相关企业角色经常性错位，因此也会影响物业管理的健康长远发展。
1.5建管不分，前期物业管理矛盾突出
这方面的问题具体表现为：在前期没有真正实行物业管理模式，配套不完善、导致设计不合理、验收接管走过场、工程质量低劣、遗留问题额责任不清楚，建设单位所拟定的业主的临时公约也侵犯了业主的利益。在商品房的促销过程中，对小区的物业管理曾作出不实际承诺，，待项目售出侵占了业主共有和共用的部位，且垄断管理、服务质量低劣。这些问题，引发了层大量纠纷，其严重影响了物业的管理和发展环境。
2.解决物业管理问题的对策分析
2.1提高物业管理质量
物业应在经费比较充足前提下，进行物业环境的积极改善，提高物业的服务水准，为业主们提供优质服务。对新建的小区或写字楼，相关的物业管理单位应尽快解决业主所提出的质量性问题，搞好保修期的质量维护相关工作。物业管理单位应确保其管理人员素质，定期针对员工实施培训，提高从业人员业务水平及服务的意识，让使其充分意识到业主重要性，使其在今后物业管理的工作当中为业主们提供更为优质的服务。与此同时，相关的物业管理单位还要积极引入人才，有效提高物业的管理团队水平，实施妥善经营，使物业的管理质量得到有效提升。
2.2进一步完善物业管理的法律法规
物业管理维持稳定发展，就必须要加强自身法制额建设。我国是法制国家，所有项目都需依法办事，要完善物业的管理法律、法规，首先能够保证物业运营合乎于法律，可以依法行事。二是能够保障业主合法性权益，有效减少物业与业主间纠纷。明确业主与物业享受的相关权利及需要承担的义务，真正构建物业的管理市场秩序，提升物业的管理法规和层次。建立、健全物业的管理法规体系，从而促进物业与业主间的和谐健康发展。
2.3解决物业管理收费问题
首先需要让业主改变传统观念，针对物业收管理服务的费用有明确认识，充分认识物业就是为业主进行服务的机构，享受服务就需要支付相应费用，假如业主老是欠缴，少缴物业的管理费，久而久之，其享受到的服务也就会打折，最终会影响自身利益。小区的居委会或者业主的委员会都应发挥政策及舆论导向作用。积极引导相关业主承担物业的维护及服务费用，强化业主消费意识及责任意识，政府也要对物业进行大力扶持，就新旧小区来核定不同收费标准。对于特殊房产物业进行适当的补贴。同时，相关物业单位也要积极采取措施去改善运营的状况，扭转经费不足的现状。
2.4强化政府监管与指导，加强社会监督力度
首先，需要从源头对物业项目的报建、融资、规划设计、开发及销售过程等进行严格的监管，以期为后续物业管理的服务打下坚实的基础。必须积极地改革物业的管理行政模式，落实其三级管理的体制，把对物业的管理监管权力中心逐渐下移到街道的办事处。而且要赋予街道的办事处指导业主召开大会，对物管交接、物管的招投标、业主组织及物管公司的实际运作实施行政监管，提高监管的效率。此外，还要依靠人大代表、社区的代表、专聘社会的监督员等力量，加强物业管理社会监督。进一步拓宽群众的投诉通道，及时对群众所反映的相关物业管理的问题进行解决，加大群众投诉处理力度。坚决查处各种违法违规行为，把在物业管理的市场中较易出现的相关问题及时消灭于萌芽状态当中。
结束语：当前，物业管理行业正面临着快速发展的阶段，物业管理的行业内外部环境都在发生着重大变化。如何找到物业管理当中存在的问题并及时解决，需要我们做出进一步的努力，以此不断提高我国物业的管理水平。
参考文献：
[1]齐子磊.论我国物业管理存在的问题及发展对策[J].西南财经大学，2009
[2]陈东.我国物业管理存在的问题及对策研究[J].管理纵横，2013
论文作者:陈雯
论文发表刊物:《基层建设》2016年17期
论文发表时间:2016/11/16
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