张沛佩
北京市城规技术服务中心 北京 10000
摘要：为进一步推进乡域城乡一体化建设，根据市委、市政府决策部署及蔡市长讲话精神，深化中心城人口疏解、减量提质、环境建设等任务要求，秉承算总账、算大账的大格局观，打破传统旧村改造基于单独房地产项目开发平衡资金的模式，用既有项目更多的解决后续项目问题统筹模式，落实“留白”理念，以花乡整体统筹实施城乡规划为导向，针对各村现实情况，分实施单元对资源、任务、成本、收益等全面实施统筹，完成乡域整体城乡一体化建设，并达到“两减一增”目标。
关键词：统筹；回迁安置；产业升级
1规划和可利用资源情况
1.1全乡规划情况
全乡规划建设用地约21.67平方公里，规划总建设量约2989万平方米，平均容积率约1.38。其中已按规划实施的建设用地约17.1平方公里；未按规划实施建设用地约4.57平方公里。
1.2规划实施情况
全乡未按规划实施用地共计约1402公顷，其中建设用地约457公顷，非建设用地（绿色空间、道路）约945公顷。未按规划实施建设用地中，居住用地约158公顷，公建用地约178公顷，公共设施用地约30公顷，市政设施用地约39公顷，其他用地约52公顷。
1.3可统筹利用资源
全乡未按规划实施建设用地中，除规划公共设施、市政设施、铁路及已核发手续用地外，可统筹利用资源用地共计约296公顷，总建筑规模约678万平方米，其中居住用地约118公顷，总建筑规模约286万平方米；公建用地约178公顷（含产业用地120公顷），总建筑规模约392万平方米（含产业建筑规模约272万平方米）。
通过实施规划统筹，完成七大任务：人口疏解减少、产业升级减量、规划绿地实现、搬迁全部完成、农民整建转居、弥补设施缺口以及改善交通环境，实现改善生态环境，提高城市品质，完成城乡一体化目标。
1.4实施任务汇总
全乡需实现绿地7.61平方公里；完成道路腾退1.84平方公里；实现公共设施1.21平方公里；解决规划外人员安置共4702人，回迁房30万平米；实现农村集体产业项目1.2平方公里；补充公共服务设施短板约12公顷；筹措计划外人员社保资金缺口约46.66亿；筹措整体改造资金：约702.4亿元。
2统筹实施方案
2.1统筹原则
①划定实施单元：梳理资源与任务，“肉”与“骨头”充分统筹，打破原有以村为单位实施模式，落实“两线三区”要求时，针对各村发展阶段、存在问题，划分组团式实施单元分别推进。
②建立实施机制：建立区、乡、村联动机制，实现村内统筹--组团内统筹--组团间统筹--乡内统筹递进式四级统筹机制。
③统筹实施手段：综合政策、资金、产业、资源及空间等统筹手段，整体研究回迁房、产业、改造资金及土地收益利用等问题。变原有单个项目平衡盈亏方式为乡域范围“先供先摊”统筹实施方式，同时落实“两减一量”要求。
④统筹各项任务：解决全乡城市化任务，处里好村民和劳动力安置问题；节约用地资源，剩余空间资源优先用于安排公共服务设施及绿地，提升区域公共服务和生态环境。
2.2具体做法
①成本统筹、资金统筹：通过成本统筹、资金统筹，在保证地块顺利入市前提下，按“先供先摊”方式解决城乡一体化建设中成本和资金问题，将四环路内住宅上市价格确定为4万元每平米，四环路外住宅上市价格确定为3万元每平米，并结合各村实施情况划定实施单元。
②资源统筹、问题统筹：通过资源统筹、问题统筹，在保证城市化任务顺利完成的基础上，尽量节约土地资源，优先用于弥补公共服务设施缺口，其余则用于绿化，提升区域环境。
③空间统筹、产业统筹：通过空间统筹、产业统筹，在节地前提下统筹用地资源，选择就近、集中或“就近+集中”方式确定回迁房选址，解决回迁房缺口，优化产业用地布局，统筹实施。
通过上述手段综合利用，使既有项目开发建设，尽可能多的解决未实施项目问题，从而实现“两减一增”目标。
2.3总体方案
乡域范围内四合庄村、六圈村、郭公庄村基本完成城市化任务，看丹、榆树庄、羊坊村处于棚户区改造实施过程中，新发地、草桥、纪家庙需按规划实施，樊家村、新房子、黄土岗需针对存在问题，制定实施方案。
东部组团（项目统筹）包括草桥、纪家庙及新发地村。组团内各村单独推进的方式实施，重点是提升地区环境，统筹现有产业项目，实现产业升级。
中南组团（政策统筹、资金统筹）包括四合庄村、夏家胡同、六圈、造甲村、白盆窑及郭公庄村。在保证上市用地顺利推进的前提下，统筹解决自身及南部组团的回迁安置、社保资金缺口，其余用于节地。
西部组团（产业统筹）包括看丹和榆树庄村。依靠地铁站点优势及国数项目带动作用，统筹产业用地布局。上市土地统筹中部组团成本或用于节地、补短板。
南部组团（产业统筹、资金统筹）包括葆台、高立庄及羊坊村。按现规划实施的同时，产业用地统筹布局，向中组团集中，围绕天坛医院周边形成产业集中建设区。
中部组团（资源统筹、产业统筹）包括樊家村、总公司及黄土岗村。回迁统筹安置在樊家村、黄土岗。围绕天坛医院布局产业用地，业态主要为天坛医院配套服务。改造成本与中南组团、西部组团统筹。
3实施成效
4 需要协调解决的问题
资源统筹利用首先是打破用地以村为单位各自为政的行政边界，其次需协调北京市规土委同意规划实施方案，包括乡域关于土地资源、规划指标、改造成本、入市收益等统筹实施方案。再次，明确先供先摊，需市政府支持完善“先供先摊”实施路径，现楼面价较低村实现“先供先摊”，节地后用于承担中部组团改造资金。
关于回迁房缺口，区政府支持同意将规划方案中规划上市居住用地调出一部分做回迁房，将全乡回迁房缺口集中建设，并明确期限，其后人口增长导致的回迁房不足问题不再另行解决。
接下来是项目实施方案报批过程，首先需取得区政府支持，积极推进方案落地，并由区政府协调该实施方案报批，并同步启动相关政策设计及规划调整相关工作。有关耕地占补平衡问题，需明确分摊成本，并解决中部组团占补平衡指标问题。
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[3]易晓峰，魏宗财.经济发展、城市化和城市扩张——我国城市用地规模预测的规划逻辑反思[J].规划师；2012年04期
作者简介：
张沛佩，女，工学硕士，现就职于北京市城规技术服务中心，工程师。
论文作者:张沛佩
论文发表刊物:《防护工程》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/29
标签：产业论文; 全乡论文; 资金论文; 资源论文; 实施方案论文; 项目论文; 缺口论文; 《防护工程》2018年第11期论文;