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现状：乐观为时尚早
建设部部长汪光焘针对目前国内房地产市场的现状指出：
部分地区住房结构性矛盾突出。一些城市普通商品住房和经济适用住房供不应求，高档商品房空置积压。部分地区商品房空置面积增长幅度过大，2003年1-11月，全国商品房空置面积已经突破1亿平方米，同比增长6.5％，但增幅比上年同期回落6.1个百分点，也低于前10个月同比增长7.6％的水平。其中，空置一年以上的为4220万平方米，同比增长2.4％。分地区看，有22个省(区、市)商品房空置面积有不同程度的提高，东部地区增速最低，同比仅增长0.3%；中部地区同比增长11.4％；西部地区因结构性矛盾，空置商品房增幅明显高于东、中部地区，同比增长了29.2%。
部分地区房地产投资增长、商品住宅价格上涨过快。2003年1-11月，全国房地产投资增长32.5%，其中11月份增长42.9%；全国商品房价格涨幅为4.9%，但40个重点城市商品房价格涨幅为9.0％左右，部分城市商品住宅的价格上涨超过20％。2003年第四季度全国房价涨幅最大的几个地区，如上海（同比增长29.1%)、青岛（17.6%)，沈阳（15.8%)、南京(13.4%)，已出现了较为严重的投机性购房热潮，这很可能引发地区性的房地产泡沫。以上海为例，据上海市统计局抽样调查发现，上海投资性购房比率达到16.6%，接近国际公认的20%的警戒线，区域性的房地产泡沫经济已经开始抬头；2003年上海全市房价上涨20%左右，部分楼盘甚至上涨了50%至60%，中心核心地段的房价甚至超过了万元，而就在2002年，上海整体房价涨幅只有8.2%。让人担忧的并不是涨价本身，而是房价涨幅远远超过了市民工资的增长速度。
“联合国人居中心认为，一套住房合理价格应是居民年收入的2到3倍；世界银行认为，超过5倍就会缺乏消费者。”据统计，2003年前10月，全国商品房平均销售价格为每平方米2470元，而去年全年城镇居民人均可支配收入约7000多元，而平均每套商品房面积超过100平方米。以一家3口计算，全国城市家庭的年收入和城市平均房价比在1∶12左右，远远高于国际惯例；再把目前社会上分配差距巨大的因素考虑进去，广大工薪阶层实际承受的这个比例更高得惊人。
房地产开发、交易行为不规范。一些房地产开发企业大量拖欠建筑业企业工程款，全国累计拖欠的工程款中，房地产开发企业拖欠占39.6%。房地产交易中的合同欺诈、面积“缺斤短两”、广告虚假等现象还比较严重。
商品住宅建设中质量通病还不同程度地存在。因质量问题引起的纠纷时有发生，侵害了消费者利益。
市场监管体系不健全。市场信息系统不完善，建筑业和房地产企业的信用惩戒机制作用有待加强。
6大原因看房价飞涨
第一，土地供应量收缩，国土资源部在去年整顿开发区用地的基础上，今年还将控制经营性用地的总量。
此外，为了避免过去暗箱操作带来的种种弊端，我国目前实行土地公开招标拍卖。土地资源的稀缺性，供应量突然减少，加之全国土地需求持续增加，地价势必上涨。在竞拍中，土地交易成本整体提高，地价被炒得很高，特别是过去城市批租的土地，存在转手倒卖现象，一亩地甚至能卖到几百、上千万元。巨额土地出让金开发商迟早要交，开发商本身资金紧张，赚取最大的利润对开发商的意义非同小可，房价自然也要上升。
第二，银行银根的局部收缩也将对房地产金融产生一定影响。从去年到前不久中国银行信贷的紧缩政策，对房地产项目贷款控制严格，影响开发商资金来源，目前银行是地产商的主要资金来源，所以也会影响今后的开发量，这种效果将越来越明显地体现出来。
第三，主要建筑材料价格上涨，建筑成本增加导致房价上涨。受建筑新规范相关政策和建材原材料成本等因素影响，从年初开始建筑原材料上涨行情一直在持续，价恪普遍上涨20％-40％。2004年全国钢材平均价格从2003年的2700元/吨，已经涨到3900元／吨，螺纹钢在2003年价格平均上涨1330元/吨，线材钢上涨1321元/吨，价格涨幅在50％以上；不仅是钢材，水泥市场也一改多年来疲软的局面，特别是从2003年9月下旬开始，水泥价格已经从年初的200多元1吨，涨到目前的400多元1吨，最高突破500元大关，创历史新高；以上海市场上的散装水泥为例：价格由2003年1月的300元/吨一路攀升至11月份的443元/吨。
第四，1994年实行分税制后，地方政府税源日趋减少，近年来的金融改革又使银行不再受地方政府控制，同时资本市场也不能再为地方企业脱困融资，在这个背景下，土地成了地方政府收入的一大块来源。各地政府正在推动本地房地产市场发展，为此，政府正在运用各种手段，推动房价保持稳定，甚至稳步上涨。
第五，去年各地都搞经济房，初衷是解决中低收入居民住房，但在市场上形成了价格底线。经济适用房的地理位置在城郊地带，比价效应的作用，托住并拉升了中心城区的房产价格。
第六，各地出现了一批投资购房者，哄抬、拉升房价。房价上扬满足了房地产商、中介机构、来自国内外的游资等多方利益主体的需要，这些投资购房者买了房子不是为了自用，而是通过出租或者二次出卖来赚取利润。目前来说，没有相关的法律法规对这种行为进行限制。在商品经济中，房子作为一种商品，是能够自由买卖的，但是这种“炒房”行为的直接结果，就是地区的房价被人为抬高了。据不完全统计，光是浙江温州就有10万“炒房人”，他们手中的资金达到了1000亿元。
地方政府吹起了房地产的大泡泡?
在几乎所有竞争性行业中，房地产行业与政府的关系可能是最为密切的，因为政府控制着最重要的资源---土地。
作为这个市场上最大的赢家，各地政府当然乐意引导、指挥房地产业追求自己所设定的目标。在各级经济中，房地产大概是增长最快的行业，而GDP是官员政绩的决定性因素；通过低价征收、征用土地，略加投入后，以高价转让、出售，大慨也是各地政府财政收入中增长最快、也是得来全不费功夫的一项。
还有一个因素不可忽视：所有的房地产开发商都会欢迎温州投机者，而这些房地产商也与政府官员有密切关系。考虑到普通民众的消费能力，政府其实应当抑制房价，但是普通民众虽然数量众多，但却缺乏组织能力，其游说政府、参与房地产决策过程的力量，显然不足于与房地产商抗衡，因而政府从来没有采取认真的措施来控制房价。相反，几乎所有的政策，都合乎房地产商的意向：维持房价上涨趋势。
官员们的任期是有限的，只要在任期内房地产泡沫不破裂，就没有任何政治风险。人们常常略带恐惧地谈论温州炒房团的上千亿元资金，温州人可能确实吹起了几个小泡泡，其实，这上千亿元比起政府在房地产市场上所能控制资源相比，又算得了什么呢?
四大问题 触目惊心
近6年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但中国人民银行研究局课题组调查显示，我国房地产金融仍存在4大问题。
一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。在目前我国土地储备制度下，土地被政府部门高度垄断。在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价(即所谓的“城市经营”收益）。由于各地城市开发和改造的盘子都非常大，而且土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，土地收购和开发过程中往往介入了很多政府意图和政府行为，这使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。
但问题在于，影响土地出让价格的可变因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，具有较大的不确定性；而且，政府行为的普遍介入也往往使得资金流向和资金使用效率大打折扣。所有这些，无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。事实上，从目前的情况看，在很多地方，巨额的银行信贷资金使土地储备运作机构的贷款利息负担十分沉重，地方政府为此承担了巨大的包袱。
三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。从全国范围来讲，商业银行发放贷款从1998年的2680亿发展到2001年的6600亿，年均增长25%，个人贷款年均增长100％以上。以温州购房团为例，虽然流动资本高到1000亿人民币，但是购房资金大多为银行按揭贷款，以房屋购买首付3成左右计算，实际牵涉银行资本高达3000亿人民币以上，据不完全统计，购房按揭导致的坏账已高达900亿人民币!
随着个人按揭贷款额的急剧膨胀，按揭贷款也暗藏着诸多风险，尤其是按揭贷款年限一般都在几十年，而存款往往只有几个月的情况下，出现了“贷长存短”的现象。如果出现房地产风险，那么这样的风险将全部集中在银行系统身上。根据计算，到目前为止住房贷款余额已经超过1万亿，如果说每年的增长量在50％以上，很快到2007年余额就会达到5万亿，在2012年可能就会达到40万亿，这样的话，现在所有的存款都不够。
除此之外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着巨大的风险。
四是商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。
潜在危机 暗流涌动
6大因素可能会成为未来几年内楼市产生波动的潜在危机：
第一，近一年来楼市出现的近乎抢购的风潮有可能会对市场形成很大的伤害，就好比涸泽而渔、杀鸡取卵。房价越来越离谱，表面看是得到需求高增长的支撑，实际上就像被人为炒高的泡沫化的股价一样，越高越向着需求收缩逼近。在近一年的时间里，市场几乎消化掉了3年的需求量，今后怎么办?要想在短时间内再培养起来肯定会有难度。
第二，目前有大批量的商业地产项目正在运作之中，这些项目未来的经营情况将直接影响住宅市场的走势。如果在今后几年本市的商业地产市场呈持续上升态势，住宅市场就可高枕无忧，而一旦它走势不理想，住宅市场就会受到一定的冲击。
第三，面对巨大的个人房贷金融风险和信用危机，银行必定退而自保，银行房贷政策的收紧对住宅市场的影响在不久的将来也会慢慢显现。
第四，2003年房地产的继续过快增长令人担忧，因为这种过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质，如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人，一个泡沫的破裂必然引发一系列的连锁反应。
第五，房地产如果持续“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性。过高的房价致使过多的社会资源投向房地产业，房地产企业的资金基本上都来自于金融机构，加上买者的按揭贷款，这使我国金融机构潜在的风险越来越大：按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3-8年。我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，一方面，基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另-方面，我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险，造成越来越大的潜在风险压力。此外，过多的资金投在房地产业，而使工农业发展得不到必要的资金支持，中小企业贷款难问题得不到解决，将会给我国经济持续稳定增长带来不利影响。
前事不忘 后事之师
总之，房地产市场有易发症过热之弊，无疑是其利益导致的非理性延伸。
由于资金总是流向回报率高的产业，在总体经济走向景气对房地产需要以及拉力大增致使后者进入供不应求价格上扬时期，资金会大量、甚至超量涌入房地产市场，因而极容易出现反向的供大于求，且在大起之后必然紧接着大落，大伤元气。
上世纪80年代后半期世界经济持续扩张，主要发达国家房地产市场无不先后相继过热。尤其日本，房地产狂热造成的创伤最为惨重，至今房地产市场仍低迷不振，持续近10年。据日本不动产研究所统计，截至2000年3月，东京圈平均地价已从1990年的3月峰值不停顿地下滑跌落58.9％，同期商业用地平均地价更跌落了71.4％。
1992年、1993年中的一年多时间里，我国的房地产业、房地产市场，也一度过热。幸亏国家比较及时地强化宏观调控，其危害相对比较轻微。但重灾区海南省、北海市等地时至今日仍在吞咽当初房地产狂热的苦果。海南空置商品房中比重很大的别墅、酒店、写字楼、度假村，消化盘活的难度很大，任重道远。北海市已征而未开发又不能复耕的撂荒地高达20多平方公里，盘活房地产也任重道远。
前事不忘，后事之师。认真切实吸取明摆着的教训，无疑是房地产业及房地产市场新一轮繁荣期稳健先行防范过热的要务。
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