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摘要:随着社会主义市场经济的发展，房地产作为我国经济的支柱产业发展非常迅猛，但在房地产高速发展的同时，也存在很多隐患。只有对房地产进行成本控制与管理，并将成本控制贯穿与整个工程项目当中，才能保证项目的顺利完成。因此，房地产项目投资成本的控制与管理是房地产开发过程中的重要环节。本文就房地产开发过程中对投资成本的控制与管理问题进行了深入研究，对未来房地产开发项目在成本控制方面拥有非常重要的借鉴意义。
关键词:房地产企业；项目投资；成本控制；管理
引 言
房地产行业在我国经济建设中具有非常重要的地位，在国家宏观调控的大背景下，房地产市场由于市场变化、紧缩地根和紧缩银根等原因，使得房地产行业在新时期面临新的挑战。房地产项目投资成本控制与管理对房地产行业的有序发展有着非常积极的促进作用，通过更高效的手段来对房地产市场的投资成本进行管理，能够有效的规避市场风险，在激烈的市场竞争中获得有利地位。房地产行业基本模式的建立也是以成本分析与造价计算为基础的，运用科学的管理手段，在强大的技术支撑下，最大化产品价值。只有这样，才能在当前的房地产行业当中占据有利位置，开拓更广阔的市场。
一、项目决策阶段的投资成本控制与管理
在房地产项目实施的过程中，投资决策阶段是非常重要的阶段，是对房地产项目工程的整体把握。在决策投资阶段中，工程造价对项目建设会造成决定性的影响，在建筑项目中工程的总造价直接关系到项目是否能够建立起来，并且在决策阶段必须对房地产项目的建设标准、建设地点、建筑工艺以及设备等诸多方面进行考量，这些都会形成预算在工程造价的表格中体现出来，形成工程总造价，进而使得投资人在决策阶段就能够对某个环节进行调整和安排。工程总造价就是房地产工程项目所投入的资金总额，而相对完善的投资成本控制与管理能够帮助投资者计划投资数额，对判断项目选择与实施具有非常重要的参考价值。在房地产项目当中，必须在先期投入时候进行精确的计划和准备，才能保证项目在实施过程中的资金投入，也直接影响到投资者的投资预期，对投资的效果有着重大的影响。工程造价管理人员必须核准和提供完整的工程造价估算，已达到控制总投资的目的。通常情况下，决策阶段投资成本控制与管理对项目经济性造成的直接影响达到95%以上，这也从另一个角度说明了投资成本控制与管理在房地产工程项目中的重要作用。因此，投资成本控制在决策阶段发挥着非常重要的作用，能够直接影响后续环节的进行，保证工程施工的科学性与合理性。
二、项目设计阶段的投资成本控制与管理
设计阶段是在项目工程造价确定后，进行项目设计的阶段，也是工程项目建设的另一个重要环节。在设计阶段中，成本控制与管理也更为细分化，对项目成本的控制主要体现在建筑风格、建筑方案、建筑设备以及施工工艺几个方面，在保证设计完整性的同时，通过成本控制与管理，对各个方面的投资行为进行限制。在存在多种方案选择时，也可通过成本控制来选择方案的最优化，正确定位项目以保证资金的使用，同时能够使提高项目设计的质量，最后通过专家评定的方式对工程造价进行核对与评审。在设计过程中对施工图设计所需投入要进行限制，其明确限额的指标通常由以下几点：
（1）每平方米消耗钢材的钢筋含量指标；
（2）每平方米消耗砼的砼含量指标；
（3）整体与各部分施工图的预算指标；
（4）发生设计变更所导致的费用限额指标；
通过对以上指标的和旋，能够在很大程度降低设计变更，有效缩短设计的周期，并能对施工图预算的准确性进行把握，防止超资的现象发生。
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三、招投标过程中的投资成本控制与管理
招投标在房地产项目中比较常见，招投标也是市场经济中重要的交易方式之一，在以房地产为首的大型项目中普遍存在。招投标在房地产项目建设过程中有非常重要的地位，而在招投标过程中针对投资成本控制与管理需要做好以下几点：
（1）对标底的编制要准确合理。目前，在建筑安装工程中的招投标的标底主要有工程概算、工图预算、综合定额以及平方米造价包干等方法进行编制，同时也存在以市场价格来报价的情况，这些针对标底的编制要准确合理，并且注意都要在可控的投资范围内进行；
（2）对投标的报价要规范认定。在投标过程中可以通过市场竞争的方式进行，选择三家以上的招标单位，实现“货比三家”；
（3）对评标的过程要公正公开。评标过程要坚持“三公原则”，在专家的指导下，形成严格的管理与监督机制，规避市场上的不公平竞争行为，保证项目的顺利开展。
四、项目施工阶段的投资成本控制与管理
项目施工阶段是房地产项目实施最为重要的阶段，在通过招投标确定施工团队后，通过签订合同等手段达成施工协议，并在施工过程中强化管理，规范投标方的施工作业情况。在施工过程中要严格投资成本的控制与管理，避免发生“三超”现象，若发生“三超”现象，就必然会对企业的利润造成损失，如果失控则更可能是企业亏本。因此，房地产行业在市场经济条件下运行，其主要仍然是以盈利为目的，因而必须做好项目施工阶段的投资成本控制与管理，其具体工作主要表现在以下几点：
（1）对合同实施有效管理 尽量避免工程索赔
施工阶段中的成本控制具体是在工程变更的情况下，对工程变更所产生的投资成本进行成本管理。在工程量清单报价中，有部分开发商形成一种低价中标，通过合同索赔的方式实现盈利的方式。因此，在施工过程中要严格按照合同内容来进行施工，对施工过程进行监控，对工程变更的情况进行严格审核，通过核算工程变更的费用支出，进行有效的成本控制，避免出现投资失控的现象。除此以外，对材料供应商和施工单位进行反索赔，能够在一定程上有助于实现成本的有效控制。
（2）加强施工过程管理 形成完善的监理制
在项目施工阶段，要加强对项目施工过程的管理，按照监理规定与实施细则进行施工，通过责任制严抓工程质量，在管理层面实现施工过程中的投资成本控制。同时，要加强对工程款的使用用途进行审核，经过监理审批通过合同规定的款项及内容，进行工程进度款的划拨。
（3）在技术层面上对投资形成的有效控制
在技术层面上要对施工方案进行论证分析，通过新方法、新材料和新工艺的引进，实现成本的有效控制。技术层面的革新是唯一可以在不改变投资成本的前提下为企业创造更多里热闹的方法。据统计，工程款中有70%是材料费，因而采用新方法新工艺提高生产效率，能够缩短工期以保证项目进度。
（4）在经济措施上对投资形成有效控制
在整个项目建设的过程中，会产生如代理费、广告费、销售成本等各种费用，因而在具体的成本控制中要降低静态投资。
五、竣工结算阶段的投资成本控制与管理
在竣工结算阶段中，成本控制与管理的主要内容是根据合同预算与在施工过程中所形成的其他费用进行决算。通过合同和法律对工程款的使用情况进行核定，核实工程量并落实联系单，对工程的实际造价进行计算。
（1）认真核对合同条款，防止重复计算；
（2）对施工日志、隐蔽的验收记录和验收手续进行仔细检查，确定是按图施工；
（3）核对设计变更以及签证部分，检查变更流程是否符合程序，防止出现重复签证的现象发生；
（4）按照设计图纸与设计计划对工程量进行核实；
（5）以合同为基础执行投标中的所报单价，杜绝高套单价的情况发生；
（6）对施工过程中产生的费用按流程进行统计；
（7）复查复核，防止出现误差。
结束语
总而言之，房地产开发项目从项目策、项目实施到销售完成，直至最后的交付使用，这才是房地产开发项目完整的流程，而投资成本控制与管理需要贯穿与整个房地产开发这个系统性的工程当中，需要通过各部门的通力合作、相互配合，形成有效的成本控制与管理机制。只有这样，才能体现出成本控制对企业利润所产生的影响，真正降低成本，进而提高企业在项目中所获得的利润。
参考文献：
[1]郑忠毅.房地产建设项目的投资管理,2013.04..
[2]范婉梅.浅议房地产开发项目成本控制,2014.09.
[3]翁益郞.浅谈房地产项目成本控制与管理,2013.07.
[4]张 敏.浅析房地产企业成本控制与管理,2015.06.
论文作者:戴赟伟
论文发表刊物:《防护工程》2018年第7期
论文发表时间:2018/8/7
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