房地产开发项目投资决策理论及实践研究
胡振浪
（惠州市易生房地产开发有限公司 516223）
摘 要： 通过研究房地产开发项目投资决策，为房地产企业科学地进行项目的投资提供指导。本文首先简单阐述了房地产开发项目投资决策的含义及其理论基础；然后从市场预测、可行性分析、风险分析三个方面分析了当前房地产开发项目投资决策实践之中存在的不足，并针对这些问题进一步提出了改善的对策。
关键词： 房地产；开发项目；投资决策
引言
房地产是一个高风险与高收益并存的行业，如果投资不谨慎，等待投资者的很可能就是血本无归的局面。在房地产行业快速发展的时期，许多企业面对房地产开发项目，在投资决策的过程中往往不够严谨，使企业的发展面临巨大的风险。只有不断提高投资决策水平，才能确保企业在投资中效益的最大化，以免企业由于投资失败而陷入到发展的困境中。
1 房地产开发项目投资决策的理论概述
房地产开发项目投资决策指的是房地产企业通过特定的方法与手段，确定开发投资目标，选定合适的投资项目，并且制定具体的开发方案的过程[3]。在这个过程当中，房地产企业需要通过科学的方法对于影响投资的各个因素进行综合的判断与评价，从而确定有助于预期目标实现的最佳投资方案。房地产开发项目投资决策是现代决策理论的重要体现，包含着科学的决策过程。为此，现代决策理论的许多理论知识与方法在房地产开发项目投资决策中都可以进行有效的运用。系统工程学、经济分析理论、决策方法学、运筹学等是房地产开发项目投资决策重要的理论基础，可以为投资决策中的各个问题的理性分析提供依据与方法，提高房地产开发项目投资决策的科学性与客观性。
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2 房地产开发项目投资决策实践存在的突出问题
2.1 市场预测的问题
房地产开发项目的投资必然会涉及到租金价格、销售率、售价、出租率等重要的内容，这些内容需要通市场及价格的预测做出正确的决策。当前，房地产开发项目投资决策的过程中，关于市场与价格的预测更多是资料的堆砌，虽然供投资决策的资料数量多，但是都缺乏针对性，导致市场的预测浮于表面，无法准确反映真实的情况，使相关的投资决策缺乏科学的依据。对于房地产开发项目来说，影响其价格的因素众多，即使是近在咫尺的两个项目也会由于绿化率、朝向、层高、容积率、间距等各种因素的影响而在价格上体现出很大的差距。在市场及价格预测中，仅仅依靠周边房地产项目的价格等资料是无法对于开发产品合理的市场价格进行准确预测的。
2.2 可行性分析的问题
可行性分析的目的在与评估一个房地产开发项目是否具有投资的价值，是否应该将资金投入到项目的开发与建设当中。由于房地产开发项目投资涉及到的建设周期长，投入的资金巨大，如果不顾项目的可行性盲目投资，最终会造成无法挽回的经济损失，因而房地产开发项目投资的可行性分析至关重要。而当前可行性分析恰好是部分房地产企业投资决策的薄弱环节。部分企业为了抢时间，仅凭借个人经验与直观的市场感觉就匆忙做出投资决定，盲目上马房地产开发项目。没有对于企业自身的实力、国家的政策走向，市场环境的变化等因素进行深入的分析，综合评估房地产开发项目投资的可行性。从而在建设的过程中出现资金链断裂，或者是在项目进入运营阶段后商家的进驻率低，产品卖不出去等问题。使房地产开发项目出现烂尾，项目流产。
青山路北至S241,南至X002,全长5.3 km。其中S241至李家尖段水泥路面老化,路况较差;李家尖至X002段路况良好,且因为有校车通行,沿线设置有多处错车道供校车停靠、错车。但村庄内局部断面过窄,仅为2.7 m;沿路绿化植被较好,景观资源丰富。建议将青山路有余地处道路拓宽至7 m,保留现状优质景观资源,利用山林色叶、花海,体现山体自然群落绿化特色(图9)。
2.3 风险分析的问题
市场及价格的预测是提高房地产开发项目投资决策科学性的重要环节，因此需要针对当前存在的问题不断提高项目市场与价格预测的水平。在市场预测的过程中，需要对于项目的市场需求进行分析与预测，并且要测试目标客户群的购买可能性，预测其是否存在新类型需求。充分收集各方面的信息，然后对于信息进行深入的挖掘和分析，并且组织专家讨论进行预测和讨论。从而确定市场的需求意向、强度、动机、规模[1]，从而将没有需求的房地产开发项目投资排除在企业投资之外，选择市场需求大的地产开发项目进行投资。在市场分析及预测中，应该通过定量测量与定性分析相结合的方法，根据竞争性的项目数量、成交量等市场的容量，客观、全面地分析市场潜力，以及该房地产开发项目在市场竞争中的优势，从而合理地确定目标客户，进行准确的市场定位。
3 改善房地产开发项目投资决策实践的对策探讨
3.1 加强市场预测
房地产开发项目投资的风险高，其中一个很重要的原因在于其面临的风险多种多样。因此，在投资决策当中，项目的风险分析与评估是一个必不可少的环节。然而，当前房地产企业对于项目投资的风险分析工作做得还不够。部分房地产企业在投资决策的过程中风险意识薄弱，一厢情愿地认为人们对于住房的需求是一种刚需，而忽略了市场需求变化对于项目投资的风险。同时，对于通货膨胀风险，政策性风险、政治风险等的分析缺乏预见性，导致在风险产生之后无法做出合理的应对，导致项目的投资陷入困境，遭受重大的损失。提高风险的控制与防范能力，加强投资风险分析是房地产开发项目投资决策中需要改进的一个重要方面。
3.2 规范可行性分析
青岛火车站主体建筑曾位于兰山路与广西路中线交汇处，建筑正立面正对两条街道形成对景(图10).车站高耸的塔楼独树一帜，与兰山路上车站饭店和哈利洋行的塔楼形成“一主多辅”的互对对景.后者喧宾夺主，虽然稍稍弱化了车站建筑作为主导对景的地位，但也削减了街道的深远感和由此带来的乏味感，形成富于变化的街道景观(图11).
即使是好的房地产开发项目也不一定适合所有的企业进行投资，房地产开发项目本身的质量只是影响企业投资可行性的其中一个因素[1]。为此，在分析房地产开发项目投资可行性的过程中，应该避免仅仅着眼于项目的可行性，转变将项目的可行性等同于投资可行性的错误认识。将房地产开发项目的可行性与企业自身条件结合起来，开展全面的、规范的可行性分析。在分析房地产开发项目的可行性的过程中，需要从社会宏观经济环境，如通货膨胀、居民收入、经济增长速度、投资收益等因素进行分析，全面评估在当前的社会宏观经济环境下，该房地产开发项目的建设是否是可行的。同时还需要对于相关的政策法规，如税收政策、城市发展战略、金融政策、土地政策，以及其他与房地产相关的政策进行政策环境的评估，从而综合分析在当前的政策环境下，该房地产开发项目的可行性。此外，还必须结合企业自身条件进行可行性评估，从而考虑该房地产开发项目的投资是否与企业自身的发展战略相符，以企业当前的人力资源、资金规模、融资能力、管理机制、资源整合能力、政府关系等，是否能够达到该项目开发规模的需求，避免做出远超企业实力的投资决策。并且，还需要考虑该房地产开发项目的投资是否有助于企业品牌形象的塑造与核心竞争力的发展。通过从房地产开发项目本身的可行性，以及企业自身发展的可行性进行综合的考虑，提高在投资决策中可行性分析的全面性。
3.3 构建风险分析与防范机制
投资风险是房地产开发项目投资中企业必然要面对的问题，概括来说企业面临的主要投资风险如图1 所示。
在投资决策中企业一方面要提高投资风险的分析能力，合理运用德尔菲法、专家会议法以及幕景分析法等定性分析方法，并且结合敏感性分析、盈亏平衡分析，以及概率分析[2]等不确定性分析方法，客观准确地对投资决策中各类潜在的系统风险与非系统进行分析。从而准确地评估在该房地产开发项目投资中面临的具体风险因素，这些风险出现的可能性，及其对于企业带来的损失[2]。另一方面企业还必须根据风险分析的结果制定完善的投资风险防范策略，通过投资分散策略、保险策略、联合策略[2]等提高防范投资风险的能力，以便在产生风险后可以进行有效的应对。
图1 房地产投资风险
4 结语
总之，房地产开发项目的投资是一项极为复杂的工作，在投资决策的过程中需要考虑到的因素众多。投资决策的科学性与合理性不仅关系到该房地产开发项目的实施，而且还会牵涉到房地产企业后续的生存与发展。所以房地产企业必须对项目的投资决策引起足够的重视，不断提高决策的科学性与合理性，使企业可以从项目中获得更大的效益，增强企业的实力。
参考文献
[1]张慧芳.房地产开发项目投资决策理论分析及实践研究[D].北京交通大学，2008.
[2]李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究[J].现代商贸工业，2016（2）：93-94.
[3]李煌.房地产开发项目的投资决策研究[J].中国建筑金属结构，2013（2）：160.
中图分类号： F293.3
文献标识码： A
文章编号： 1004-7344（2019）23-0012-02
收稿日期： 2019-5-16
标签：房地产论文; 开发项目论文; 投资决策论文; 惠州市易生房地产开发有限公司论文;