住宅产业如何成为新经济增长点——访知名经济学家陈征教授，本文主要内容关键词为：增长点论文,经济学家论文,新经济论文,住宅产业论文,知名论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住宅产业能否成为新的经济增长点，这是当前人们普遍关注的热点问题。值“两个转变与中国经济发展研讨会”在南宁召开之际，记者就此问题采访了参加这次会议的我国资深经济学家、全国政协委员、原福建师大校长陈征教授。
陈征认为，确立新的经济增长点应遵循如下原则：市场需求量大；有较高的产业关联度，即能够带动其他行业的发展；有利于经济增长的集约化；能迅速收回投资，形成经济的良性循环等。从这些原则出发来考察，我国的住宅建设具有成为新的经济增长点的有利条件。
一是市场上住宅潜在需求量大。1995年我国城镇居民人均居住面积为7.9平方米，而小康目标是9平方米，从现在到本世纪末按13亿人口计算，城镇还要建设12.5亿平方米住宅，平均每年要新建2.5亿平方米。目前全国城市尚有325万户人均居住面积在4平方米以下的困难户，城市中还有3340万平方米住房需要改造，有45%的住房不配套。在农村，农民住房陆续进入翻修期，约有1／10的农房要翻修，即使面积不扩大，也有近19亿平方米，平均每年为4亿平方米。
二是住宅是最终消费品，产业关联度高。住宅建设可以带动钢材、水泥、玻璃、安装、装饰、家具、化工、家用电器等诸多行业的发展。
三是从住宅消费的可能性看，城镇居民已具有一定的购房能力。1995年底，城镇居民储蓄存款余额达到29662亿元，1996年上半年仍增加5742亿元。尽管不能把储蓄全部看成是买房的购买力，但至少是因素之一。
四是住宅建设技术难度不大，人民群众容易得到实惠。
总的来说，把住宅建设作为我国国民经济新的增长点是可行的。
陈征教授指出，要使住宅产业成为新的经济增长点，必须使住宅消费成为热点，当前最重要的是合理确定住宅价格。据了解，按照国际惯例，房价一般为居民家庭年收入的3—6倍，而我国则相当于家庭年收入的10—15倍。目前，我国居民的恩格尔系数仍在50%以上，除去必要的饮食支出，购买一套住宅，价格相当于居民家庭最大可能储蓄的40倍以上，再加上衣着支出，居民要想通过储蓄购到一套住宅，时间至少得在50年以上。可见，一般工薪家庭难以承受，必须合理确定住宅价格。目前我国商品房价格构成大体上是：a、建筑安装费用约占40%；b、土地费用约占20%；c、市政公用设施费用占20%；d、相关税费约占10—15%；e、房地产开发销售费用和利润约占5—10%。陈征教授分别对上述各项提出自己的见解：
关于建筑安装费用。这项费用是合理的，降不了多少，重要的是提高劳动生产率，以尽量降低成本。
关于土地费用。现在按批租方法，一次性收取50年到70年的土地出让金，即土地使用权价格，这就加大了购房者的负担。解决的办法可以这样考虑，一方面，对普通住宅如安居工程可采取减免地价的政策，另一方面，可采取分期支付土地租金的办法，即由一次性购买，改为分期支付。有人主张把房产所有权和使用权分开，房价只是房产所有权的价格，土地使用权则采取租赁制，每年或每月交纳一定量租金。
关于市政公用设施建设。这要具体分析。一是公益性、非赢利性的市政建设，如道路、交通、给排水配套，应由政府投资，财政拨款，不能计入住宅成本。二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生、邮政、体育、环卫等，也应由政府财政开支。三是商品性、经营性、赢利性基础设施建设，如能源供应（电力、煤气），通讯设施（电话），商业服务网点，邮局，银行储蓄所等，也不能摊入住宅成本。而是应按市场经济原则，“谁投资，谁所有，谁收益”，由相关的企业投资建设，从营业收入中回收投资并获得利润。四是住宅区内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如连接住宅的水、电、气管道、绿地、庭院，以及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，纳入住宅成本，构成房价。
关于税费。目前税费过高，且又重复征收，是房价过高的原因之一。据有关部门的调查，有些地方从申请用地、立项、报建，到竣工、销售，各个环节收费项目共达62项之多，各种收费的绝对额，大约每平方米建筑面积为200—500元之间，约占普通商品房成本的10—15%。当前应认真清理行政性收费，取缔不合理、不合法的收费；收费过高的应调低；引入竞争机制，打破水、电、煤的行业垄断。总之，对房地产收费要纳入法制化轨道。对于税，也要加紧研究，不能重复征收。
关于房地产开发的销售费用和利润。这种利润应接近平均利润，以防偏高时房地产公司一哄而起，偏低又使房地产公司亏本。
陈征教授接着说，除了合理确定房价外，要启动商品房市场，还要从如下几个方面去努力：
一是改革民用商品住宅投资管理体制，调整房地产投资结构。民用商品住宅的生产属于投资性消费品生产，与一般的生产设备投资有本质的区别，现行将民用商品住宅投资纳入基本建设投资管理的办法，不利于民用住宅的发展，应进行改革。从投资结构上看，目前主要的消费要求是经济实用的中档房，因此，一方面要控制高级住宅的建设规模，另一方面要加快由低档为主向经济实用的中档房为主过渡。
二是推进住房制度改革。尽快改变住房的实物分配制度，改为货币工资分配制度，将住房改革与工资改革结合起来，提高房租，增加工资，把房租作为工资中的一个组成部分，改变买房不如租房的观念。同时对低收入者给予适当补贴。要积极稳妥地出售现有公房，以及推进住房公积金制度。
三是发展住宅金融。健全的以住宅信贷为主的房地产金融和房地产金融市场是启动商品房市场的必不可少的条件。发展住宅金融，当前尤其要扩大购房贷款、购房储蓄、个人购房抵押贷款等。要改进买房办法，可以分期付款。同时，为了更好地推动商品房市场的发展，还要组建专门的住宅储蓄银行。
四是依靠技术进步，推动住宅产业现代化。总的来说就是向集约型转轨，发展符合现代要求的住宅产业群体。要进一步搞好住宅规划、设计、施工、物业管理等，采用新技术，在提高住宅建设质量的同时，降低材料消耗。