论物权法上车库权属的判断标准，本文主要内容关键词为：权属论文,车库论文,物权法论文,标准论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在我国《物权法》颁布前后，关于如何确定区分所有建筑小区的车库（车位）归属之问题，① 曾一度成为争论的焦点和热点。在《物权法》的起草过程中，对于此问题学界观点纷纭，主要有四种观点：业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说，② 即分别认为车库归业主所有、开发商所有、国家所有，或通过具体约定来确定其归何主体所有。最终我国《物权法》第74条采纳了“约定归属说”的观点。③ 争论过后，再凝视法条、慎思论著和比较学说，关于如何确定车库归属之问题，笔者还是觉得学术界和实务界至今未能拿出令人信服的答案。笔者在物权法的教学和研究中，也曾尝试着回答过这一问题。现将自己的浅见“和盘托出”，恭请诸贤者批评指正。
一、学界关于车库权属的两种判断标准
学界关于确定车库权属的纷争，依笔者之见，可以划分为“经济学思维”判断标准和“法律学思维”判断标准。
所谓“经济学思维”的车库归属判断标准，即“根据投资状况来确定车库归属”的标准。一些论者尤其是法律实务界的一些人士认为，根据“谁投资，谁受益”的原则，如果开发商将其建造车库的费用摊入到销售成本中，这一结局从经济学的观点来看就是，车库的建筑投资者实质上就成了业主，那么，业主当然享有车库的所有权。同理，如果情况相反，则车库归属于开发商所有。还有论者从房屋与土地使用权的关系入手，认为无论是地下车库还是地上车库，其都与土地使用权具有当然的联系，可以通过土地使用权的权属状况来判定车库的权属状况。同时，尽管开发商对地下车库的建造进行了投资，但地下车库与土地使用权、地上空间隔离开来，必须利用地下空间才能修建车库，从这个意义上说，地下车库权利不是开发商单独投资决定产权的问题。据此，他们就认为，土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经被确定了下来，即一旦业主购买了区分所有建筑物的专有部分，按照“地随房走”的原则，房屋所占用的土地使用权就已经相应地移转给了业主。据此，车库应当为业主所有。④ 这一貌似法律学思维的车库归属学说，因其以业主付出金钱购买土地使用权为分析基础，因而在笔者看来，其应属经济学思维的车库归属判断标准。
所谓“法律学思维”的车库归属判断标准，即从“法律主体利益保护的角度”以及“车库作为民法上‘物’的法律属性的角度”，对车库的归属作出判断。从法律主体利益保护的角度来看，车库的归属涉及开发商和业主双方的利益，以哪一方的法律利益保护作为制度设计之重心，将直接影响到车库的归属。有学者对我国《物权法》第74条的规定提出了批评，认为依据该条的三款规定可以解读出的立法旨意只能是，立法者以将车库的归属划定给开发商为前提。因而，《物权法》第74条并没有达到维护作为弱势一方的业主的利益之目标。⑤ 据此其认为，相对于2005年出台的“物权法草案”（征求意见稿）第76条第2款的规定，《物权法》第74条的规定显然是一个倒退，更加不利于业主利益的保护。⑥ 从车库作为“物”的法律属性的角度看，车库依其法律属性是否为建筑物区分所有权中的共用部分，业主是否对小区车库享有共有所有权，是这一分析路径的开端。据此，有人认为，车库的建立是依附于建筑物的，其作为“物”的法律属性就如同小区的会所、绿地、道路、楼梯等一样，是区分建筑物之共有部分，是供业主共用的。因此，车库作为“物”之共有物属性，决定了其当属业主之“共用物”无疑。⑦ 但这一法律学思维的车库归属判断标准，又因其“利益保护”和“物之成分”切入点的失当而得出了错误的结论。
二、车库作为“物”的“从物性”和“规划性”及其归属
笔者认为，判断车库的归属，应以车库作为“物”的“从物性”和“规划性”为基础。当然，这一分析路径无疑亦属于“法律学思维”的判断标准，但其切入点与前述显有不同。
（一）作为“从物”的车库之归属
车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物。⑧ 与楼梯、道路、绿地以及会所不同，车库在其法律属性上不属于区分所有建筑物之“成分”，其是独立的一物，又因其与区分所有建筑物在经济适用性上的关系，车库可谓是区分所有建筑物的“从物”。而楼梯等则只能是区分所有建筑物的成分。因为一个常识性的事实是，区分所有建筑物不可能没有楼梯、道路、绿地以及会所等，但其却可以没有车库。这一点正像是汽车这一物不能没有轮胎（作为“物”的汽车之成分），但却可以没有备用轮胎（汽车之从物）一样。⑨ 因为从物权法关于“物”的定义和分类来看，汽车不能是一个没有轮胎的“物”。区分所有建筑物也是一样，其不可能是一个没有楼梯、道路、绿地和会所的“物”，但其可以是一个没有车库的“物”。在区分所有权的客体分类中，有专有所有权客体和共有所有权客体，但它们又统称为区分所有权客体，因为它们从来不被法律看作是两个物来对待。专有部分和共有部分共同构成了区分所有建筑物，这是由区分所有建筑物的“居住”功能决定的最为基本的物质条件。所以，法律规定区分所有建筑物为物权法上的独立一物，此与其在物理学上的构造部分之特征，是显有重大不同的。
依据“从物”的概念对车库的法律属性进行分析、判断，其也完全符合“从物”的标准。
首先，车库是独立一物。作为物之成分的物不是法律学意义上的“物”，但作为“从物”的物须是法律学意义上的“物”，即须是独立一物。从上述车库的定义来看，车库完全符合法律上“物”的条件，即具有独立的经济价值以及排他的支配可能性。⑩ 车库得以作为独立一物的法律意义在于，其可以单独处分，而物之成分不可以单独处分，如楼梯等，其在区分所有建筑物的买卖等有关法律处分中，屈居于附带地位，即业主购买了专有部分就理所当然地获得了对楼梯等共有部分的共有权。学者称这一现象为建筑物区分所有之专有所有权的“主导性”。但对于车库而言，其非是物之成分，而是独立的一“物”。作为独立一“物”的车库，可以与其主物即区分所有建筑物分开来处分。依此，我们才得以理解《物权法》第74条第2款有关以约定确定车库归属之规定。
其次，作为从物的车库与作为主物的区分所有建筑物，其权属属于建筑商。一个不争的事实是，开发商是车库和区分所有建筑物的所有人。“谁投资，谁受益”这句话在这里才是完全适当的。开发商从国家手里购得建设用地使用权后，其于该土地之上建设的任何建筑物及其附属设施的所有权都属于开发商。如果一个小区内的区分所有建筑物与车库分属不同的主体，其就不再是所谓的“从物”，当绝无适用“主物的处分及于从物”之法律规则的余地。因为这将会极大地损害该物的所有权人的利益，所以，作为“从物”的车库应当属于开发商所有。
再次，车库的经济功用在于满足业主的居住便利的需要。车库作为“从物”，在其经济功能上通常有辅助作为“主物”的区分所有建筑物的效用。人们在选购住房时，已经将有无车库、车位作为考量、定夺的重要因素，开发商也把备有车库作为营销宣传的重要内容。所以，基于车库的“从物”地位，其当然“应当首先满足业主的需要”。(11)
最后，“从物”不以动产为限，作为不动产的车库可以成为“从物”。作为不动产的车库能否作为从物，还要看一国的物权法之具体规定或者法律解释。关于从物是否限于动产，各国的立法不尽一致，如德国、瑞士民法规定，从物限于动产；日本民法未作规定。我国物权法并无明文规定限制从物的范围，法律解释上似应以从物不限于动产为宜。(12) 也正是由于我国物权法没有明文规定，加之许多人在潜意识上认为从物须限于动产的错误认知，才使得在我国《物权法》颁布前后关于车库归属的争论中，鲜见有以“主物、从物”之物权法理论来确定其归属的主张。(13)
如果上述关于车库为从物的论证成立的话，则车库的处分将适用《物权法》第115条规定的规则，即“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”其实，《物权法》第74条采纳了“约定归属说”的观点。(14) 但对于为什么采纳约定归属说，其理由的说服力有些不济：“《物权法》基于对已存地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同的方式约定车位、车库的归属。”(15) 从根本上说，这个所谓的理由不能成其为理由，它只是说明了车库的约定归属是一个既成的现象而已。对于这一既成现象，其既成的原因如何？这才是我们解决车库归属问题所需要事先明确的。笔者认为，车库的归属之所以采纳约定归属说，唯因其是区分所有建筑物之“从物”，故其处分所适用的法律规则也只能是《物权法》第74条的规定，而不能如同对楼梯等的处分那样，适用的是区分所有建筑物共有部分处分的“主导性”物权法学原理。(16)
这样一来，关于车库的归属，在开发商和业主之间其归属于何方，取决于售房合同的约定。这可以分两个方面加以认识：一是在合同就车库的归属有明文约定时，其归属就按照合同中的明文约定来确定，即无非是包括车库或者不包括车库，以及如包括车库时究竟是以何种方式（出售、附赠或者出租等）获得，一如《物权法》已经作出的明文规定。二是在合同就车库的归属无明文约定时，此情形之下问题将比较复杂：如果开发商在所有的售房合同中均未就车库的归属与任何业主即购房人达成明文约定，则依据“从物随主物转让”的物权法原理，车库的所有权属于全体业主共有；如果开发商在售房合同中就车库的归属有的与购房人有明文约定，有的与购房人无明文约定，此时其中那些就车库归属无明文约定的合同，其涉及的车库归属如何确定？笔者认为，如果开发商在房屋销售完毕后车库尚有剩余，则购房合同中关于车库归属无明文规定的购房人将获得适量的车库——车库数量多于购房人数时，购房人一般人均分得一个车库，余者归属于开发商；车库数量少于购房人数时，购房人共有剩余车库。(17)
（二）作为须经规划的车库之归属
依据《物权法》第74条第2、3款的规定，现存的车库可以被区分为“规划内”和“规划外”两种情形。所谓“规划内”的车库，是指根据建设部《城市居住区归属设计规范（2002版）》第8条第8.0.6项的规定，居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并对车库（位）有最低数量限额。很多城市还根据当地的实际情况规定了开发商配套建设的车库（位）应当达到的具体指标。如果这些经“规划内”安排建设的车库在房地产初始登记中予以记载，或者在房屋预售沙盘、宣传广告中预先明示告知，则这些车库就属于“规划内”车库。(18) 规划内车库具有强制性，开发商必须建设并且必须按照批准的规划方案建设。按照“规划内”方案建设的车库，其所有权首先属于开发商，其处分将按照上述关于“从物”的处分规则办理。
“规划外”车库，是指占用业主共有的道路或者其他场地建设的车库。依据笔者的理解，城市住宅小区内增加任何建筑都是须经城市建设规划部门许可后方可进行的，就这一点而言，没有所谓的规划内和规划外之别，也就是说所有的车库建设都是规划内的。所以，规划内和规划外，不是恰当的概念，更为准确的说法似乎应是“售前规划”和“售后规划”。经售前规划的车库，其权属主体限于开发商，开发商依据事实之建设行为获得车库的所有权，业主获得车库所有权的途径一般是须经交易行为。又因车库居于“从物”地位，这就决定了其移转的规则是“从物”规则，此情形一如前述。经售后(19) 规划的车库，其权属主体是全体业主（包括开发商在内），其共有关系是共同共有关系。其典型者为开发商销售完毕后即开发商脱离共有关系后，由纯业主群体组成的共同共有关系。此时，若需要在业主共有的道路或者其他场所增建、扩建车库、车位，这些车库或者车位当属业主共有。如何使用新增建或者扩建的车库或者车位，业主大会可以经合法程序形成集体意志：或出售给个体业主，或出租给个体业主；转让或者出租的收入归全体业主共有，并可按一定的分配方法予以分配，或者列入公共基金。
三、与几种关于车库归属观点的商榷
在对车库归属问题的热议和争论中，有几种观点颇值商榷。
1.关于“谁投资，谁受益”的车库归属判断标准
在市场经济条件下，商品生产者生产的最终目的不是为了获得商品的所有权，而是为了交换：对于商品房开发商来说，其建房的目的就是将房屋出售以换回货币。“谁投资，谁受益”这一理论，仅仅可以适用于因房屋建设之事实行为而取得房屋的所有权的情况。开发商如何将所建房屋出售出去以实现最大化之经营收益，则是其绞尽脑汁考虑的事情。在追求利润率之最大化上，开发商如同所有的商人一样，是没有上限限制的。一些人士认为业主只要支付了建筑成本加上一定比例的利润，就可以获得包括车库在内的所有建筑物及其设施的物权，这一想法是十分不切实际的单方诉求。从经济学上看，我们可以说小区的最终投资者是业主而非开发商，但这也仅仅是经济学的思维而已，绝非是依法律学思维进行推理的结果。在法律学上，开发商将其所有的“物”出售给业主，以及业主需要付出多少价金才可以换得此“物”，是双方当事人意思自治的结果。如果法律非要强制以譬如10万元买一个包括车库在内的房屋，这显然违背私法自治的民法基本原则——尽管你认为房屋值8万，车库值2万，但如果开发商执意仅仅出售房屋并要价10万，在业主同意购买的情况下，你还能说该交易不公平吗？将经济学理论直接设定为法律学规则，不是任何时候都行得通的。(20) 因为取得物权的事实行为与法律行为显有不同。
2.关于车库作为“物之成分”的观点
车库不同于楼梯、道路、绿地以及会所等，其不是区分所有建筑物的成分。从事实的角度看，车库的归属问题是在我国进入汽车工业时代之后，近些年来才凸显出来的事情。自从有了区分所有建筑物概念之后，楼梯、道路、绿地等就是构成区分所有建筑物的不可或缺的部分，车库的必要性显然与楼梯等的不可或缺性无法比拟：楼梯是满足于“住”的，没有楼梯房屋就无法居住；车库是满足于“行”的，没有车库，仅仅是影响到业主的出行之便，并不直接损及到房屋的居住。从法律的角度看，在车库之上成立不同于房屋物权的单独处分权，并不直接影响到房屋的有效使用。《物权法》对车库与楼梯等作了不同的法律规制，是完全正确的。那些将车库视同于楼梯的想法是过于简单了，以至于将这些简单的想法适用于分析车库的归属问题时，答案缺乏应有的说服力。
3.关于物权法承担弱势群体利益保护之责任的观点
将购房人看作弱势一方，不无道理。但在合同法之外，再要物权法也承担起保护弱势一方的购房人的责任，物权法似乎难以接任。不能因为一方当事人处于弱势，法律就要强迫他方无偿给与物质财富。买卖什么以及如何买卖，都是当事人合意的结果。物权法的功能之一是确定何者为“物”，如物权法确定车库的属性。物权法对物（车库）的属性的确定，是合同法适用的前提——合同交易的标的得以确立。在合同法领域，通过对意思自治的适度限制来实现对购房人的弱势地位的救济。但是，依其性质，车库非是区分所有建筑物之成分，我们就不能假借保护弱势之名，扰乱物权法关于“物”的归属的基本法秩序。
四、结论
我国《物权法》的制定过程，可以说是一个长期缺失物权法制国度的人们习知物权法知识的过程。因为诸多原因，我们对物权法的基本概念、基本制度和基本原理等可谓缺失应有的水准。(21) 对车库归属如何判断的热议，真可谓是全民参与，也可谓是仁智各见。回到问题的原点，回到物权法基本知识中去寻求立法理由，是笔者对车库归属问题进行研究后的一点心得。车库是物权法上的独立一物，区分所有建筑物与车库的关系是主物与从物的关系。作为独立一物的车库的存在时间即因建设行为而成就的时间，此即所谓的“规划内”和“规划外”，也是车库归属的判断标准。业主是依法律行为即房屋购买行为取得车库之所有权，还是依事实行为即建设行为取得车库之所有权，也须予以考量。一般说来，前者适用“从物”规则，后者则适用“规划性”规则。除此之外，其他所谓的车库归属的判断标准，在笔者看来，当不能接受。
注释：
① 尽管有许多学者认为车位不同于车库，但在笔者看来，车库虽在其“形”上不同于车位，但两者在“质”上并没有不同：车位也是所谓的物权法上的“物”，其作为“物”的属性以及作为区分所有建筑物的“从物”的属性，与车库是完全一样的。故此，本文仅讨论车库权属问题。
② 参见王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期。
③ 我国《物权法》第74务规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
④ 参见金凤：《略论住宅小区车库的权属》，《贵州师范大学学报》2004年第4期。
⑤ 有学者认为，《物权法》第74条的规定没有注意到开发商与业主的地位不对等，没有注意到开发商与业主的举证能力不对等，以及没有注意到我国不动产登记制度的不完善等。参见张更全：《小区车库权属问题研究——兼评〈物权法〉第74条》，http://www.civillaw.com.cn/Article/default.asp? id=34959，2008年1月14日访问。
⑥ 该草案第76条第2款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
⑦ 参见徐乐德：《地下车库的所有权归属研究》，http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp? id=28665，2008年1月14日访问。从该文的论述中可以判断，论者认定车库属于区分所有建筑物的共有物部分。
⑧ 同前注②，王利明文。
⑨ 史尚宽认为：“从物不限于动产，不动产也可以成为从物。”参见史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第265页。
⑩ 参见梁慧星、陈华彬编著：《物权法》第3版，法律出版社2005年版，第24页。
(11) 参见我国《物权法》第74条第1款。
(12) 同前注⑩，梁慧星、陈华彬编著书，第32页。
(13) 王利明教授在其《论物权法中车库的归属及相关法律问题》一文中，对“是否可以根据主物和从物的理论来确定车库的归属”进行了探讨（参见前注②，王利明文）。但不无遗憾的是，王教授的论证和结论都是值得商榷的。例如，其言“如果将车库、车位定位为建筑物的从物，那么，依据主物与从物的一般原理，车库、车位的所有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主，则可以推定为全体业主共有（车库）。”其实，这并非是“当然”之事。在主物与从物的一般原理中，“主物的处分及于从物”只是前半句话，其后半句话则是“但当事人另有约定的除外”。如果当事人另有约定，则车库的归属就只能按照其约定来确定。
(14) 参见黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第237～238页。
(15) 同上注，第238页。
(16) 黄松有先生主编的《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》一书认为，车库之约定归属说的理由在于“遵循私法自治、符合市场经济和有利于车库的利用和管理”等，但这些理由只能说明何以可能“约定归属”，却不能解释为何“应当首先满足业主的需要”。同上注。
(17) 这只是笔者的一个初步的考量。对此，学界尚需进行深入且细致的研究。
(18) 规划内车库制度有赖于《不动产登记法》等的完善和配合。
(19) 此处所谓售后，系指销售开始以后，哪怕是仅仅售出一套单元住房，开发商也因此失去了依单方意志申请改建扩建的可能。因为在此时，开发商与业主对区分所有建筑物之共有部分形成共有关系。
(20) 一些反对“谁投资，谁受益”观点的学者并非从车库作为“物”以及作为区分所有建筑物之“从物”的法律属性的角度，而是从买卖合同的角度解释车库归属的判断。其认为，车库所有权的转移依据的是买卖双方的意思表示，如果在发生所有权归属纠纷时依一方的成本计算解释价格合意，进而解释所有权归属的意思表示内容，难免产生违背合同当时合意的偏颇结果。这违背了合同法的一般原理。以价格构成理论来确定车库的权属，是以牺牲民法的一般原则为代价的，实不足取（参见前注⑦，徐乐德文）。笔者认为，这样的解释虽不无道理，但却没有找准问题之所在。
(21) 国人关于物权法的知识是如此匮乏，以至于对物权法中的一些基本概念缺乏共识。这些都反映在了《物权法》的起草、审议、通过的过程中，一些无谓的争论以及《物权法》通过的拖延，都说明了这一点。