江陵县不动产登记中心 湖北荆州 434100
摘要：房屋面积历来是房地产市场关注的焦点，更是房屋测绘的核心问题。本文则对房屋测绘中的面积差异和纠纷进行探讨，分析原因，并提出相关建议，希望能够将房屋面积纠纷降到最低。
关键词：房产测绘；房屋面积；差异纠纷
随着房产产业规模的不断扩大，房屋面积逐渐成为社会关注的热点。购房人在购房过程中往往会遇到各种面积，如建筑面积、使用面积、预测面积、实测面积、产权面积等，不同部门出具的面积测绘数据不一，导致购房人不知所措。本文就社会上关注的几类房产面积进行简要区分，分析对比，并提出相关对策，希望能够减少开发商与业主，开发商与房产测绘部门之间的纠纷。
一、相关概念
本章节主要对建筑面积、使用面积、预测面积、实测面积、产权面积等进行简要介绍。
使用面积主要是指房屋内部可供使用的净空间面积，主要以房屋内部内墙角为基本依据，不包括房屋内墙到外墙之间距离、前外保温层以及立柱等面积。
建筑面积主要是指房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积。一般而言，建筑面积主要包括公摊面积、使用面积、阳台面积和墙体面积。
预测面积主要是指房产预售过程中，根据国家相关规定，房地产主管机构依据施工图纸、实地勘测对尚未完工的商品房进行预先测量的面积。预测面积是开发商房产销售的重要凭证，也可以作为商品房面积进行网络备案。
实测面积则主要是指商品房完工后，开发商委托房地产主管机构认可的房产测绘企业，根据房屋施工图纸、变更图纸、预测面积、实地勘测等最终得出来的面积。实测面积是购房人办理不动产登记证书，结算贷款，缴纳物业费的重要依据。
产权面积主要是指购房人拥有的房屋使用权的建筑面积。产权面积由房地产行政主管部门确定。简而言之，产权面积等同于不动产证书登记面积。
二、房屋测绘中面积差异和纠纷来源的原因
1.使用面积与建筑面积的差异
使用面积是建筑面积的一部分，但部分购房人会将使用面积与建筑面积等同，自我感觉房间变小，面积“注水”。这是因为使用面积能够一目了然，但套内墙体面积、小区公摊面积等往往被人忽视，导致购房人出现误区。
2.预测面积与实测面积的差异
在商品房预售中，购房合同上往往填写的预测面积，而交房时会明确给予业主实测面积。一旦预测面积与实测面积出现误差，部分业主都会主观认为开发商欺诈，引起纠纷。实质上引起预测面积与实测面积出现差异的原因众多：（1）预测面积仅仅是房地产主管部分针对未竣工的房屋进行预先测量的面积，公摊面积、墙体面积甚至使用面积都以图书为依据。而实测面积则是针对竣工后的房屋进行实地测量的面积，两者必然会产生误差。（2）房屋在施工过程中必然会会因为诸多因素对房屋建筑机构进行调整，导致数据出现差异。（3）开发商内部沟通不足，施工队伍的施工质量甚至测绘部门的测绘方法都会导致预测面积与实测面积产生差异。
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3.人为因素导致的面积差异
现有的房屋格局复杂、新颖，这使得房产测绘的难度大大增加，稍有不慎就会出现错误。在此笔者则结合工作实践将容易出错的方面列举如下：（1）楼梯的分摊出现问题。如二层以上分摊一层或者分摊给未使用楼层等。（2）子版平面图与纸质平面图出现差异。电子版平面图是预算设计的重要依据，但部分委托方提供的电子版平面图却与纸质平面图出现不符现象。如果施工人员不细心核对，必然会出现纠纷。（3）复式住宅逐渐成为部分城市房产的首选。但复式住宅中的露台看似楼台，却是阳台，往往会被忽略。（4）在具体测量过程中，测绘人员需要对房屋外墙尺寸、屋内功能区尺寸进行测量，此过程看似简单，却要求测绘人员要耐心、细心，切不可盲目存心。否则必然会导致相关矛盾和纠纷产生。
三、房屋测绘中减少面积差异和纠纷的对策
从上述原因来看，部分差异显然不可避免，如施工中诸多非人为因素所导致的差异。但同样有部分差异可以减少，这能够有效降低购房人与开放商、房产主管部门之间的矛盾与纠纷。
1.使用面积与建筑面积的差异
显而易见，使用面积与建筑面积的差异不可消除。开放商在售房时可以对购房人解释，消除购房人概念上的误区。
2.预测面积与实测面积的差异减少
（1）为在激烈市场中立足，部分开发商往往会在设计方案未定的情况下动工，甚至会出现变动工、边改图、边销售的情况。如此必然会导致预测面积与实测面积的差异变大。本文认为政府应该强化监督力度，减少面积差异。
（2）施工过程中出现的变动应该通过各种方式进行公示，让购房人及时了解情况，以减少交房时的面积纠纷。
（3）施工单位应该严格按照图纸进行施工，减少施工误差，强化施工监理，减少预实测面积的差异。
3.减少人为因素导致的面积差异
（1）规范设计图纸。一方面，开发商应该严格按照国家相关要求，严格设计图纸。另一方面规划部门在审核图纸时则应该严格要求开发商精确标注图形图示。如规划部门在房屋施工阶段提出要求，必然会激发开放商、购房人与测绘部门的纠纷。
（2）强化内部沟通力度。开发商既要积极与国土规划部门进行报备，也要与施工单位进行积极沟通。一旦工程施工出现变更，而又没有与销售部门进行沟通，同样会导致面积差异产生。
（3）在工作实践中，房产部门与规划部门往往采取不同的计算标准，这直接导致建筑面积存在差异。本文认为房产部门与规划部门可以共同使用房屋测绘单位测量面积，如此必能够有效避免纠纷，提高工作效率。
结语
可以说，关于房屋面积差异和纠纷的问题仍然会持续存在。未来房屋开放商、房产主管部门以及相关部门应该强化宣传力度，消解客观存在的面积差异，并通过规范统一的法律法规，提升面积测绘精确性，确保房地产市场健康有序发展。
参考文献：
[1]马祥东，孙勤刚，徐守伟.不动产登记中房产测绘面积与规划许可面积不一致问题的探究[J].中国房地产业，2017（20）：44.
[2]陈杰.简析城市测量中房产面积测算和房屋竣工规划验收房屋建筑面积测算的差异问题[J].江西建材，2014，（18）：231
论文作者:姚强
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/18
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