【摘 要】对于现阶段的房地产企业来说，成本控制能力是一项急需持续挖掘提升的基本功，是竞争日益激烈的白银时代存活、发展的必备技能。虽然房地产行业在国内发展已有30余年，但成本控制这一基本能力在许多公司中仅仅被片面的认为或者实际上被片面的理解为主要是成本部门的事情。本文主要是通过对标杆房地产公司项目开发成本数据的分析，得出成本占比较大子项，并由此推论出理想的设计成本控制及落地措施。
【关键词】成本控制；标准化体系；针对措施
引言：
从国内外实践和数据来看，影响项目开发成本的，主要是约占开发项目建设周期四分之一的设计阶段。在方案设计阶段，影响成本的可能性为75-95%，由此决定了设计部门必须成为成本控制的重要部门。设计阶段控制成本也是成本控制最有效的阶段，从设计源头控制成本是设计条线控制成本最理想的状态。
1 房地产项目开发全过程成本拆分
全过程成本主要包括：土地费用、前期费用、建安费、销售费用、其他直接费用、利息、管理费用等。图示为某住宅项目成本数据图表，虽然各项费用各地产公司有差异，但能从中看出各项费用的占比情况及敏感程度，土地获取以后占项目开发成本比重最大的为建安费用。
建安费主要包含: 前期工程(临时用水、用电、设备设施以及临时道路、围墙、土方等)、基础工程（地基处理、桩基础、非桩基础、沉降观测服务、桩基检测等）、建筑单体（地下室、地面塔楼、内装等）、配套设施（基础工程、建筑工程、机电工程、门窗工程、栏杆工程、外立面装饰工程、室内装饰工程、室外工程等相关保障设备、设施）、配套工程（给水管网工程、排水工程、变配电工程、燃气管网工程、采暖管网工程、环保工程等）、室外工程（水景、园建、绿化、背景音乐系统、道路工程、交通标志工程、出入口与围墙工程、小区停车场管理系统、游乐设施、小区标识系统、小区照明系统）等，其中成本占比较大且设计较易控制的主要为：建筑单体工程和室外工程。配套工程虽然成本占比较大，但由于主要受到政府相关配套部门控制或垄断，暂不纳入研究范围。
建筑单体工程主要分为地上及地下两部分，地上成本占比较大的科目有：建筑工程、外立面装饰工程、外立面门窗工程、防水工程、保温工程、栏杆工程、电梯工程、入户门工程、安防工程、电气工程、消防工程、给排水工程等。地下部分成本占比较大的科目普遍有：建筑工程、基坑支护工程、基坑土方工程、防水工程、基础工程、电气工程、消防工程等。
室外工程费用主要由水景工程、园建工程、绿化工程、首层住宅围栏工程、小区背景音乐系统、小区道路工程、小区交通标志工程、出入口与围墙工程、小区停车场管理系统、游乐设施、小区标识系统、小区照明系统等工程费用组成。成本占比较大的科目为：园建工程、绿化工程、小区道路工程等。
2 主要影响客户关注度的部分
外立面装饰工程、外立面门窗工程、栏杆工程、入户门工程、公共部位装饰工程（虽然此项占比一般不大，但属于客户敏感点项目）、园建工程、绿化工程、小区道路工程等；客户不敏感的科目主要为：建筑工程、防水工程、保温工程、安防工程、消防工程、给排水工程、基坑支护工程、土方工程、电气工程等。在规划设计过程中需要根据客户敏感度不同制定针对性措施。对于客户可见的部分以实现定位匹配，提升品质和产品溢价为目标，而对于客户不可见部分应该以成本控制，满足基本规范需要为主。
规划设计本身是实现项目策划落地的过程，是一盘有技术含量的账目。不同的公司核心竞争力各有不同：或在于资金成本优势、或在于政府资源优势、或在于公司整体运营能力优势……每一种优势对于规划设计都会产生影响，不同城市不同定位的项目也会对规划设计产生重大影响，规划设计本身就是一件立足自身、因地制宜的事情。对于项目中成本占比较大的科目需要设计、招采、成本管理人员在规划设计阶段重点关注。
3 总部层面应该尽可能以一种自上而下的方式推进标准制定工作
主要涉及项目产品定档（结合项目所在城市、区位、档次、售价等）、不同档次定基本配置、限额设计标准制定以及推进战略采购事宜等。区域（或城市）层面应该尽可能推进各项标准化研发落地及区域内集中采购事宜。理想情况下对于各项成本占比较大的科目均应以标准化方式约定以解放一线设计管理人员精力，具体而言有以下措施：
建筑工程：总部层面自身（或参考标杆公司）沉淀出关于钢筋和混凝土的限额设计指标，建筑构造做法表标准化；
外立面装饰工程：总部或区域制定各档次配置标准，主要材料如涂料、真石漆等总部战略采购；
外立面门窗工程：总部或区域战略采购，图纸标准化（包含型材系列、腔体构造、分隔方式等）；
防水工程：总部或区域战略采购；
保温工程：对于城市或区域深耕型企业可战略采购；
栏杆工程：总部或区域战略采购，图纸标准化；
电梯工程、入户门工程：总部战略采购；
安防工程：总部或区域配置标准化，部分材料如可视对讲等战略采购；
电气工程：总部或区域配置标准化，部分材料如电线电缆等战略采购；
消防工程：部分材料如消火栓等区域集中采购；
给排水工程：区域或城市配置标准化，部分材料如管材等战略采购；
园建工程：部品标准化；
绿化工程：总部或区域制定各档次配置标准，苗木配比标准化；
小区道路工程：总部或区域制定各档次配置标准，图纸标准化，主材如石材、沥青等区域集中采购；
4 结束语
区域深耕型房企更应该在各自区域以标准化产品线串起各标准化成果，标准化产品线从细项到整体大概可以分为：平面户型标准化、立面风格标准化、规划形态标准化，由此建立一种从小到大，自下而上的标准化落地体系。同时区域公司应结合各区域内标杆公司建安成本各科目成本占比情况不断优化，使各类标准化成果达到最优。在总部自上而下的框架被区域自下而上的研究逐步丰满并趋于完善之时，标准化体系构建即宣告完成。
论文作者:杨宏
论文发表刊物:《工程建设标准化》2016年1月供稿
论文发表时间:2016/4/20
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