简析宋朝土地交易中的物权公示，本文主要内容关键词为：宋朝论文,物权论文,土地交易论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：K244 文献标识码：A 文章编号：1671-7465(2008)02-0092-07
不动产物权的归属由物权公示确定。学者孙宪忠认为“物权的任何变动均应进行公示。动产的公示手段是交付，而不动产物权的公示手段是登记，这乃是财产法的基本规则，世界各国凡有不动产立法者，少有不予以承认的。所以登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用”。[1]440物权是一种排他性的支配权，因其变动关系到社会经济秩序的稳定，涉及到第三人的利益，所以要求物权在变动的过程中必须通过一定的方式进行公示，本文关注宋代土地交易中的权利公示问题。
宋代是继汉唐之后社会经济发展的一个高峰期。[2]在相对较兴盛的商品经济条件下，土地作为最有价值的不动产，进入流通领域势不可挡。土地交易公示是指以一定方式(占有或登记等)表现土地的权属状况，并使外界通过这一方式知晓和信赖该状况并产生相应效力的法律制度。举例来说，当土地交易的合意发生、契约订立后，土地所有权的移转，应当在官方机构进行登记并交纳相应赋税，这才标志受让人获得地的所有权，在登记前，受让人不享有该土地的所有权，即出让人拥有对该土地的所有权。此“登记”即是物权的公示，是受让人获得土地所有权的标志，产生对抗第三人的法律效力。宋代实行一种私有程度比较高的地主和自耕农的土地所有制，①田土买卖法律规定趋于完善，地权划分更加细致。本文以土地交易公示的角度加以讨论，原因是从实践来看，北宋活跃的田地交易带来法律制度的创新，土地交易中的物权公示应运而生；从理论来看，尽管物权公示作为物权法基本内容，自近代以来才得以完备，但作为自我发展的中华法系的一个重要部分，宋代有关土地交易法律规定，有其独特研究价值，从这个角度分析宋朝土地交易之法律制度，也很有意义。
一、宋代土地交易权利证书反映土地物权的登记
土地作为重要的生产与生活资料，其买卖被视为经济生活中的大事。土地的交易或让与，应该建立在严格法律程式化的基础上，以达到和确保土地交易的安全性。学者杨际平认为“唐末五代北宋，土地买卖因不再受法律限制，所以地权变动极为频繁”[3]的说法欠妥，因为事实上宋代有关土地交易立法是完备的。《名公书判清明集》是宋代诉讼判词和官府公文的分类汇编，记载宋代有关地宅交易的法律条文，例如：“典田宅者，皆为合同契，钱、业主各取其一”。[4]149“交易只凭契照”。[4]314南宋袁采说：“官中条令，惟(田产)交易一事最为详备。”[5]与频繁的土地买卖相随，宋代有关土地交易的法律制度进一步完备。如果我们把视野拓展到宋代社会经济生活的内部，在宋代商品经济相对较发达的氛围下，那么关于土地交易的一般程序，从宋代法律及司法判例分析，其土地买卖已经有了比较严格的法定程序，表现为对土地交易权利证书的相关法律规定。从法理上来说，土地交易权利证书反映土地物权的登记，即土地买卖的物权公示。
1.红契、白契以及砧基籍
宋代规定订立田土交易方必须订立书面契约，只有经官府印押的红契，才是买主取得所有权的合法凭证，是涉及土地诉讼的主要依据。所谓“交争田地，官凭契书”[6]。宋代强制推行标准契约。官版契纸是买卖契约用纸，由官府统一印制。标准契约一般包括以下内容：主契人的姓名、典卖顷数、田色、坐落、四邻界至、产业来历、典卖原因、原业税钱、交易钱额、担保、悔契的责任，符合标准的契约成为红契。
红契的取得要经过法定程序。在订立契约后，经官府核验无误后交纳典卖田契税钱，再由官府在新立契书上加盖官印，在《名公书判清明集》卷六的“争田业”案中提到了凭由：“据孙绍祖赍到庆元元年赤契，闾丘旋亲书出卖石家渡等处水田五十亩及桑园、陆地、常平等田，实有县印、监官印及招税凭由并朱钞可考。”[7]加盖了官印的红契也称为赤契，是田宅交易纳税的凭据，没有缴纳契税或加盖官印的契约称为白契，持白契进行的田土买卖，不具有合法性。
宋绍兴十三年(1143年)李椿年制订的经界法规定，田不入籍者，虽手执契据也要没入官府。砧基籍是田产底账，经界法规定，人户砧基籍由各户自造，图画田形地段，标明亩步四至、原系祖产抑或典卖，赴县印押讫，用为凭证。各县亦置砧基籍。人户买卖田产，须各准备砧基籍及契书赴县对行批凿，有契书而不上者无效。到了南宋，砧基籍是不动产所有权证书，具有对物权记载事项的绝对证明效力，因而对记载事项不可更改。
到了南宋，砧基籍在司法审判中起到证明田土产权的作用。《名公书判清明集》卷十三记载了著名的南宋黄清仲与陈家因田产归属纠纷案。起因是黄的祖父黄文炳将田卖给陈经略家，并于陈家的砧基籍上载明黄文炳管沙坑田九亩三角，其字迹分明无涂改痕迹，可见此田确为陈家产业。数年后黄文炳之孙黄仲清知陈铁为陈经略家绝继子，未持有当年买田契书，砧基籍又由族长收藏，于是将砧基籍上原批字扯去，重贴旧纸，写“立契典与”四字，妄称此田原是典与陈家，意欲赎回。赵知县索契书对质，陈铁手无契书，又未从族长处讨得陈家砧基籍，于是赵知县仅凭黄仲清一面之词，将钱二十八贯作为田价付给陈家，将田判给黄家。后陈铁虽上诉于转运司，因无证据而败诉。直到陈铁讨得陈家砧基籍，再向户部申诉，辨明真伪后，才将田判归陈家，此案申诉到户部，在当时看来是大案，说明了砧基籍作为产权证书的公示效力。
2.对宋代土地交易三种主要形式的分析
(1)绝卖土地[7]115-116。这是将土地的所有权绝对让渡给买主，所以土地买卖又称为绝卖，土地买卖须订立书面契约。契约包含有交易的时间、地点，双方当事人姓名，成交田地的四至、着落、亩步、号数、价钱等内容。另外还需要有当事人、牙人、保人、知见人的签名印押及订契年月日。典当契约称为合同契。其内容除买卖契约的内容外，应写明回赎期限。有效的合同契一式四本，“一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县”。[8]也就是说，交易的双方各执一份契约，又称“合同契”。订契后，必须携带双方砧基籍，到官府交契税钱，地方官当面核验，过割物力和税钱，然后盖印，并“批凿”。按照宋代立法，田宅交易必须立文字契约，立约时，出典人或卖主须在砧基籍上记载更改物权关系的事项，就是前述的批凿。
以上情况表明，砧基籍相当于现代物权制度中的产权证明或证书。因为砧基籍是田产底账，交易双方须各准备砧基籍及契书赴县对行批凿，有契书而不上者无效。在司法审判中，如果无田契，砧基籍亦可起到证明田土产权的作用。“批凿”，相当于现代物权法的不动产物权变动登记。
(2)典当。只转让使用权、收益权而保留土地的所有权和回赎权的“典卖”，也可以称之为“活卖”。[9]宋代法律常将其连称为“典卖”作同一规定，无论典、卖都必须符合“先问亲邻”、“输钱印契”、“过割赋税”、“原主离业”等要件，可见宋代对于典卖所规定的土地交易过程有较为严格的法定程序；交易双方订立契约，即“典契”、“贴买契”等。契纸由官府雕版印造，交易的双方各执一份，又称“合同契”。②订契后，也是必须携带双方砧基籍、老契或旧契，到官府交契税钱，地方官当面核验，过割物力和税钱，然后盖印，使契约变成红契并“批凿”，也就是出典人须在砧基籍上记载更改物权关系的事项，以实现土地物权的变更登记，最后交由典主保存。
这说明，在典卖方面宋代立法也实现了物权的公示。它的法定程序是：第一，必须询问亲邻，这是物权的购买优先权制度；第二，与合意方订立契约，并缴纳赋税，获得官方在契约上加盖官印，使之成为合法的红契，这是土地交易获得官方许可，相当于现代物权的预登记制度；第三，接下来的官方“批凿”乃是不动产物权变动的登记，这种登记公示产生对抗第三人的效力。
(3)倚当。倚当的特别之处在于官府以土地占有权的转移作为土地出租的公示。倚当的具体做法：一是先定一田宅出典契约，双方不交割赋役，典主不交契税，业主不离业，交割典钱之后，业主与典主另签订一假租约，继续耕作该田，只是每年交一定的租金，其实是为了规避赋税而产生的附条件的土地抵押担保；二是业主将土地使用权转让给钱主，收取现金，双方不需到官府交割赋税，其手续简便。假如发生诉讼，官府往往以是否离业作为区分正典与抵当的一个标准。离业指土地的占有权是否转移，若转移土地占有权，即为正典；若没有转移土地占有权，即为抵当，即以土地占有权的转移作为土地出租的公示。
可见，宋代亦出现以土地占有权的转移作为土地使用权出租的公示，并且成为官方在决断诉讼时的参考依据。为了规避重税，民间为了实现土地价值而出现的土地抵押担保，官方在规制上难以真正实现物权的公示，从而会出现交易安全的缺失。物权对抗效力可分为两个方面——事实物权的对抗效力和法律物权的对抗效力。[1]57土地占有权的转移在宋代应该算是一种事实物权行为。这种情况，即使在中国今天的农村也很常见，农民由于手续方便，为了一时需要也会产生土地的自行承租，由于得不到官方确认，往往发生反悔等纠纷。当然，在现代民法看来，不动产“转移”占有不会产生物权公示的效力。
综上所述，在田地交易中，原土地所有权人(业主)在订立契约的基础上，把土地的所有权转让给受让人。对于买受人来说，其土地所有权的获得，是以官方批凿为标志。从今天来看，这种批凿手续出人意料地完善：(1)交易时立文字契约是要式行为；立约时在砧基籍上记载更改物权关系的事项是要式行为；到官府交契税钱，地方官当面核验然后盖印“批凿”，这“批凿”也是要式行为。最后的批凿相当于现代物权的变动登记制度，登记后产生物权公示效力。(2)双方都拥有砧基籍，这是双方拥有财产的物权凭证。立约时，出典人或卖主须在砧基籍上记载更改物权关系的事项，其公示作用一是信用保证，二是防止业主“一地二卖”，从而带来土地交易之安全保证。
二、宋代对违反土地交易公示的若干规定
一是有契书而不批凿者无效。南宋初规定：“人户典卖田产，若契内不开顷亩间架、四邻所至、税租役钱、立契业主、邻人牙保、写契人书字，并依违法典卖田宅断罪。”[8]从前述所称南宋李椿年制订的经界法可以看出，田不入籍，虽然手执契据也要被没入官府。绍兴经界法规定砧基籍是田产底账，同时规定人户砧基籍由各户自造，田形地段要用画图的方式表达出来，标明多少亩以及边界到哪儿、是祖产还是典卖得来，然后赴县印押讫，作为凭证。各县也要置砧基籍，以乡作为单位，每乡一册，共三本，县、州、转运司各藏一本。人户典卖田产，必须准备砧基籍及契书赴县对行批凿，有契书而不批凿是没有效力的。
二是对没有缴纳契税也没有加盖官印的白契的处理。有没有加盖官印，是红契和白契的主要区别。而红契和砧基籍的关系非常明确，即官方一旦在契约上加盖官印，使之成为红契，则同时必会在砧基籍上记载此物权变动。因而对白契的处理，实际是对没有按官方要求进行公示的一种处罚。
田土买卖后若持白契，是私立草契，领钱交业者的交易，不具有合法性。但是宋代交易契税较重，致使“州县人户典卖田宅，其文契多是出限不曾经官投税”，以白契成交者相当普遍。宋真宗时，仅秦州一地就查出“白契一千七百道”[8]。因此宋官府又制订了限期投契纳税的法令。南宋时，随着契税的加重，民间典卖私定土地买卖契约不到官府登记的情况更为突出，严重地影响了官府的契税收入。这也从反面彰显宋朝严格土地交易立法的重要性。
三是严格登记(或称登录)，严格红契的成立程序。即使是红契，凡不依格式，不用官版契纸，或未记入砧基籍，也视为违法。南宋初规定：“人户典卖田产，若契内不开顷亩间架、四邻所至、税租役钱、立契业主、邻人牙保、写契人书字，并依违法典卖田宅断罪。”[8]南宋孝宗年间出现“富家大室典卖田宅，多不以时契税。有司欲为过割，无由稽查，其弊有四焉：得产者不输常赋，无产者虚籍反存，此则催科不便，其弊一也。富者进产，而物力不加；贫者去产，而物力不少，此则差役不均，其弊二也。税契之直，率为乾没，则隐匿官钱，其弊三也。已卖之产或复求售，则重叠交易，其弊四也。乞诏有司，应民间交易，并先次令过割而后税契。”[10]针对这种典卖田宅不及时过割税收和偷漏税钱的现象，宋孝宗“诏敕令所参照现行指挥修立成法，申尚书省施行”[11]。因此把官府监督田宅租税割移和役钱登录这一程序调整到了纳税投印之前，所谓“凡典卖田宅，准条具帐开析顷亩、田色、间架、元(原)业租税、色役钱数，均平取推，收状入案，当日于籍内对注开收讫，方许印契”[8]。即交易双方必须在契约上写清买卖标的的租税、役钱，并由官府在双方赋税籍账内改换登记后，才有条件加盖官印，使之成为合法的红契。
四是完善诉讼程序。田宅交易的诉讼，由当事人及其家属提起，原则上是自诉。地方上受理田土等民事纠纷的地方机构有县、州府(军府)、提点刑狱司、转运司，中央最高机构是户部。在《名公书判清明集》附录《勉斋文集》“宋有诉谢知府宅侵占坟地案”中，当事人先诉至县衙，后上诉至军府、转运司，都未得到公正判决，最后申诉至户部，户部将此案发下，委派知县黄干审理，最终才将被强占的田土追回。县衙是最基层的田土纠纷受理机构，大量的田土纠纷都在这一级机构得到解决。如果当事人不服，可逐级上诉至州府、转运司，直至申诉到户部。上诉和申诉机构既可以自己审理上诉、申诉案件，也可以发回县级机构重审。[7]19完善诉讼程序和土地交易公示法律制度相对应，是土地交易公示法律制度的司法化。
从宋朝对土地交易的法律规定中，可以归纳出以下特点：第一，规定土地的交易形式；第二，土地交易程序化；第三，交易对象特定化；第四，土地交易登记公示。以上四个方面缺一不可。一旦实行了登记，就是对土地物权最有效的公示和界定。正是从这个意义上说，土地物权的定分止争功能，需要通过登记体现出来。同时通过登记公示使土地物权信息公开化，不仅为交易当事人提供方便，而且因为公示制度的设立使当事人能够充分信赖登记的内容，从而在从事交易之前不必要投入人力财力，去了解对方当事人是否对转让的土地享有物权，减少了其交易费用，同时因为信赖登记也可以尽快地完成交易。[12]事实上近现代法中的公示制度，“一方面具有使权利关系明了确实之实益，另一方面却也给当事人带来了不便”。[13]但交易安全与交易迅捷并不都是协调统一的，物权公示需要在这二者之间依据社会发展的具体条件取得平衡。宋初奉行“强干弱枝，重内轻外”的基本政策，把全部的政治注意力集中在如何消弭内部对皇权的威胁、加强中央集权问题上，在经济上则采取“大度宽容”的办法，将臣下的注意力转移到“财力”方面。为了削弱文臣武官的势力，对其加以种种优厚待遇，其中最重要的便是土地的放任占有。[7]120土地交易公示法律制度的安排，是宋朝自由买卖的私有土地产权制度激励的结果。
三、宋代土地交易公示的价值分析
经济观念的变化和土地交易的兴起，要求稳定土地的权属关系，避免不必要讼累，在法律制度上的反映是尽快确认土地实际占有者的产权，在法律形式上以土地交易中的物权公示实现其独特安全和秩序价值。
1.土地交易公示之独特安全和秩序价值
在现代市场经济条件下，物权公示制度的中心价值在于交易安全和交易迅捷。那么宋朝田制不立而出现大量土地买卖现象，宋代条法必然注重土地交易安全和交易秩序，英国学者霍布斯说“人民的安全乃是至高无上的法律”，充分说明了宋朝把安全作为法律基础性价值之一的重要地位。
在立法方面，宋代与唐朝相比，土地买卖更加活跃，对土地交易进行立法已经势在必行。北宋初年时开始，地权的集中和分散，反映两宋土地交易频繁。据五等户版簿测算，唐末五代北宋初地主阶级占有的土地约占全国总耕地面积的45％上下，农民占有的土地约占全国总耕地面积的55％上下。北宋中、后期地主阶级占有的土地下降至35％上下，农民占有的土地上升至65％上下。[3]13而下层农户遇到天灾人祸则不得不出售田产，正如袁采所说：“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖”。[14]47与这种活跃的土地交易相适应，政府加强控制和立法。自北宋初年开始，国家就不断为土地让渡转移过程中出现的新情况制定出新的条法。一是对于具体土地交易的法律措施，北宋规定交易方必须订立书面契约并取得红契；二是南宋根据孟子“夫仁政，必自经界始”的政治主张，制定经界法，以期达到既可以增加国家财政收入，又可减轻百姓负担、维护社会秩序之目的。从砧基籍的角度来说，砧基籍是百姓的产权凭证，就物权公示制度而言，“无论对于物权公示作何理解，此项原则存在的必要性主要来自于交易安全的保护”。[15]换言之，交易安全是物权公示制度的核心价值。砧基籍上所登记的土地物权一经公示，对于知道或者推定知道的人而言就有对抗力，外界就不敢贸然染指该土地物权。同时，经公示的物权进入交易领域后，就强化了物权的排他效力，有益于保护权利人的权利，防止他人侵害。因此交易安全就是通过交易获取利益的安全。
土地交易公示的法律价值，从安全和维护交易秩序的角度看，交易实际上是物权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈等行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况，了解物权状况的各种信息，包括权利人是否真正享有物权，物权的负担状况如何，物权的存续期限等等。只有在了解了这些情况的基础上，当事人才能决定是否从事交易。如果不充分了解这些信息，不仅会使交易受阻或交易成本增加，而且会给偷漏税等违法行为提供机会，妨碍交易秩序。登记制度的设立使各种物权的权属和设立情况等信息得以全面公开，权利的变动变得清晰透明和公开，并使权利的让渡能够顺利的、有秩序的进行，由此而形成真正的交易秩序。这和宋代对土地交易进行立法的意图一致。
宋朝土地交易公示制度，使得物权变动的内、外部法律关系保持一致，由此使得对交易第三人的交易安全之法律关怀达致极点。[16]4
2.宋代土地交易公示的诉讼价值分析
宋代土地交易公示的存在为解决纷争奠定了法律基础。土地交易公示正是通过登记等方式，向社会公众宣示标的物上的物权及其权利主体，以确定物权的归属，从而建立稳定的物权关系。
作为一个具体的法律规定，宋代以红契或砧基簿为基础的土地不动产物权公示，为明确土地归属、解决冲突打下了基础。由于土地买卖盛行，从《名公书判清明集》可以看出，田地交易或土地权属产生纷争在所难免，而且有数量多、形式多的特点。
如前所述，红契、砧基籍是土地合法交易凭证，官府对白契严惩不贷。南宋绍兴十三年(1143年)规定：“民间典卖田宅，执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官。”[8]。《名公书判清明集》记载了许多典型案例，例如《伪批诬赖》(卷6《户婚门·争田业》)对吴五三(人名)的三个虚妄之处进行点评：今以吴五三之砧基、批约与陈税院之契书、租箚参考其故，真伪易见，曲直显然。大抵砧基当首尾全备，批约当笔迹明白，历年虽久，纸与墨常同一色，苟有毫发妆点，欺伪之状晓然暴露。今吴五三赍出砧基止一幅，无头无尾，不知为何人之物，泛可引乎？此虚妄一也。陈税院执出吴亚休契，并缴上手赤契，出卖乃嘉泰二年八月，于当年投印管业，割税，入户三十余年矣。吴五三辄称其父亚休已于嘉泰元年赎回，所执陈税院父陈解元退赎两批，皆是嘉泰元年八月十二日内书押。陈解元身故多年，笔迹是否，固不可辨，但以批约验之契书，岂有二年方交易，元年预先退赎，其将谁欺？容心作伪，殊不计岁月之讹舛，此吴五三虚妄二也。吴朝兴、吴都正、吴富、吴归即是亲兄弟，吴富即是吴五三，复同共立契，将上项田根于嘉定八年并卖与陈税院之父，印契分明，吴朝兴等复立租劄佃种，亦二十余年矣。契内之兄弟商议，卖故父亚休所典之田，领钱尤分晓。父典于其先，子卖于其后，尚复何辞？今吴五三辄称父已赎回，非诈赖而何。此吴五三虚妄三也。
判词是这样的：吴五三自知典卖田根已久，假撰批约有罪，不免强词以诳人，始捏其田典与曹寺丞宅。及陈税院执出曹宅回简云，不曾干预此田，其计已穷，遂凭曹八主簿一纸榜文，白占田亩。但知借势以为援，不知背理而难行。岂有正当之契书，反不若假伪之文约，稍有识者，悉知其非，不然，则阖邑之产业，皆可强夺，书相牵而为伪矣。此等恶徒，不可不正其罪，吴五三勘杖八十，毁抹伪批及原用砧基附案，仍监还田租。仰陈税院照契管业，徒便易佃。
此案证明：一是重视事实分析。区别对待土地典当、土地租佃及土地买卖等；二是重视权利证书。权利证书如红契、砧基簿的公示作用不可或缺。重点是合法的砧基簿的格式、内容和公示效力。在《名公书判清明集》中，如《户婚门》中《陈五诉邓楫白夺南原田不还钱》、《子不能孝养父母而依棲壻家则财产当归之壻》、《主佃争墓地》等书判，都记载了佃农参与诉讼的情形，提到了砧基籍证书的公示和公信作用。其意义在于：首先，有利于督促权利人凭借权利证书及时行使其权利，维护确定化的社会关系。若权利人能够行使其权利却长期怠于行使，则使义务人的法律地位长期处于不确定状态，将导致当事人之间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于在当事人之间建立新的、确定化的社会关系。其次，通过督促权利人凭借权利证书及时行使其权利，不仅可以提高土地权利的使用效率，而且能够提高土地利用率。
综上所述，土地交易公示的独特诉讼价值主要表现在以下方面：一是有助于明确不动产物权归属。就采取登记方式的物权而言，由于不动产物权的设立应当登记，通过登记就能确定某项物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定。换言之，凡是红契或砧基籍所记载的权利人，就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记，就是对物权最有效的界定。正是从这个意义上说，不动产物权的定纠止争功能，需要通过登记体现出来；二是设立登记不仅可以表示物权的产生，还有助于解决物权的冲突，在同一物之上存在着两个或两个以上的、内容上相互矛盾的物权时，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一个物权。因为按照一物一权的规定，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记的先后顺序为准，登记在先的权利优先实现。也就是说在不动产物权发生冲突时，先来后到的规则体现为登记时间的先后。
四、结语
自我发展的中华法系，在经过长期发展和自我完善之后，交易中的物权归属这一私法中不可回避的问题，在宋代也有法律界定。宋代土地物权变动法定公示形式，追求土地买卖中交易安全和秩序稳定的法律价值，其立法和司法运行在当时历史条件下具有鲜明时代特点。
第一，宋代土地交易物权公示的法律表达，是因为土地资源的流动，增强了社会经济活力，获得了国家的法律认可。宋代社会经济风貌之大不同于前代，是学界公认的事实，正如严复所言：“若研究人心政俗之变，则赵宋一代历史，最宜究心”。[17]宋代的立法也因此呈现出新的特点。宋初仿照《唐律》制定的《宋刑统》，在立法中居正统地位，但在实践中《宋刑统》越来越不能解决现实生活中出现的所有问题，因而从宋太祖开始就不断颁布敕令以满足土地交易需要，有关土地交易的物权公示的相关法律规定也应运而生。经济基础决定上层建筑，土地交易物权公示的立法规定正是建立新的利益分配法律机制的需要。在土地交易市场，国家比较理想的控制模式是市场手段和法律手段相结合，两宋政府和前代不同，比较顺应土地买卖之实际情况，重视私有财产关系土地物权方面的立法并有所创新。
第二，宋代土地交易物权公示的司法实践也呈现出个性化特点。这是宋代思想观念的不断更新，引起土地物权关系的急剧变化的结果。在《名公书判清明集》中的多起案例，判词充分利用完备的土地交易立法和土地交易物权证书，以务实的态度对待土地交易纷争，既重视土地物权证书等实物证据，又能从土地交易实际出发，使判决呈现不受僵化的教条束缚、甚至不断冲破道德教条的现象，以有利于深化私有制下土地物权民事法律关系的发展。这种对田土纠纷的处理方法和司法实践，在当时历史条件下具有时代特色。
第三，宋代不抑土地兼并，对土地买卖有向官府纳税和具备土地物权证书的规定，甚至一物两典卖就以“准盗论”。尽管具有鲜明特点，但也有历史局限性。从积极的角度看，土地交易的物权公示的产生源于土地交易费用的节约，土地物权公示的存在可以降低土地交易费用，提高经济安全性。但从消极的角度看，在以农本为经济主流的皇权集中的社会里，社会资本大量转向土地，法律反而成为保护土地兼并者的“保护伞”。大量的土地兼并造成土地“业主”失去赖以生存的土地，大量失地“业主”若没有其他谋生手段，极易造成社会和政治问题甚至是朝代更迭，这是历史留下的深刻教训。
注释：
①杨际平认为地权变动的原因有三：一是土地买卖，二是分家析产，三是政府的招携流散、鼓励垦田、官田私田化政策培植了许多自耕农、半自耕农。参见：杨际平.中晚唐五代北宋地权的集中与分散[J].中国社会经济史研究.2005(3)。
②《名公书判清明集》所引宋代律条。
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