摘要：伴随我国经济社会的迅速发展，房地产行业迅速崛起，但是在房地产的迅速发展中，也存在着较大的运营风险，房地产这块巨大的机遇“蛋糕”已经吸引无数的人参与到房地产的建设中，导致我国房地产供大于求。在这种施工材料成本大幅上涨、人工成本不断增加、国家的质检要求愈加严格的复杂背景下，谁能高效利用造价管理和成本控制，花较少的钱，盖出高质量的房子，就能提高自身企业的核心竞争力，成为最后的赢家。因此造价管理与成本控制在房地产企业的全过程中具有很重要的作用。
关键词：房地产；成本造价；全过程；控制与管理
引言
随着我国经济体制的改革，国家宏观调控的深入，市场经济下的竞争也越来越激烈。首先在国家方面，国家不断出台各种限购政策，不断打压房地产行业的销售价格，使得房地产行业的利润越来越少。其次，现在很多的地方，政府已经没有储备的土地可供开发，可利用的土地资源相对较少，而土地价格一路飙升，成本随之也越来越高。在成本逐渐变高，利润逐渐的变低的这一恶劣条件下，成本全过程控制是确保利润的重要条件和关键环节，这就使得成本全过程控制显得尤为重要。
1房地产特点
资金需求大。众所周知，房地产是一个资金密集型行业，所以在开发一个项目时需要大量的资金，使得控制房地产全过程成本的重要性不言而喻。受国家政策严肃约束。房地产是一项是关于国民经济的经济活动，其主要涉及土地资源的配置问题，所以必须由国家进行宏观调控，每一个环节中，都受政策约束和控制。
2房地产项目的成本
近几年，我国的房地产行业不断发展，市场规模不断扩大，专业化程度不断提高，而我国的房地产控制却没有同市场规模以及专业化程度并驾齐驱，反而远远落后于整个行业的发展。房地产行业是一个要求资金量大，资金线长并且回收周期长的一个行业，并且行业内部之间又面临着激烈的市场竞争，而房地产成本的管理方面却远比不上我国制造业、建筑业等行业的成本管理精细。如果房地长行业想要更加健康持久的在激烈的市场竞争中生存下去，就要求房地产行业必须要注重成本管理。
3房地产成本造价全过程控制与管理
3.1决策阶段成本造价的控制与管理
房地产项目开发造价在决策阶段的控制能够对整个工程造价产生直接的影响。相关资料表明，在工程的决策阶段对整个工程的投入资金有极大的影响，通常该阶段对整个工程投资资金影响的百分比为70%。可见，工程的决策阶段对整个工程项目的造价具有决定性作用。如果在一个城市中心建设住宅小区，就应该以高档楼盘来作为开发的目标；如果在城乡结合部建设住宅小区，就应该以普通商住小区来作为开发的目标。与此同时，在对工程投入资金进行估算的过程中，应该与同类型开发目标且相邻的房地产项目的相关经济技术指标进行分析、研究、对比、总结，并且还需要根据两个房地产项目之间的不同之处来对其投资估算得出的成本进行替换对比，以确定本次房地产项目投资成本的估算值。在决策投资方案的过程中，应该实施多个决策方案比较，对本次房地产项目的投资风险进行分析，并且需要对投资的风险量进行相应的评估，再对评估得出的造价风险因素进行有效控制。
3.2设计阶段成本造价的控制与管理
一个工程可以圆满完成依靠的是施工之前的设计过程，虽然它占有的工程费用比较少，还不到百分之二十，但是它决定着建筑物的结构、施工进度、性能等等，对于工程造价的影响却达到百分之八十以上，也是控制成本的关键所在。设计阶段工作的主要内容：市场调查、民意了解、数据经验、房产结构等等，在设计的过程中，一定要设计合理，结构严谨、严格预算，通过造价管理和成本控制的手段，争取细化到建筑建造每一个小的层面，保证房地产的质量和品质。
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在进行图纸设计时，设计团队需要严格依照前面所举出的影响因素进行现场勘察，根据工人的施工进度，保证图纸和方案能够切实满足施工需要。房地产企业要让设计团队之间积极合作交流，从而形成默契的合作模式，将每个人的才能发挥到极限，从而完成地对成本进行控制，将图纸的每个参数都设计精确，更好地指导施工方向，较高效率地将造价控制和管理应用在图纸设计上。
3.3招标过程中的成本控制与管理
招标范围的确定是招标活动中较为复杂的一项工作，其成本控制关系到设计、工程、销售等多个部门的实际运作。在招标前期要做好确定招标范围的工作，合理科学的确定招标范围。对于招标的工程建设必须依法进行且招标人已经依法成立。由于我国目前的施工企业更多是实行项目经理承包制，所以，应加强对投标人的项目班子各种实力的控制和考察，确保房地产的品质。招投标方式为邀请招标、议标和公开招标。并且做到合理低价中标根据项目图纸情况及招标时间确定用哪一种计价方式，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。
3.4施工建造阶段的成本控制与管理
项目进入建造阶段，蓝图变成产品的同时也是各项成本落地的阶段，合约规划、目标成本、工程招标、材料设备采购、合约谈判签订等等，每一项工作都与成本管理直接相关，提前谋划，超前组织，分工协调，严格执行才能做好期间的成本管控。根据大量项目经验，需要注意的是，合约规划阶段，合约拆分不宜过细，过细增加交接成本和质量风险，进而增加潜在成本。合同拟定阶段总包与各分包单位施工界面划分力求明确清晰，语言描述简洁准确，前后一致，避免过程扯皮，不但增加额外成本，也增加现场管理难度。严格设计变更下发流程，划分设计变更发生原因，明确设计变更成本责任，进而从源头控制因不合理的变更增加的成本费用。制定现场签证管理办法，提前写入施工合同，完善签证审核流程，尽量做到“一事一签、一单一结”，过程中严控现场签证发生的额外成本。总之，施工建造阶段要严格按照目标成本进行成本管控工作，发现超过目标成本科目，提前进行预警，创新思路及时采取措施，保证各项成本在控制范围之内。
3.5房地产竣工验收阶段的成本控制与管理
竣工决算时考核分析投资结果，是建立健全经济责任制的依据，能够正确反映工程的实际造价和投资效果。单项工程的结算均是由施工单位报送竣工图纸、资料及结算书、经监理、项目工程人员审核，过各类相关报送成本管理部审核，需要审核图纸、资料的真实性与完整性，可通资料分析、或现场勘查。特别注意一些减少工程造价的设计变更施工单位往往有意不报。
结语
房地产工程是发展较快的建设行业，进行成本造价全过程控制与管理工作是必不可少的。所以，房地产企业要从工程的各个阶段进行严格的把控，降成本控制到一个合适的范围内，加强企业的管理力度。通过长期、全面的日常控制与管理，使房地产企业能够在竞争激烈的市场中可持续的发展。以上就是我关于房地产成本造价全过程控制与管理分析，对房地产成本造价全过程控制与管理进行相应的概述，指出了房地产成本造价全过程控制与管理存在的问题，提出了一些提高房地产成本造价全过程控制与管理工作的措施，希望对相关的工作人员有所帮助，以便更好的提升房地产企业的经济效益与投资效益。
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论文作者:张静
论文发表刊物:《基层建设》2019年第6期
论文发表时间:2019/4/19
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