摘要：目前，我国的建筑发展十分迅速，所以老旧建筑就会越来越多，文章主要针对老旧小区全面提质提档工作中存在的主要问题，进行全方位的分析，并结合雨花区东塘街道浦沅社区实例，简要介绍老旧小区全面提质提档的工作特点，如实施标准比较高、组织保障较强、投入金额较大、工作调度频繁等，提出小区提质提档主要做法，希望能够为相关学者提供良好的帮助与参考。
关键词：老旧小区；提质；提档
引言
随着时代的变迁和生活居住标准的提升，老旧小区已经跟不上时代的需求，甚至影响到城市居民的生活质量，同时也严重制约着城市建设的发展，亟需改造升级。推进老旧小区的综合改造，是贯彻落实党的十九大精神，解决新时代人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间矛盾的有效抓手之一。住房城乡建设部门对此高度重视，通过大量的实地调查研究，坚持问题导向，通过加快推进老旧小区综合改造，一方面提高城市居民居住环境和生活质量，另一方面迅速增加投资和消费需求，稳定经济增长。老旧小区综合改造已成为继棚户区改造的又一项民生工程和发展工程。
1老旧居住小区现状
老旧居住小区一般指1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、环境卫生较差、没有建立长效管理机制的居住小区（含单栋住宅楼）。普遍存在以下问题：（1）房屋结构老化，年久失修。因建设时间早，受当时建设标准和建设条件的限制，90年代前建设的房屋目前普遍存在主体结构老化、墙体屋面开裂渗水、混凝土构件开裂露筋等破损现象，加上缺乏维护保养，年久失修，导致部分老旧居住小区的房屋破旧不堪，存在极大的安全隐患。（2）设施设备破损、配套设施不全。经过多年使用，并受限于当年的建设条件，老旧小区目前普遍出现给排水管道锈蚀、楼梯狭小逼仄，消防设施落后甚至缺失、停车位不足导致侵占公共绿化空间、居民健身设施缺乏、燃料供应未接入市政天然气等问题。（3）居民公共服务意识不强，物业管理不到位。由于历史原因，老旧居住小区的产权构成有房改房、公租房、回迁房、商品房等结构，多种产权形式共存导致产权界定模糊不清，居民构成人群复杂，认知水平和消费观念的不同，导致对物业公共服务的属性认知不足，部分居民不能充分认识物业管理的真正含义，物业收费困难，导致只能降低物业服务标准，有的小区甚至处于无人管理的状态，是造成老旧小区脏乱差的直接原因。
2老旧小区全面提质提档的工作特点及主要做法
2.1紧紧围绕“民生为本”，做到惠民利民
为了保证雨花区东塘街道浦沅社区早日达到提质提档目标，有关制定相应的可行性方案，并在街道社区争取居民意见，做到群策群力，获取小区居民更多的支持与理解。例如，通过大力邀请市区规划部门、走访多个辖区单位，并定期开展党员大会、居民座谈会等，针对老旧小区的改造范围与方案，征求大量意见，经过最终的商讨之后，将决定权交付给人民群众。由社会组织结合社区实际和居民需求来确定项目，提供专业化、个性化的服务。
2.2钢结构停车位
老旧小区停车难几乎成了一个社会问题，其实不单是住宅小区，就是我们很多的城市规划都没有料想到我国个人汽车的拥有量会上升得如此之快。老小区在解决停车位问题上需要特别对待，因为这不同于门、窗、排水等部件的改造升级，而是新增项目。目前大多利用空地、边角地、闲置土地和存量建设用地，增加停车位。2017年北京石景山区古城环卫楼老旧小区综合整治试点项目尝试了钢结构的立体停车位，在前期征得超过三分之二居民同意以后，由北京京石科园投资发展有限公司投资建设。立体停车设施设计方案经多次优化，确定为六层升降横移式机械车库，由首钢城运公司进行建设，提供车位57个，有效缓解了小区内停车位不足的问题。
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2.3加强党建引领，有效夯实基层基础
自开展“两学一做”学习教育以来，社区党总支部将原有的管理机制理顺，加强指导，以小区居民为核心，制定完善的自治管理模式。例如通过组织直管党员、在职党员、联点单位开展“奉献爱心”“洁净家园”帮扶活动，充分发挥在职党员在服务群众中的先锋模范作用。开通民意直呼电话，设立QQ在线客服，将党员网格化服务管理与便民服务相结合，努力搭建办事快捷、服务贴心、居民满意的工作机制，进一步密切党群干群关系，实现社区服务和民生需求的无缝对接。此外，加强服务创新，坚持以德治为先导、自治为基础、法治为目标，针对老旧社区的行政事务与社区信息系统进行全面优化，能够为小区居民提供更多的便利。针对老旧小区物业管理模式，进行有效的创新与改革，保证社区居委会的重要作用得到更好发挥，将社区各方力量有效整合，实现“小区党组织、业主委员会、业主监事会、物业公司”四方联动工作机制。针对该老旧小区中的行政监管工作，包括物业矛盾纠纷，制定出完善的调处对策，并结合相关法律法规，有效处理各项纠纷案件。更加注重基层治理能力提升，深化“三社联动”机制，三年来新增登记和备案社会组织555家，实施政府购买社会组织服务项目147个，开展志愿者服务活动6300余次。
2.4建立改造后老旧小区的维护和管理机制
老旧小区综合改造完成后，要积极引入物业管理机制。在尊重群众意愿、考虑居民支付能力的基础上，逐步建立整治改造后住宅小区的维护管理长效机制。根据居民收入水平的具体情况，推行不同等级的专业化物业管理服务。一方面要严格按照各城市相关法规、规章加强管理，对拒绝缴纳物业费及各种必要的公共设施维修费的行为进行处罚。另一方面，要明确老旧小区各种公共设施日常养护和维护的责任单位。积极引入社会资本，采取PPP的方式，加强政府与企业的合作，采取多元方式吸引社会资本参与老旧小区的维护与管理。
2.5合理规划布局，保留社区特色文化
充分发挥规划在老旧小区改造中的前瞻性和指导性作用，结合小区基础设施改造，做好整体规划，遵循功能性、针对性、适用性以及美观性原则，对社区内的建筑物、构筑物、公共绿地和活动空间进行充分的设计。进行功能划分，开辟公共开敞空间，整治环境、美化景观，因地制宜，形成老旧小区改造的特色。老旧小区居住着城市的原住民，见证了城市的高速发展，承载着这座城市最为宝贵的记忆，故在小区改造过程中，在让市民生活更舒适的同时，要最大程度保留城市记忆，加强具有社区特色的文化标识、艺术介入设计，提高居民归属感，杜绝一切生搬硬套、毫无特色的流水线作业。
结语
综上所述，通过对老旧小区全面提质提档的工作特点及主要做法进行全面分析，例如紧紧围绕“民生为本”，做到惠民利民、充分发挥出“草根领袖”的重要作用，提升小区居民支持率、加强党建引领，有效夯实基层基础等，能够保证雨花区东塘街道浦沅社区环境更加宜人。
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论文作者:张雷
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/3/3
标签：老旧论文; 小区论文; 居民论文; 停车位论文; 社区论文; 提档论文; 工作论文; 《基层建设》2019年第29期论文;