两宋土地交易中的若干法律问题，本文主要内容关键词为：法律问题论文,土地交易论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一位学者曾说：“中国农民对土地的黏着性，远较他国为大。……美国农民把农场看 成商品，中国农民则把土地当作婴儿。”(注：李树青：《蜕变中的中国社会》，转引 自冯尔康《中国社会结构的演变》，河南人民出版社1994年版，第241页。)中国自古以 农业立国，土地是农业国家最重要的社会资源，最基本的生产资料，因而土地制度也是 影响古代社会治乱兴衰的最重要的因素。在中国五千余年的社会历史演变中，以维护农 本自然经济为目的是古代社会法律制度及法律实践的根本价值取向。但是被胡适称为“ 中古的革新世纪”(注：《胡适口述自传》，安徽教育出版社1990年版，第303—304页 。)的宋代，在以维护农本经济为价值目标的总体法律窠臼之下，其“法律表达”与“ 法律实践”却一定程度上体现了私有经济发展的需求。两宋是私有制高度发展、商品经 济相对发达的历史时期。特别是土地以商品形式进入流通领域之后，不仅所有权的转移 加快，而且买卖成为取得土地所有权的重要途径。租佃制的盛行，又使土地的占有权、 使用权、收益权相分离并可以独立进行转移。宋代土地买卖数量之大、流转之快、方式 之灵活复杂，在中国古代历史上是绝无仅有的。本文试图从宋代经济生活中灵活多样的 土地买卖入手，梳理剖析宋代国家对土地买卖的完备规范及司法实践中对田土纠纷的处 理方法，以寻找有关“田宅细故”的法律之所以受到宋朝关注的原因。
关于灵活复杂的田土交易方式
北宋沿袭唐代后期以来的土地政策，支持和鼓励土地私有制度的发展，放任土地自由 买卖。唐代以前实行均田制，国家对土地买卖有诸多限制；宋代土地私有制进一步发展 ，土地买卖盛行，宋代人认为本朝“田制不立”(注：《宋史》卷一七三，《食货志上 一·农田》。)，这正反映了宋代所实行的土地制度不同于前代各封建国家的授田制， 而是实行一种私有程度比较高的地主和自耕农的土地所有制。叶适说：“自汉至唐，犹 有授田之制……至于今，授田之制亡矣。民自以私相贸易，而官反为之司契券而取其直 (值)。而民又有于法不得占田者，谓之户绝而没官；其出以与民者，谓之官自卖田，其 价与私买等，或反贵之。”(注：《叶适集·水心别集》卷二，《进卷·民事上》。)宋 代国家授田制的消亡，意味着土地私有制业已牢固确立。由此带来的法律变化是：宋代 有关田土买卖法律规定的完善以及地权的更细划分。
宋代土地交易主要有三种形式，一是绝卖土地，二是典当，三是倚当。土地和房屋是 宋代不动产买卖的主要对象，土地交易中，凡称“永卖”、“绝卖”、“断卖”的，是 将土地的所有权绝对让渡给买主；只转让使用权、收益权而保留土地的所有权和回赎权 的“典卖”，称之为“活卖”。唐末开始用“典”或“典当”一词取代原来的“贴赁” 、“典贴”，其债务人称“业主”，债权人称“钱主”或“典主”。五代时期开始用“ 典卖”一词，其含义有时包括买卖、典当两种行为，有时只是单一的典当行为(注：参 见叶孝信《中国法制史》，北京大学出版社1996年版，第249页。)。宋代法律常将其连 称为“典卖”作同一规定，无论典、卖都必须符合“先问亲邻”、“输钱印契”、“过 割赋税”、“原主离业”等要件，两者的关系十分密切，在民间更常相混淆，引起许多 田宅纠纷。“典”是指业主把土地交给钱主，并领取银钱，但不付息，保留收赎权；作 为典买人的钱主可以使用田产，享有该田产的课利(地租等)，以代利息。在典当的过程 中，典卖人所保留的土地赎回权，称为“田骨”或“田根”。钱主对田产的用益物权还 包括出租和再典当，但不能出卖。如果活卖人以后愿意放弃回赎权(放弃回赎权在民间 称为断骨)，典买人应补足绝卖与典当之间的差价，称为“添贴”或“贴买价钱”。绝 卖与活卖的最大区别是有无回赎权，而且由于钱主得到的是一种受限制的物权，所以典 价往往要低于卖价，司法实践中也常常以价钱作为判断是绝卖还是活卖的一个标准。
宋代“典”还易与另一种叫做“抵当”的交易方式相混淆。前者被称做正典，意即正 式标准的典当，正式的典当具有以下两个要素：第一，典主必须离业，由钱主管业；第 二，钱主必须受税，即经官府将典主出典这部分田土的税额割归钱主户下。凡是典主仍 管业、仍纳税的就不是正典而是抵当，其实是以产业作为抵押，向钱主借钱。民间进行 田土交易，为了逃避国家契税，常常会发生名为“典”，实为“抵当”，最终引起田土 纠纷的事情。其具体做法是先定一田宅出典契约，双方不交割赋役，典主不交契税，业 主不离业，交割典钱之后，业主与典主另签订一假租约，继续耕作该田，只是每年交一 定的租金。《名公书判清明集》中，“抵当不离业”这一具体案例很能说明这种情况。 “杨衍在嘉定八年(1215)将七亩多田典与徐子政，典钱是会子二百八十钱。从承典之日 开始，另立一假租约，由杨衍向徐子政“租种”这块田，每年交租三十钱。事实上，徐 子政从来没有承担过这块田的税额，杨衍也一直管业，只是以田地作为借款的抵押，并 每年交百分之十一的利息而已。”(注：《名公书判清明集》，中华书局1987年版，附 录七，六七三；卷之四，一○七；卷之六，一八五；卷五；卷之四，一○七。)这也说 明在民间，正典与抵当有时并不作严格区分，而只是笼统地称其为典当。一旦涉及诉讼 ，官府往往以是否离业作为区分正典与抵当的一个标准。
另外，在宋代有关田土制度的一些文献中还常常出现“倚当”这个词，有人认为，倚 当这种形式，即业主将土地使用权转让给钱主，收取现金，其手续简便，不需得到官府 的确认，类似与现在的土地出租。(注：朱瑞熙：《宋代社会研究》，中州书画社1983 年版，第57、59、59页。)实际上，从《名公书判清明集》的案例分析，倚当应是抵当 的别称，两者含义并无不同，两者皆为附条件的抵押担保。
宋代取得和占有土地的方式复杂灵活，买卖土地十分盛行。不仅百姓买卖土地，国家 也参与其中，“官庄”、“营田”、“没官田”无不经常投入土地的流通领域。官府与 民间进行土地交易，这在前代及宋以后的封建王朝都是少见的，宋代却习以为常。加之 商品经济比较发达，更促使土地比较容易进入流通领域，土地所有权的转移让渡极为频 繁。有些学者曾得出这样的研究结论：“宋高宗时，四川立限让典卖田宅者纳税印契， 一次就征收到契税四百万贯，婺州征收到三十万贯。如果以契税率百分之十计算，四川 印契上的田价总额就达四千万贯、婺州三百万贯。这时四川的土地价格每亩为近四贯， 官府卖田定价为八贯到十贯。如果以每亩十贯计算，四川这次纳税印契的田土共有四百 万亩，婺州有三十万亩。虽然这些田地的买卖可能前后相隔了一二十年，但加上另一部 分在交易时就向官府纳税印契的田地，足以说明当时投入流通领域土地的数量之大，也 说明土地所有权的转移之迅速。”(注：朱瑞熙：《宋代社会研究》，中州书画社1983 年版，第57、59、59页。)与这种活跃的土地交易相适应，自北宋初年开始，国家就不 断为土地让渡转移过程中出现的新情况制定出新的条法。南宋孝宗时，以廉明刚直闻名 的小官袁采指出：“官中条令，惟(田产)交易一事最为详备。”(注：袁采：《袁氏世 范》卷三，《治家·田产宜早印契割产》。)与频繁的土地买卖相随，有关土地交易的 法律制度进一步完备。
关于土地交易的一般程序
如果把视野拓展到宋代社会经济生活的内部，我们会发现，在商品经济相对较发达的 氛围中，土地作为与人们密切攸关的生产与生活资料，其买卖被视为经济生活中的头等 大事，因此也就不能随便让与，而应有一些程式化的要求以确保土地交易的稳定性。从 宋代的律典及司法判例分析，其土地买卖已经有了比较严格的法定程序，具体有如下一 些：在典卖土地之前，必须询问亲邻，订有“问亲邻法”；然后订立契约，契约按照土 地转移让渡的不同方式，订立不同的契约，即“绝卖契”、“典契”、“贴买契”等。 契纸都由官府雕版印造，典卖的契约上写明号数、亩步、田色、四邻界至、典卖原因、 原业税钱、色役、回赎期限(宋初始立典卖田宅收赎法)、交易钱数、买卖双方姓名等。 交易的双方各执一份，又称“合同契”。订契后，必须携带双方砧基籍、上手干照(老 契或旧契)，到官府交契税钱，地方官当面核验，过割物力和税钱，然后盖印，并“批 凿”(宋制，田宅交易必须立文字契约，立约时，出典人或卖主须在砧基籍上记载更改 物权关系的事项，宋谓之批凿)，上手干照，交由典主保存。加盖了官府印章的契约称 为“红契”，否则就是不合法的“白契”。宋代所规定的土地交易过程中较为严格的法 定程序，一方面意味着国家对于田土交易的某种控制和干涉，土地所有者不能绝对自由 地去处理土地，但另一方面也体现了宋代物权立法的完备和发达，颇有现代物权公示的 味道。
先问亲邻。自北魏始土地买卖就有“先问亲邻”的做法，到唐朝时则以法律的形式确 定了亲邻的先买权。之所以在中国古代的田土买卖中，亲邻享有优先购买权，一是由于 中国是以家族伦理为基础的农业国家，崇尚亲族血缘关系，不愿族产外流；二是从相邻 权益的角度出发，为避免将来由于相邻田土的通行、灌水等问题而产生矛盾。宋代理宗 时的通判范西堂也正是从这两个方面，分析“取向亲邻”的立法本意在于：“父祖田业 ，子孙分析，人受其一，势不能全，若有典卖，他姓得之，或水利之相关，或界至之互 见，不无杆格。”(注：郭成伟、肖金泉主编：《中华法案大词典》，中国国际广播出 版社1992年版，第452页。)
宋初对亲邻的先买权更有明确的规定：“凡典卖物业，先问房亲，不买，次问四邻。 其邻以东、南为上，西北次之，上邻不买，递问次邻。四邻俱不售，乃外召钱庄。” (注：《宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六 、七○之一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六 一之六二。)根据宋代的亲邻条法，业主典卖产业，他的亲邻(必须是既亲又邻)有优先 典买权，甚至典卖与他人之后，亲邻也可从典主或买主手中赎买归己。到宋哲宗时，亲 邻的先买权有所限制，哲宗绍圣元年(1094)规定：“应问亲，止问本宗有服亲，及墓田 相去百步内与所断田宅接者。”(注：《宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之 二六、六一之五七、三一之二六、七○之一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、 六一之五七、七○之一四九、六一之六二。)这一规定一直沿用到南宋。南宋宁宗年间 有吕文定、吕文先兄弟二人，父母双亡后，分户而立。弟文先死无后嗣。其兄文定讼于 官府，告堂叔吕宾占据田产，经审理，田产系文先于嘉定十二年典与吕宾的，十三年八 月投税印契，证据清楚，吕宾不能拥有该田产。因为在宋代的典卖关系中，亲邻有优先 权。吕文定“系是连分人，未曾着押”说明吕文先在典田时，没有公开取问亲邻。吕文 定因当初不知情而以“亲邻优先权”起诉，官府也根据亲邻的优先取得权，判吕文定“ 听收赎为业，并给断由为据”(注：《名公书判清明集》，中华书局1987年版，附录七 ，六七三；卷之四，一○七；卷之六，一八五；卷五；卷之四，一○七。)。《庆元重 修田令》中进一步规定：“诸典卖田宅满三年而诉以应问邻而不问者，不得受理。”( 注：《宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、 七○之一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一 之六二。)
这说明在实践中官吏把有亲、有邻、三年之内，作为亲邻能够行使优先购买权的三个 必要条件。宋代通过这些规定进一步完善了土地实际所有者对土地的物权；提高了原业 主的物权地位及对物的支配权。虽然亲邻的先买权仍受法律的保护，但必须是在法定的 三年之内，逾期者，亲邻就不可以再主张先买权。尤其是在以典就卖的情况下，典主的 优先权又高于亲邻的优先权。这些规定都使亲邻的先买权有所削弱。 订立田土买卖文契。宋代的土地典卖属于要式法律行为，交易方必须订立书面契约， 真宗乾兴元年(1022)开封府下令：“今请晓示人户，应典卖倚当庄宅田土，并立合同契 四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县。”(注：《宋会要·食货》三二 之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○之一四○、六一之五七 、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六二。)且只有经官府印 押的红契，才是买主取得所有权的合法凭证，也是涉及土地诉讼的主要依据，亦有公证 的性能。所谓“交争田地，官凭契书”(注：《名公书判清明集》，中华书局1987年版 ，附录七，六七三；卷之四，一○七；卷之六，一八五；卷五；卷之四，一○七。)。
宋代为使契约制度规范化，同时增加国家的收入，强制推行“官版契纸”、“标准契 约”。所谓官版契纸，是由官府统一印制的买卖契约用纸。所谓标准契约，一般应包括 以下内容：主契人的姓名、典卖顷数、田色、坐落、四邻界至、产业来历、典卖原因、 原业税钱、交易钱额、担保、悔契的责任。
需要指出的是，由于典契的复杂性，宋代规定典契必须有牙人担保，此牙人不仅对典 契的订立起见证作用，而且对交易本身负担保责任，和业主一起承担连带责任，有时为 了使这种担保更具有可靠性，甚至在牙人的田土上设立物的担保。
纳税投印。五代后唐时已有“印契抽税”的规定，宋太祖开宝二年(969)，“始收民印 契钱，令民典卖田宅，输钱印契，税契制限二月”(注：《文献通考》卷一九，《征榷 考》六；卷十九，《征榷考六·牙契钱》。)。在宋代，田宅交易双方达成协议后，必 须由买主缴付田契税钱，官府在买卖契约上钤印。从上引标准田土交易契约，我们也可 以看出，在订立契约之后，还需经官府核验无误后交纳典卖田契税钱，再由官府在新立 契书上加盖官印，所谓“看祥欲诸以田宅契投税者，即时当官注籍，给凭由付钱主”( 注：《宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、 七○之一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一 之六二。)。可见，红契的取得要经过“输钱印契”的程序。所谓“凭由”，就是田宅 交易纳税的凭据，在《名公书判清明集》卷六的“争田业”案中提到了凭由：“据孙绍 祖赍到庆元元年赤契，闾丘旋亲书出卖石家渡等处水田五十亩及桑园、陆地、常平等田 ，实有县印、监官印及招税凭由并朱钞可考。”这里的“招税凭由”无疑就是前文说的 “以田宅契投税”后官府所给“凭由”。(注：《文献通考》卷一九，《征榷考》六； 卷十九，《征榷考六·牙契钱》。)加盖了官印的红契也称为赤契，没有缴纳契税、加 盖官印的契约称为白契，持白契进行的田土买卖，即“私立草契，领钱交业”者的交易 ，不具有合法性，一经官府发现是要受到制裁的。但是宋代沉重的交易契税和名目繁多 的附加钱，致使“州县人户典卖田宅，其文契多是出限不曾经官投税”(注：《宋会要 ·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○之一四○ 、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六二。)。 私立草契，以白契成交者相当普遍。宋真宗时，仅秦州一地就查出“白契一千七百道” (注：《宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六 、七○之一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六 一之六二。)。因此宋官府又制订了限期投契纳税的法令。南宋时，随着契税的加重， 民间典卖“私立草契，领钱交业”的情况更为突出，严重地影响了官府的契税收入，也 造成了“产去税存”的恶果。因此南宋朝廷对违限不投税的行为亦推行自首及告赏之法 。绍兴十五年(1145)四月诏：“人户典卖田宅投税请契，已降指挥宽立信限，通计不得 过一百八十日。如违限，许人告首，将业没官。”(注：《宋会要·食货》三二之十、 三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○之一四○、六一之五七、三五 之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六二。)此后又屡有此类指挥降 下。
在宋代，赤契是土地合法交易的凭证，也是理断交易争讼的主要依据。而没有经过投 税印契的白契，则没有这种效力。南宋绍兴十三年(1143)规定：“民间典卖田宅，执白 契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官。”(注：《宋会要·食货》三二之 十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○之一四○、六一之五七、 三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六二。)尤其是“只作空头 契书，却以白纸写单帐于前，非惟税苗出入可以隐寄，产业多寡皆可更易，显是诈欺” 的白契，官府要严刑制裁。从《名公书判清明集》看大多数官吏不承认白契的效力，翁 浩堂在判词中写到：“录白干照，即非经官印押文字，官司何以信凭?”韩似斋也说： “执白契出官，是自违契限，自先反悔，罪罚讵可轻赍乎?”但对宋代的实际案例作进 一步的分析，我们可以发现有些官吏并不绝对不承认白契的效力。
宋代法律，不仅规定白契为非法，即使是红契，凡不依格式，不用官版契纸，或未记 入砧基籍，也视为违法。南宋初规定：“人户典卖田产，若契内不开顷亩间架、四邻所 至、税租役钱、立契业主、邻人牙保、写契人书字，并依违法典卖田宅断罪。”(注： 《宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○ 之一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六 二。)南宋绍兴十三年(1143)，两浙转运副使李椿年制订的经界法进一步规定，田不入 籍者，虽手执契据也要没入官府。砧基籍是田产底账，绍兴经界法规定，人户砧基籍由 各户自造，图画田形地段，标明亩步四至、原系祖产抑或典卖，赴县印押讫，用为凭证 。各县亦置砧基籍，以乡为单位，每乡一册，共三本，县、州、转运司各藏一本。人户 典卖田产，须各赍砧基籍及契书赴县对行批凿，有契书而不上者无效。在司法审判中， 如果无田契，砧基籍亦可起到证明田土产权的作用。据《名公书判清明集》卷十三记载 ：南宋年间，有民黄清仲与陈家因田产归属发生争执，到县衙起诉。经查，绍兴年间， 黄清仲的祖父黄文炳将田卖给陈经略家，并于陈家经界砧基籍上载明黄文炳管沙坑田九 亩三角，其字迹分明无涂改痕迹，可见此田确为陈家产业。数年后黄文炳之孙黄仲清知 陈铁为陈经略家绝继子，未持有当年买田契书，砧基籍又由族长收藏，并因田在黄家门 前，于是将砧基籍上原批字扯去，重贴旧纸，写“立契典与”四字，妄称此田原是典与 陈家，意欲赎回。赵知县索契书对质，陈铁手无契书，又未从族长处讨得陈家砧基籍， 于是赵知县仅凭黄仲清一面之词，将钱二十八贯作为田价付给陈家，将田判给黄家。后 陈铁虽上诉于转运司，因无证据而败诉。直到陈铁讨得陈家砧基籍，再向户部申诉，辨 明真伪后，才将田判归陈家。
过割赋税，朱批官契。是指在买卖田宅的同时，必须将附在其上的赋税义务转移给新 业主。在宋代，典卖田宅不及时过割税收和偷漏税钱的现象十分严重。针对田宅典卖中 有大量的产去税存现象，南宋孝宗乾道七年有臣僚言：“比年以来，富家大室典卖田宅 ，多不以时契税。有司欲为过割，无由稽查，其弊有四焉：得产者不输常赋，无产者虚 籍反存，此则催科不便，其弊一也。富者进产，而物力不加；贫者去产，而物力不少， 此则差役不均，其弊二也。税契之直，率为乾没，则隐匿官钱，其弊三也。已卖之产或 复求售，则重叠交易，其弊四也。乞诏有司，应民间交易，并先次令过割而后税契。” (注：戴建国：《宋代的田宅交易投税凭由和官印田宅契书》，《中国史研究》(京)200 1年第3期。)于是孝宗“诏敕令所参照现行指挥修立成法，申尚书省施行”(注：《宋会 要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○之一四 ○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六二。 )。因此从南宋孝宗乾道七年开始，就把官府监督田宅租税割移和役钱登录这一程序调 整到了纳税投印之前，所谓“凡典卖田宅，准条具帐开析顷亩、田色、间架、元(原)业 租税、色役钱数，均平取推，收状入案，当日于籍内对注开收讫，方许印契”(注：《 宋会要·食货》三二之十、三二之十、三一之二六、六一之五七、三一之二六、七○之 一四○、六一之五七、三五之八、三五之六、六一之五七、七○之一四九、六一之六二 。)。即交易双方必须在契约上写清买卖标的的租税、役钱，并由官府在双方赋税籍账 内改换登记后，才有条件加盖官印，使之成为合法的红契。总之，宋代法律强调田土买 卖要同时转移赋役，割税离业是典卖契约实现的重要环节。
关于田土买卖的实质要求与限制
原主离业。是指订立田土典卖契约后，必须转移标的的实际占有。仁宗时规定：“ 凡典卖田宅，听其离业，毋就租以充客户。”(注：《宋史》卷一七三，《食货志上一 ·农田》。)在下面分析的例二中就有卖主出卖田土之后，不离业而“就租以充客户” 的
情形。离业是田宅买卖实现的最终体现，只有原业主离业、交业之后，钱主才取得所 典买产业的占有权，才能实现对所买产业的管理、使用。所以宋代法律强调田宅典卖在 订立契约后，原业主必须“离业”，即必须转移田宅的占有。南宋官府在审理田产词讼 时也强调：“田产典卖，须凭印券交业，若券不印及未交业，虽有输纳钞，不足据凭。 ”(注：陈襄：《州县提纲》卷二，《交易不凭钞》，《丛书集成》本。)在审断田土交 易诉讼时，官吏也往往认为：“既当论契书，亦当论管业。”规定卖方离业，可以避免 佃户数量增多，自耕农数量减少，既有利于官府的赋税征收，也有利于减少田宅纠纷。
实践中，宋朝对“已卖而不离业”的情况采取不承认其田土典卖合法性的态度，但是 对这种不合法的土地买卖，当事人应如何承担相应的民事责任，不同的官吏有不同的裁 断。
卑幼及寡妇的田土买卖权利受限制。有关寡妇和卑幼买卖田土的权利能力，《宋刑统 》规定为：“寡妇无子孙，若(子孙)年十六以下，并不许典卖田宅。”“擅自典卖田宅 者，杖一百，业还主。钱主牙保知情与同罪。”“诸家长在，而子孙弟侄等不得辄以奴 婢、六畜、田宅及余财物私自质举，及卖田宅。”据《名公书判清明集》卷九记载有“ 鼓诱寡妇卖业一案”。南宋理宗年间，徐二与前妻阿蔡生一女六五娘，再娶阿冯，无子 。阿冯带前夫之子陈百四入徐家后，主掌家事，不容徐二立嗣。徐二惟恐身死之后，家 业为异姓所夺，于是立遗嘱，将房屋、园池给付亲妹与女儿，并对阿冯将来的生活作了 安排，阿冯本可以衣食无忧。但徐二尸骨未寒，里人陈元七唆使陈小七为牙，诱阿冯立 契，盗卖徐二家业。官府审理此案援引了“诸财产无承分人，原遗嘱与内外缌麻以上亲 者，听自陈，官给凭由”、“诸寡妇无子孙，擅典卖田宅者杖一百，业还主，钱主、牙 保知情与同罪”条，判定徐二遗嘱将家业给妹与女儿，且经官投税，为合法遗嘱；陈元 七诱阿冯盗卖夫产，当比照擅卖法条加重处罚，陈元七、陈小七、阿冯三人，各勘杖一 百。
有时官府也承认寡妇和未成年的孤幼典卖产业的有效性，但要有一定的条件和保证。 这些条件和保证法律并不作明确的规定，往往由审案者依据情理自由裁量。例如发生在 南宋理宗年间的“寡妇阿章已卖而不离业案”中，临安知府吴恕斋认为阿章身为寡妇， 鼎孙为卑幼，典卖产业，是受法律限制的，但又考虑到阿章的具体情况，“阿章一贫彻 骨，无他产业，夫男俱亡，两孙年幼，有粥以糊其口者，急于求售，要亦出于迫不得已 也。”故此并没有追究寡妇阿章擅自典卖田宅的责任，而是责成昌化县查清阿章是否离 业这一事实而后结案。不承认寡妇和未成年人典卖田产的有效性是对妇女民事权利能力 的限制；但是从另一个角度而言，在整个社会男尊女卑的氛围下，对寡妇卑幼田土交易 权的一定限制，一定程度上既可以防止有人欺凌寡幼，强迫其典卖田宅，又可以避免有 人利用对寡弱的保护而挑起词讼。
自愿交易。宋代的田土交易十分重视是否出于交易人的本意，是否是在自愿的基础上 进行的交易，即田土交易是否是交易各方真实意思的表示。用欺诈、胁迫方式进行的田 土交易是无效的，对乘人之危假以交易之名侵夺他人产业者更要给以严厉的惩处。《名 公书判清明集》附录《勉斋文集》中记载的“宋有诉谢知府宅侵占坟地案”，说明在胁 迫之下订立的田宅交易契约是无效的。此案原告宋有早在庆元元年即状告谢家强占其地 ，历经多年没有得到公正判决。后上诉至户部，户部将此案发下，委派知县黄干审理。 诉讼中，谢家当庭出示买卖文契，声称宋有曾作为见证人在文契上签字画押，其中一项 是宋家与曾吏部家交易而不是与谢家；宋有声称，其弟未成年之孙宋朝英被谢家关锁抑 逼，一家恐惧，只得着押，又称曾吏部宅即是谢知府宅，假作曾吏部宅的名字。经查实 ，谢家强迫宋辅之孙宋朝英与之立契置买宋有、宋辅两兄弟的共有地产，立契之时，宋 朝英还未成年，按律不能与他人立契典卖主业。据此黄干认定宋有是被逼在典卖自己有 共有权的土地的契约上，作为见知人画押。宋朝英年幼，其所以立契“则其畏惧听从， 亦无可疑者”，宋朝英也是被胁迫立契的。最后判决追回谢家所持典契，予以销毁，谢 家将强典之地归还宋有、宋朝英。
关于田土争讼的法律规定
相对较发达的商品经济氛围，频繁的田土交易必然也会有较多的田土纠纷相随。从《 名公书判清明集》分析，争业诉讼在户婚门中占了很大比重，特别是当时最主要的生产 资料——土地的争夺，尤为激烈。有关田宅交易的诉讼与其他民事诉讼一样，由当事人 及其家属提起，原则上是自诉，禁止非利害关系人“讼不干己事”。地方上受理田土等 民事纠纷的地方机构有县、州府(军府)、提点刑狱司、转运司，中央最高机构是户部。 在前揭“宋有诉谢知府宅侵占坟地案”中，宋有先诉至县衙，后上诉至军府、转运司， 都未得到公正判决，最后申诉至户部，户部将此案发下，委派知县黄干审理，最终才将 被强占的田土追回。县衙是最基层的田土纠纷受理机构，大量的田土纠纷都在这一级机 构得到解决。如果当事人不服，可逐级上诉至州府、转运司，直至申诉到户部。上诉和 申诉机构既可以自己审理上诉、申诉案件，也可以发回县级机构重审。
宋代刑事诉讼不受时间限制，随时可以到官府纠举；但是民事诉讼，为防止妨碍农务 ，有务限法的规定。务是指农务，宋大致承袭后周显德四年(957)之制，即“所有论竞 田宅、婚姻、债务之类，取十月一日以后，许官司受理，至正月三十日住接词状，三月 三十日以前断遣须毕”(注：《宋刑统》卷十三。)。从正月三十日至三月三十日这个期 间称为“务开”，其余的非受理期间称为“入务”。但在实践上，豪民地主为了图谋农 民田产，常常利用务限之法，开务之日拖延时日，及至民户诉与官府，又想方设法通过 幕僚属吏或讼师，拖延审断，展转数月，已入务限，使典田之人终无赎回之日。
一般民事诉讼时效，凡“分财产满三年而诉不平，又遗嘱满十年而诉者，不得受理”( 注：《名公书判清明集》，中华书局1987年版，附录七，六七三；卷之四，一○七；卷 之六，一八五；卷五；卷之四，一○七。)，有关不动产诉讼的时效期间要长许多，典 卖、倚当庄宅物业，“典当限外经三十年后，并无文契，及虽执文契难辨真虚者，不在 论理收赎之限”(注：《宋刑统》卷十三。)。南宋时，典卖田宅各类纠纷的诉讼时效缩 短为二十年、十年、三年、二年。《名公书判清明集》卷四记载的“三吴互争田产案” ，主审官范西堂在判词中写到：依宋法“诸理诉田宅，而契要不明，过二十年，钱主或 业主死者，官司不得受理”。可见有关田宅的诉讼，如果钱主或业主已死，且已过二十 年官府不应受理。在这份判词中还提到了诉讼时效期间的起始计算方法：“诸典卖田宅 ，已印契而塑亩步不同者，止以契内四至为定；其理年限者，以印契之日始，或交业在 印契日后者，以交业日为始。”这说明在宋代有两种田宅交易诉讼时效期间的起算方法 ，如果标的的交付在契约加盖官印之前，就以契约成为红契之日为起始日；反之，就以 田土的交付日为起始点。在王九诉伯王四占去田产案中，承审官吏以“今业主已亡，而 印契亦经十五年，纵曰交易不明，亦不在受理之数”(注：《名公书判清明集》，中华 书局1987年版，附录七，六七三；卷之四，一○七；卷之六，一八五；卷五；卷之四， 一○七。)为由“驳回了原告的起诉”，由此推断出有关田宅的诉讼时效期间少于十五 年。高宗绍兴三年(1133)九月诏：“百姓弃业，已诏二年外许人请射，十年内虽已请射 及充职田者并听归业。”(注：《宋史》卷一七三，《食货志上一·农田》。)可见从此 时起，田宅的诉讼时效期间是十年。前面已经论及南宋时亲邻行使田宅优先典买权的诉 讼时效是三年。
之所以南宋田土诉讼时效期间缩短，主要是基于以下原因：其一，金灭北宋，又侵南 宋，“建炎以来，内外用兵，所在多逃绝之田”，所以招抚流亡复业及耕垦荒地是南宋 恢复与发展农业生产的首要任务，为鼓励战争中被掳民户归业和其他人户垦荒，势必需 要缩短田土诉讼时效期间，以尽快稳定农业生产关系；其二，南宋政府的孱弱，军事的 失利并不代表社会经济的衰退，南宋的商品经济进一步发展，土地交易活动更为频繁。 前面我们曾举例提到南宋高宗时，仅四川一地立限让典卖田宅者纳税印契，一次就征收 到契税四百万贯，“如果以契税率百分之十计算，四川印契上的田价总额就达四千万贯 ”(注：朱瑞熙：《宋代社会研究》，中州书画社1983年版，第57、59、59页。)。这说 明当时投入流通领域的土地数量之大，同时土地流转的速度也非常之快。朱熹在谈到必 须实行经界法时说：“人家田产，只五六年间，便自不同，富者贫，贫者富。”(注： 《朱子语类》卷一○九，《朱子六·论取士》。)宋人朱继芳也赋诗曰：“曲池毕竟有 平时，冷眼看他炙手儿，十数年间三易主，焉知来者复为谁?”与这种经济生活相适应 ，在法律制度上的反映必然是尽快确认土地实际占有者的产权，避免不必要的讼累，稳 定社会经济关系。
结语
宋代是中国历史上土地交易最为繁荣时期，土地私有制下的财产流转加快，土地可卖 、可典、可租，形成错综复杂、交织重叠的多方面的法律关系。之所以在此时期会有与 中国古代社会主流土地制度相悖的情形出现，是与宋代独特的政治结构、经济发展状况 等原因分不开的。
第一，宋代是在五代十国割据的基础上，通过“陈桥兵变”不流血的方式夺取了政权 ，因此加强中央集权，外削藩、内夺重臣的兵权，是其为政的当务之急。宋初奉行“强 干弱枝，重内轻外”的基本政策，把全部的政治注意力集中在如何消弭内部对皇权的威 胁、加强中央集权问题上，在经济上则采取“大度宽容”的办法，将臣下的注意力转移 到“财力”方面。为了削弱文臣武官的势力，对其加以种种优厚待遇，其中最重要的便 是土地的放任占有。宋太祖在著名的“杯酒释兵权”事件中，曾对石守信等说：“人生 如白驹过隙，所以好富贵者，不过多积金银，厚自娱乐，使子孙无贫乏耳!汝曹何不释 去兵权，择便好田宅市之，为子孙立永久之业。”(注：司马光：《涑水记闻》卷一。) 正是在这种政策的支持、鼓励下，宋初文武官僚无不广占良田。可以说宋太祖是宋代“ 田制不立”、“不抑兼并”使土地能够自由买卖的始作俑者。
第二，宋代土地交易的活跃也是与其商品经济的相对发达分不开的。宋代高度发达的 农业，特别是农产品商品化程度的提高，为手工业和商业的发展提供了较多的原料和流 通对象，为商品经济的发展提供了物质基础。宋代的生产力发展是汉唐盛世的继续，而 不是倒退。漆侠先生用马鞍形描述中国封建社会经济发展的规律，他认为宋代是继汉唐 之后社会经济发展的又一个高峰期。(注：龚书铎主编：《中国社会通史》，山西教育 出版社1996年版，第35页。)在商品经济相对较兴盛的语境下，土地作为最有价值的生 产资料，势必要卷入到流通领域。
第三，在两宋三百余年的统治过程中，来自辽金夏少数民族政权持续不断的压力，也 成为其商品经济发展，官私都热衷于交易土地的外在动因。外敌屡犯，连年作战，给外 族的岁钱逐年增加，“宋代对辽岁币50万(南宋绍兴后转赠与金)，西夏25.5万……总计 费用不下百万。”(注：《东京梦华录》卷四，《修整杂货及斋僧渡道》，转引自冯尔 康《中国社会结构的演变》，河南人民出版社1994年版，第532页。)沉重的赋役负担， 激起农民的不断反抗，内冗外耗，国家财政频频告急，急需理财求富，所以两宋政府都 比较顺应商品经济的规律，也十分重视经济私有财产关系方面的立法，尤其对土地交易 的规范和保护更是详备。
综上所述，两宋时期土地交易所呈现的活跃、多样的态势，说明中国历史在进入古代 文明后期时，确实显现一些新的格局与气象。但是，如果从整体上观察，两宋的土地制 度虽然有所变化，但仍未脱离出传统的框架。一是宋代仍未脱离传统的农业生产方式， 仍以血缘家庭为基本的生产单位，自然经济仍在经济生活中占据主导地位。二是两宋不 仅未脱离传统的专制体制，而且通过建立中央和地方长官权力分散的互相牵制的行政体 制，使皇权进一得到加强。在高度专制的封建体制之下是不会任由商品经济自由发 展的，因而宋代的土地制度也就只能是一种局部的调整与变化，与资产主义体制下的商 品经济仍有极大的距离。三是宋代并未改变传统的“重农抑商”政策，工商杂类不得参 加科举，是宋代定制；而且宋代的禁榷制度空前兴盛，“对茶、盐、香、酒及醋等大部 分日常生活所必需和消耗量极大的物品，完全实行国家垄断”(注：赵晓耕：《宋代官 商及其法律调整》，中国人民大学出版社2001年版，第136页。)，禁止民间私营。
在以农本为经济主流，以“抑商”为主导思想的皇权专制社会，土地交易不仅难以产 生出正常的经济效益，反而向着畸形的方向发展。自然经济的简单重复性，造成投资领 域的狭小，使社会资本大多转向最为稳固的“永久之业”——土地；对商的抑制，使商 人积极寻求“保护伞”，官商结合，加重了土地集中，导致土地兼并，所谓“富者田连 阡陌，贫者无立锥之地”。土地极端集中的经济状况必然会造成贫富的悬殊，引起经济 与政治体制之间关系的紧张，最终对皇权产生冲击。社会要想协调发展，需要一种有效 的资源优化机制和一种合理的财富分配机制来平衡这种社会矛盾，但两宋也同样跳不出 封建社会历史兴衰的循环，是不可能提供这样一种机制的。宋代土地兼并导致内部社会 矛盾激化，最终难敌外族的侵袭，社会只得改朝换代，重新洗牌，再次重复封建社会的 土地分配方式。
1986年诺贝尔经济学奖的获得者布坎南说：“没有合适的法律和制度，市场就不会产 生任何体现价值最大化意义的效率。”(注：权会昌：《美国农业立法》，经济科学出 版社1997年版，第4页。)我国正在建设社会主义市场经济的过程中，土地制度也同样受 到了商品市场经济的冲击，土地使用权交易在社会经济生活中快速发展。中国当前的土 地制度应当何去何从，也应是值得国人深思的一个重要课题。