广西广证房地产土地资产评估有限公司 广西南宁 530022
摘要：大数据对房地产估价行业的发展有重要影响，依托于房地产大数据的自动估价平台可以为银行等金融机构带来决策性的意义，降低自身持有抵押品的风险。本项目是在互联网、大数据、下一代互联网的背景下提出的房地产评估系统。大规模发展IPv6下一代互联网，将会给互联网核心技术及大数据带来历史性发展机遇。当前房地产行业面临转型，要通过科技智慧化手段实现管理增效、技术增收，而互联网能够给地产行业转型升级提供有力支撑。
关键词：房地产大数据；金融业；网络爬虫；自动估价
引言
“互联网+”大环境之下，云计算等新一代信息技术不断促进互联网与各种传统行业进行深度融合，业务体系的全面更新、商业模式的重新构建等显著变化宣告着大数据时代的正式来临。同其他传统行业一样，房地产估价行业也正面临着资源的整合与转型，如何应对及利用大数据时代带来的挑战和机遇，进而为房地产估价行业的发展带来新的空间，是每一个房地产估价人都需引以深思的命题。
1大数据与房地产估价行业概述
1.1大数据的内涵
大数据也就是涉及大量的数据存储，从这些数据中挖掘出有用的信息，帮助企业进行决策。在未来很长时期内，大数据都会对社会发展产生深刻影响。并且对于很多部门数据都是业务发展的关键，做好数据管理，有助于企业从中获取真实有效的信息，以做好管理决策。实际上，数据本身就是企业的一种资产，这一点也得到了非常广泛的认可。随着数据挖掘等技术的发展，大数据的潜在信息更是被得到了充分的挖掘，其商业价值也逐渐被最大化，数据信息的有效性也得以大大提升。
1.2大数据在房地产行业的应用
在房地产地发展历程中，已拥有利用大数据的良好基础，主要体现在房地产估价行业。房地产估价行业本身就对大数据的依赖性较强，为了做出科学、合理的估价，房地产估价行业往往需要收集、总结市场数据，归纳分析其特征。同时，房地产行业的市场信息体现出较强的时效性，变动情况较多且时间不定。另外，城市规模与房地产的交易活跃程度成正比，城市规模越大，房地产的交易活跃程度越高；与之相反的是，城市规模越小，房地产的交易活跃程度越低。房地产的交易活跃程度越高则意味着房地产行业需要储存更加庞大的数据，其数据背后潜藏的商业价值越高。
2大数据对房地产估价机构的影响
2.1对估价业务的影响
大数据对于房地产估价机构的业务的影响主要表现在拓展业务空间以及对传统估价业务的改进这两方面。首先，大多估价机构从传统的抵押贷款评估业务正在向房地产咨询业务发展。大数据时代使信息公开化、透明化，估价机构想要在房地产咨询业务中脱颖而出，就必然从业务和信息化处理数据相结合的方向，开辟一条道路。而有了大数据，数据挖掘技术不断改进和日益成熟，房地产估价信息化未来产品也将会特色分化，在拥有大量估价信息和数据以后，进行的深层次的数据挖掘和利用，将会产生高质量的估价数据衍生产品。大数据的出现正在促使技术含量低、竞争压力大的传统业务逐步向高端业务发展，创造估价产品的附加值。其次，大数据通过改进传统估价技术来改进传统业务。影响房地产价格的因素很多，简单地定性化不足以满足估价分析要求，若是没有现代化的数据分析工具，是很难得出其内在的相关关系与规律的。传统估价技术容易忽视交易实例的相关信息，选择实例的主观性较强，估价对象与可比实例间可比性低，以及不可量化、修正指数的主观性也很强，这些都是进行传统估价业务时存在的问题。
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2.2对房地产估价行业作业方法的影响
一般情况下，房地产行业与银行及担保企业具有紧密的联系，银行及担保企业需要对作为担保物的房地产的价值做出正确、合理的评估。然而，过去传统的评估方法已经无法适应时代发展的需求，需要利用大数据对房地产价值进行分析。目前，关于大数据批量动态分析的软件较多，已经成为了现代行业的发展新趋势。因此，笔者认为大数据可有效创新房地产估价行业的作业方法。
2.3对房地产估价机构发展模式的影响
大数据下，想要做好完整有序的产业链单靠几家估价机构的力量是远远不够的。首先，从数据的采集来看，尽管估价机构之间集中度较高，但是数据不全面、获取渠道有限等问题依旧是数据采集的障碍。其次，经分析数据得出的成果与结论，在现在的房地产估价市场上也并没有一套完整的应用体系，在探索发展的过程中仍然面临着许多未知的风险。最后，现在还没能有一个大数据成果的需求市场，使大数据物尽其用。
2.4对房地产估价业务类型的影响
大数据时代，估价机构业务类型正逐步从传统的以估价为主模式演变为新型的估价与综合性咨询服务并存模式。从服务客户来看，主要有金融机构、政府机构和大型企业。传统估价业务主要服务于金融机构和政府机构，随着市场的不断细化和深化，金融机构和政府机构对估价机构也提出了新的服务需求，比如押品价值监测、贷后批量复评、房产税税基评估等，诸如房地产开发企业等大型企业的投资价值咨询、可行性研究、经营管理咨询等新型需求也与日俱增。在这一时代背景下，以中估联行的不动产运营管理系统和投贷后信息化管理系统、北京国信达的估价全程通系统和中国城市二手房指数为代表的信息系统和平台应需而生。
3自动估价系统的实现
在数据日渐开放、并已全面进入大数据时代的背景下，审时度势的实践者可以利用自动估价技术对中国的房地产估价和经纪行业带来变革。事实证明，AVM并没有使估价机构丢失了原有的业务而受到威胁，反而使其可通过利用AVM技术为客户提供更加丰富全面的估价服务，同时也保证了自己的收益，创造了良好的客户关系。大数据是房地产估价方法的基础。房地产估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法。例如，比较法中交易实例的搜集、房地产状况调整，收益法中的资本化率的确定，全部需要大数据。本项目实质为一个垂直搜索模型，通过输入房屋的具体地址信息，评估房子的价格，展示房子的属性。基于房地产大数据的自动估价可以为房地产实现更为精确的自动估价，可以解决各级信贷审批人员缺乏便捷全面的房地产综合全景信息工具的问题。自动估价在提供房地产自动估价、人工估价和价格走势等多维度分析的同时，还可呈现相关的楼盘综合信息、市场动态和周边设施配置，可以有效地提高信贷审批业务的工作效率。
结语
综上所述，可以得知，房地产行业产业链长、生产周期长、不确定因素多、涉及内容广、产品地域性强、文化背景差异大等，导致新技术应用相对困难。一方面，应该支持参与政府大数据产业发展规划，大力推进政府部门数据共享，积极响应与推动公共数据资源开放，实现资源整合。另一方面，提升自身获取数据的方法与途径，企业与企业之间形成战略合作，企业利用自己的资源库，开展科研工作，利用自身的数据库与大学、科研机构等共同合作，开发与丰富房地产大数据。房地产大数据资源的核心是开放和共享。
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论文作者:雷智军
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第18期
论文发表时间:2019/6/26
标签：数据论文; 房地产估价论文; 房地产论文; 业务论文; 互联网论文; 行业论文; 传统论文; 《建筑模拟》2019年第18期论文;