房地产企业进行土地增值税筹划的探讨，本文主要内容关键词为：增值税论文,房地产企业论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入的单位和个人，就转让房地产所取得的增值额征收的一种税金。由于土地增值税的税率高，而且其税负随着转让房地产增值额的增加而增加，因此，在房地产企业涉及的税种中，土地增值税占有的比重也比较大。作为企业所得税前扣除的税金之一，土地增值税的高低将直接影响房地产企业的利润。随着土地增值税征管的加强和清算的推进，土地增值税的影响也逐渐加大，房地产企业将越来越重视土地增值税的筹划。
一、房地产企业进行土地增值税筹划的方法
依据我国现行土地增值税暂行条例的规定，土地增值税筹划的关键在于如何结合土地增值税的税率特点以及相关的税收优惠政策，合理地确认收入和扣除项目，从而降低土地增值税的税负。
(一)利用公司的组织形式进行筹划
1.设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是超率累进税率，而且对于增值率低于20％的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。同样的增值额如果被分散的次数越多，每次的增值就越小，从而有可能进入低税率档次，享受起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产企业可以将销售部独立出来，单独设立独立核算的具有法人地位的销售公司。房地产企业通过合理的价格将房产转让给销售公司，再由销售公司进行销售，从而人为地调节房地产企业和房产销售公司的增值率，使得企业负担较低的土地增值税。在房价上涨幅度较大的情况下，通过这种拆分增值额的模式，可以有效地降低土地增值税的税负。
2.成立建筑装修公司。开发成本是房地产企业必要的成本支出，其高低将直接影响企业增值额的多少。因此，在实际业务中，可以考虑成立关联的建筑装修公司，将项目建筑工程和装修工程出包，增加计算土地增值税的扣除项目。由于建筑装修公司是关联企业，双方企业在价格的确定上可以有更大的筹划空间。通过筹划，可以减少房地产企业的增值额，而且建筑装修公司的所得属于营业税的征税范围，不计征土地增值税。由于营业税的税率比土地增值税低，因此，能够达到节税的目的。
(二)利用销售收入进行筹划
房地产企业销售房产取得收入的多少直接影响到适用税率的高低，从而进一步影响土地增值税的税额。合理地安排收入的实现方式，将对土地增值税的缴纳产生影响。
1.合理确定销售价格。采用超率累进税率计算应缴纳的土地增值税，意味着同样成本的情况下，随着收入的增加，增值额也增加，因此，收入的变动有可能导致适用税率的累进，进而直接增加企业土地增值税的税负。由于开发低增值率的普通住宅可以免征土地增值税，因此，对于开发普通住宅的房地产企业在确定销售价格时，要充分考虑提高销售带来的收益与不能享受税收减免政策而增加的税收负担之间的关系，充分考虑不同方案的利弊，从而做出最优的决策。
2.利用代收费用计价方法的筹划。房地产企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等。根据规定，房地产企业可以将代收费用并入房价，也可以在房价之外单独核算。如果将代收费用并入房价向购买方一并收取，则代收费用可以计入房地产转让收入。在代收费用支付时，也可以作为扣除项目金额予以扣除。虽然与代收费用的单独核算相比，并入房价核算不会影响销售房产的增值额。但是，由于代收费用的存在，并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高，使得转让房地产的增值率降低，从而减少应缴纳的土地增值税。
(三)利用扣除项目进行筹划
扣除项目是影响土地增值税的重要因素。根据我国土地增值税暂行条例的规定，土地增值税税率是根据增值额与扣除项目金额比率的大小选择。在同样收入的情况下，扣除项目金额越大，增值率就越小，增值额与扣除项目金额的比率也越小，其适用的土地增值税税率就越低，缴纳的土地增值税就越少。因此，通过合理筹划扣除项目金额，可以达到降低土地增值税税负的目的。
1.利用借款利息扣除方法的可选择性。房地产企业在进行房地产开发时需要大量的资金，因此，必然会发生借款的利息支出。根据规定，房地产企业的借款利息可以计入开发成本，计算土地增值税时予以扣除，而且还可以作为计算房地产企业加计扣除的计算基数。
根据规定，对于开发房地产的利息费用支出，在计算土地增值税时可以根据实际情况采用据实扣除或者限额扣除的方法。房地产企业在进行税收筹划时，可以根据自身的资本结构选择扣除方法。如果企业在开发过程中筹资来源主要是借款，利息费用所占的比例较高，选择据实扣除对企业更有利，企业应该注意要按照房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构的贷款证明；如果企业的开发资金主要是自有资金，则企业的利息相对比较少，选择限额扣除对企业更有利。因此，利用借款利息的扣除方法能够为企业带来节税的收益。在运用这种方法进行筹划时，企业应该注意利息的扣除项目必须符合国家相应的规定。
2.利用成本费用的可转化性。根据规定，房地产的开发费用不能全部据实扣除，只能按一定的比例限额扣除。由于会计上对于成本与费用的界定比较含糊，因而，如果能把可以转移的开发费用合理转移到开发成本中，则可以加大扣除项目金额，减少应纳的土地增值税。例如，对于人员经费的列支通常与人员所在的部门相关。房地产企业总部人员的人员经费支出是期间费用，应该限额扣除；而开发部门的人员经费支出是属于开发成本，可以全额扣除。在规定的限额下，房地产企业可以考虑减少总部管理人员的数量，而将部分人员的工资转移到开发部，以增加房地产开发成本的列支数，使开发费用得到更大限度的扣除，降低增值率，最终使应纳的土地增值税减少。
(四)利用税收政策进行筹划
1.利用普通住宅的起征点的规定。根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。企业在运用这项政策时，关键在于把握“普通住宅”的确认标准。同时，对于进行多项目开发的房地产企业，应该注意将普通住宅与其他住宅分开核算，以利于政策的合法使用。
2.利用建房方式进行筹划。随着房地产市场的成熟，房地产企业为了占有市场，可以改变直接开发房产进行销售的方式，开发多种经营方式。在客户已经确定的情况下，房地产企业可以将已购得的土地转让给客户，再接受客户的委托代为建造房产。在这种方式下，房地产企业与客户在确认价格时，可以低价转让土地，高价收取代建收入。由于低价转让土地，可以免交或者少交土地增值税，而代建收入不属于转移房地产产权的收入，不需要交纳土地增值税，从而减轻企业的税负。
二、房地产企业进行土地增值税筹划应注意的问题
(一)遵守合法原则
目前，我国对于土地增值税的征管日益重视，房地产企业在进行税收筹划的时候，应该认识到税收筹划与偷税的本质区别就在于其合法性。因此，在进行税收筹划时，应该及时学习和熟悉我国税法、相关条例和实施细则。只有在合法的前提下，税收筹划才能有利于企业的可持续发展。
(二)符合成本效益原则
企业进行税收筹划的目标是使纳税成本最小化和整体收益最大化。因此，房地产企业在进行土地增值税筹划的过程中，应该将预期收入与税收筹划成本进行比较。只有在税收筹划带来的收益大于成本时，筹划方案才是可行的。例如成立销售公司能够给房地产企业带来节约土地增值税的收益，但同时也会增加成立销售公司的管理成本以及转让环节的营业税等。只有当减少的土地增值税超过成立销售公司所带来的成本时，成立销售公司对企业才是有利的。
(三)遵循整体性原则
房地产企业在进行税收筹划时，必须依据我国税收法律法规，在结合企业具体情况、综合分析各种因素影响的基础上进行。在对土地增值税进行筹划的过程中，房地产企业应该考虑土地增值税与其他税种之间的关系，不能只为减少单一税种的税负进行筹划，而要结合企业发展的长期战略目标，进行整体筹划，选择最佳方案，以实现企业的综合经济效益最大化。
(四)注重时效性原则
随着我国经济的快速发展，税收政策也在不断地完善。例如，为了防止房地产企业通过设立项目公司，以房地产企业进行投资或者联营达到避税的目的，我国目前已经取消对于房地产企业以房地产进行投资或者联营免税的优惠政策。因此，房地产企业在进行税收筹划时，应该关注税收政策进行调控，使税收筹划方案与税收政策保持一致。