同济大学 建筑与城市规划学院
“社区商业”一词最早起源于 20 世纪 50 年代的美国。由于经济的迅速发展，汽车的普及，加之高速路的完善，大量城市居民向郊区扩散，进而为郊区新建住宅提供服务的社区商业得到相应发展。20 世纪 60 年代，英国、日本、法国等西方国家也进入了居民的郊区化时代，从而社区商业开始繁荣，70 年代，新加坡的社区商业同样复制了这一发展路径。本文针对中国社区商业化发展模式这一课题，首先从社区商业的基本功能人手，详细描述社区商业的基本特征；其次，通过社区商业发展模式的国际比较分析，对我国的发展模式选择提供了具体标准；随后，对于我国社区商业化实际运作中存在的问题进行了深入地分析，找出制约我国社区商业发展的根源所在；最后，有针对性地提出了合理化建议，并对未来业态发展做出了规划。
一、社区商业的功能和作用
（一）社区商业的功能和特征
1．社区商业的基本功能。社区商业作为社区的组成部分，既具备“社区”的基本功能，同时又具备“商业”功能。，既承担着保障社区居民基本生活的功能，同时又担负其必要的提升生活质量的功能，社区商业的功能主要有居住，商业服务、服务休闲娱乐、文化教育等。具体功能如下：
①购物功能：提供食品、日常生活用品、生活杂品。②娱乐休闲功能：提供日常娱乐、聚会、休闲、健身服务。③餐饮功能：提供早点等就餐、订餐、送餐服务。④生活功能：提供理发、洗衣、彩扩等综合生活服务。⑤医疗保健功能：提供社区内的就医、保健等医保服务。⑥可再生资源回收服务功能：采取固定收购站和定期流动收购两种方法，保证居民废旧物品下楼就可交售。⑦家政功能：提供小时工、保姆、家教、托管等服务。⑧维修功能：提供家庭设施、日常用品修理的服务。⑨特色服务功能：提供预定商品与上门服务等。⑩公共服务功能：银行、邮政、电信等公共事业。
2．社区商业的基本特征。①区域性。由于社区商业的基本服务对象只是居住区范围内的居民，所以，社区商业不可避免地带有区域性。②服务陛。由于发展社区商业是以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，除了购物功能外，服务功能必不可少，社区商业的亲和力和便捷性也是其吸引力所在。③盈利性。社区商业固然要承担为社区居民服务的职责，但是作为一种市场行为，最终还要以盈利为目的，有调查表明，社区消费将占到全社会商品零售额的 1／3 以上。
（二）社区商业化发展的作用
社区的商业化发展对于整体城乡经济发展具有巨大的推动作用，影响涉及到经济增长、服务、消费、就业、社会福利等多方面
1．社区商业是社区经济发展的重要力量。社区商业深驻居民小区，对于地产业的开发起到了重要的带动作用，良好的商业设施可以使土地、劳动力以及基础设施普遍升值。进而提升房地产价格、扩大就业、增加地方税收。上海市社区商业的零售额已经达到 600 亿元，占全社会零售额的 1／3。
2．社区商业为传统零售业提供了新的经济增长点。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在部分城市，由于旧有的传统商业网点布局过于集中，零售业态之间争夺消费者的竞争日趋激烈，加之新建的城区和社区商业网点配套不甚合理，部分大中城市的大型综合超市已经出现饱和状态，一些便利店、小型超市反而较为缺乏，便民利民的生活服务网点不足，一些商家已经试图抢夺社区商业这一市场，这些都为零售业提供了进一步发展的契机。
3．社区商业是提升居民生活质量的载体。由于社区商业以方便居民生活，满足居民基本的日常生活需求为导向，完善的社区商业既包括超市、便利店、药店等必备性业态，又包括咖啡屋、茶馆、健身房、专卖店等附加性业态，从而使社区内的服务层次更为丰富，居民消费也更加便利，同时社区商业的发展使社区内部配套设施得到改善，如道路、交通状况的等，不仅提高了居民生活质量，而且使整个社区的品质得以提升。
4．社区商业是促进就业的重要渠道。社区商业的发展可以衍生出许多就业岗位，且均属于服务行业，为劳动密集型产业，就业门槛较低，可为下岗职工、农村劳动力的转移提供就业机会，根据相关资料显示，发达国家的社区就业份额占总就业人数的 20％～30％，发展中国家为 12％～18％，而我国只有 3.9%。开发商可以抓住这一契机，协同社区管理机构为下岗职工提供培训上岗的机会，同时积极引导下岗职工和失业人员参与创办社区服务业，随着社区商业服务领域的拓宽，网点设施的增加，社区商业吸纳就业的功能会不断增强。
二、社区商业发展的模式选择
（一）国际社区商业发展的模式介绍
通常，发达国家的社区商业模式大体分为三类：美国模式、日本模式和新加坡模式哺。①美国模式。典型代表为：安大略米尔斯摩尔。美国的社区商业中心的业态多为社区购物中心，开放式商业街较少。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面介于地区型购物中心和邻里购物中心之间。该社区商业中心内既包括大型综合超市、部分专卖店等，又能够提供购物，休闲娱乐等服务。②日本模式。典型代表为：东京都神乐坂商业街。日本新兴的社区商业业态为商业街协调组合、社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。如日本真库县尾琦市的社区商业中心是一个兼顾购物、休闲、娱乐、教育文化等多功能于一体的生活园地。250 家个性化专门店按商品范围结构分为生鲜馆群、饮食店群、娱乐休闲店群、自我动手店群和购物区群。③新加坡模式。典型代表为：邻里之家。新加坡社区商业中心更侧重服务功能。按照社区人员需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，为社区居民提供商品和服务。
（二）确定我国社区商业发展模式的标准
我国对于社区商业发展模式的选择，虽然受到诸多因素的制约，但最直接、最有决定意义的，还是社区内居民的商品购买力水平和社区的地理位置。基于此，本文提出两点选择标准，即社区经济结构和社区所处地理位置。
1．依据社区居民的社区经济结构。按照居民的社区经济结构，可将社区分为五种类型，即别墅区、高层公寓区、中高档多层住宅区、中档多层住宅区、廉价多层住宅区。高级别墅区、高层公寓住宅区和中高档多层住宅区属于高收入阶层居住的小区，在商业店铺的选择上，以大型商场为主体，重点发展品牌专卖店、小型中、西餐馆、美容美发、花卉、洗衣房等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业群落。中档多层住宅区及廉价多层住宅区分别属于中等收入阶层与城市贫困阶层，这两种群体构成了城市的主体部分，住宅区规模较大，在商业店铺的选择上，适合发展经营品种多样，适合大众消费需求，价格比较便宜的廉价大型或中型超市、连锁便利店、折扣店等社区商业业态。
2．依据社区所处地理位置。社区依据所处位置可分市内社区、近郊社区、远郊社区等。处于市内，特别是中心地区的社区，或大部分属于传统社区，或因用地紧张，地价昂贵，面积较小，又因周围有中心商业区或次级商业区，商业服务体系一般比较完善，无需特别配套过多的社区商业业态，只需配备少量的方便居民生活的连锁便利店、特色专卖店旧 J。近郊社区和远郊社区因远离市区，独立性很强，市区的大型公共设施很难被这部分居民利用。基于此，在社区商业业态的选择上应对居民的日常生活用全盘考虑，规划建设较为齐全的生活服务设施，就近解决居民日常生活所需的商品与服务，生鲜日杂超市、小型专业商店如药店、干洗店等都是远郊社区必备的店铺。
论文作者:孙娴
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第34期
论文发表时间:2018/5/17
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