摘要：随着国家经济体制改革逐步深化完善，房地产开发项目成本控制体系也逐步规范，对施工成本的造价管理工作也日趋严谨。节约成本、创造价值、利润最大化，是施工参建各方的共同需求，造价管理工作同样希望各方达成共赢的合作。对施工成本控制工作的重视可以逐步将国民生产中较为重要的房地产开发领域纳入良性循环轨道，继而实现“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的要求。
关键词：房地产项目；开发策划；经营管理
一、房地产项目开发策划中存在的问题
1、房地产市场方面。中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。所谓的产业不合理的开发主体结构就是指开发企业普遍存在小、散、差的问题。如小区规模过小，建设的规模化程度自然很低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际操作中却往往成为一种走过场的形式。
2、发展商存在的问题。发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。
3、策划公司问题。一是上述论者对房地产策划的不了解，二是房地产策划界本身的鱼龙混杂。
4、建筑师存在的问题。在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识，同时，管理体制的缺陷又使得设计单位水平良莠不齐，为了争得一杯羹，恶性竞争，在设计中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。
二、房地产项目经营管理与成本控制的关系分析
房地产开发项目的工程管理会涉及到很多方面的工作，即项目集成管理、项目范围管理、项目进度管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理以及项目采购管理等。在上述管理工作中，最为关键的就属进度管理、质量管理以及成本管理三项。而对房地产开发企业而言，一个项目从投资决策到最终的建成使用，也主要围绕这三项工作进行。项目的成本会直接影响到项目的进度以及质量，反过来看，项目的进度以及质量也会给项目成本的高低起到决定性作用。这三者之间属于辩证统一的关系。目前，房地产项目成本管理工作不仅会涉及到基本的成本有关数据收集、统计与分析工作，同时成本管理还会贯穿于项目实施的全过程，包括项目的策划、设计、招标、施工等环节，它还需要企业各职能部门的积极参与与配合，比如投资部、工程部等，缺少任意一个环节或者任意一个部门的参与，都难以会形成一个统一的、全面的、系统的、有效的成本管理体系，也就谈不上实施科学严谨的房地产项目工程管理了。另外，对于房地产开发企业而言，成本管理是项目管理的经济生命线，如果整个房地产行业平均利润较高时，成本管理就是企业的相对竞争力，其直接决定企业的优劣；而如果整个房地产行业平均利润较低时，成本管理则会代表着企业的核心竞争力，并直接决定企业的成败。可见，成本管理水平的高低不仅对于房地产项目工程管理，对于企业本身的可持续发展都有着重要影响。
三、房地产项目开发策划与经营管理策略
1、要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产的发展与一个国家、地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区周遍城市、本省以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置房面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括金融部门开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
2、要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。
3、强化各参与成员的成本管理意识。房地产项目的建设施工，离不开企业各部门及职工的努力工作，并且与企业每一位职工的切身利益息息相关。所以，需要充分调动起企业各职工的成本控制意识以及积极性，在企业内部真正树立起全员控制的观念。对此，相关企业可以积极构建和实行科学的成本管理责任制，对整个工程成本控制目标进行分解，让各部门及各职工都能明确自己的工作目标，以此来保证成本控制目标的最终实现。
4、加强对项目成本的控制
4.1施工前的设计工作成本管控。项目施工成本的控制要从设计源头上开展，确保设计与现场数据的统一，降低变更、签证等数量。房地产开发企业要重视设计阶段的人员素质，科学控制设计进度安排，以竞争模式刺激设计优化，保证设计对现场的良好配合。
4.2施工参建主体的信誉评价制度。房地产开发项目逐步从邀请招标、自由分包转变为招投标，对信誉不佳的施工企业和操作班组坚决杜绝在外。信誉评价制度设置的门槛，有利于大型地产企业的持续性发展，通过跟踪考核更好的提升产品品质，同时有利于成本控制。
4.3强化房地产开发项目中的监理管控。监理监督制约机制在房地产开发项目中已经具备了较强的能效，形成围绕监理工程师的管理模式。对监理的管控也非常重要，在招标投标阶段即要严格把控企业资质和人员素质，施工期间的检查、监督、例会、督查、监理通知等工作细节，并进行考核，持续提升项目管控水平。
4.4重视合同管理的效率。合同管理在整个项目的初始至完工均占据重要位置，其确定了参建各方责权利制衡关系。造价管理人员依据合同条款，要做到对施工各项索赔要求严格审查，对施工过程实行管控，降低索赔发生机会。费率招标等方法利于前期效率，但将风险全部置于发包方，加大造价管理工作难度，是目前风险较高的合同形式。造价控制的有效手段为确定专人负责合同管理，施工中动态跟进，构建支付报表，确保预付款等资金及时扣回。
结束语
房地产开发项目施工成本控制难度较大，基于造价管理的思想，广泛采取措施，有利于项目的综合收益。深刻理解目前造价控制方面存在的薄弱要素，有针对性的采取措施完善；依靠组织制度、督促施工单位完善定额，加强合同管理，提升专业素质，同时，造价控制尚需要实现动态管理；着眼于核心问题、重要环节，采取有力手段控制施工成本，确保项目在高品质的前提下实现高收益。
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论文作者:常春
论文发表刊物:《基层建设》2017年第36期
论文发表时间:2018/4/3
标签：项目论文; 开发项目论文; 成本论文; 企业论文; 造价论文; 房地产项目论文; 成本控制论文; 《基层建设》2017年第36期论文;