关健词：土地整理 项目管理
土地整理是大型综合项目管理，公司部门涉及的行业较多，知识层次也不尽相同，这也就对部门的项目主管(项目经理)提出了一个基本的要求：需要掌握有一定的项目管理经验和理论。土地整理工作环节多涉及多个领域，这其中既有复杂的技术性工作，又有头绪纷繁的管理工作，而这样一项综合性工作往往就在该类企业的某一个部门中。现实的企业部门负责人，往往都是专业很强的个体，如投融资部门，基本上是财经类的专业人员；前期部门，基本上是规划类的专业人员。而实际上，土地整理过程中每一个部门的工作既是整体项目的一部分又可以是独立的一个项目管理链条。项目主管除具备较全面的业务素质和良好的心里素质外，项目管理知识和经验的掌握决定了其部门工作水平和工作效率的高低。所以，这类企业更应当注重对管理人员项目管理知识的培训与实践。同时，公司的组织机构和部门的组织结构（项目团队）也可以考虑结合实际情况适度增加不同专业的个体加入。
一、土地整理运作模式分析
我国土地一级整理项目以开发主体的不同可分为几类：
（一）政府操作： 即由政府所属土地收储储备中心自行完成一级开发工作，开发资金源于土地储备资金。这类开发往往应用于旧城改造和土地置换的项目类别中。
（二）政府主导市场运作 即由政府选择一家开发企业实施土地一级开发，政府授权企业进行土地的项目前期，征地拆迁和基础设施的融资建设。这里又有以政府土地储备机构的委托开发模式（可理解成土地整理代建），又有政企合作的开发模式。相比而言政企合作的开发模式对开发企业来说风险相对较大。
根据《土地储备管理办法》的规定，“储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市县人民政府国土资源管理部门统一组织供地”但是，该《土地储备管理办法》并没有对企业可否参与土地前期开发以及参与模式做出明确的规定，而是将规范具体实施事宜的权限留给了地方政府。使得地方政府在土地一级开发中享有较大的权力和利益寻租空间。正是在国家层面上法律风险的存在在，对企业而言，与哪一级政府协议和政府不同时期的政策规定的出台则是这种合作方式最大的风险。
二、项目风险的控制分析
由于土地一级开发涉及基础设施、房地产、金融、税收和社会福利等多方面政策的影响，项目进展和企业的经济运行和盈利水平则会受到上述各领域政策变化而引起的单一或叠加的影响。对于风险的鉴别与防控除了项目管理者运用项目管理手段定性或定量分析与预防外，还要注重以下几方面因素的考虑：
（一）尽可能考虑与高层级的政府机构签署协议并在项目实施过成中不断完善协议内容。
（二）充分利用土地一级整理涉及领域广的特点，分散投融资的风险。如融资过程中可借助不同的行业，利用不同的政策，采取不同的手段进行直接或间接融资；投资过程中，注重投资的重点及投资的先后顺序，注重对资源、资产类投资的把握等。
（三）掌握好项目的开发节奏。
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（四）采取不同的项目建设管理模式。如BT，BOT，EPC等。总之，土地一级整理运作模式确定后，如果有效地规避了项目风险也就有效地规避了公司的经营风险。
注重外在冲突的发现与管理。在一级土地整理项目进行过程中，外在冲突的现象经常存在且几乎贯穿整个项目生命周期。如在上述土地一级整理运作模式中，公司与政府各部门的利益冲突，征地过程中与百姓与企业的冲突，产业开发与地产开发的冲突等等。在管理好项目团队内部冲突的同时我们要特别注重外在冲突的解决。因为这些外在的冲突会影响整体项目的进程，影响项目的质量，也往往会形成团队的内部冲突。要解决好这些问题笔者认为要注意以下几个方面：
一是做好预判。一个有经验的管理者要对整个项目的每个环节、每个环节上可能的外部沟通、合作，与外部环境单位可能的合作步骤等都要做好预判和冲突解决方法的准备。
二是注意区分。对冲突本身的性质加以区分，哪些是影响项目进程的，哪些是外在事物本身的冲突，要区分开。
三是灵活化解。对外在冲突使项目本身受影响的，要讲求项目团队团结一致，一致对外。对于由于外在冲突引起的项目团队内部冲突，要及时发现，同时注重多种手段与措施的使用。总之对待冲突的出现，要区别对待，灵活化解。
三、管理项目的方法创新分析
在不断采用各种新技术的同时，管理项目的思维和手段也应不断创新。在土地一级整理实践中，由于项目的特殊性，使得管理项目的方式方法要有不断创新。如在项目成本的核算体系中，如何根据项目的实际形成一套完整的又符合会计制度的成本核算体系；在项目信息处理系统中，信息采集后如何尽快地引用到管理项目中需要的环节中；在土地开发形成的资产管理中如何在与政府管理对接的同时根据项目的具体情况采用新的管理方法等等。培养企业员工的创新精神，充分发挥员工的潜能，创造出独特企业文化氛围。这里的关键是培养、引导、鼓励员工的创新思维，创造机会促使企业员工不断的进行头脑风暴似的革新，持续改进工作质量和工作效率。学习树立新的企业理念，不断更新经营模式和管理创新，持续打造企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。杜绝简单的复制和盲从，深入分析公司和项目自身的特点，形成契合实际的、最优的经营管理模式和盈利模式。在以土地整理项目取得的土地出让收益分成、土地整理管理费收入作为公司的主要收入来源的基础上，研究以项目代建管理、资产经营管理、项目合作投资、金融创新投资、以及土地一级整理过程中衍生的其他直接或间接投资行为，作为公司盈利模式创新的方向和补充。人力资源的管理创新要以人力资源开发为主要手段，管理创新的重要途径就是发现和选配人员，将适当的人配备到适当的岗位上。探索建立岗位流动制度，使员工找到适合自身发展的工作岗位。
土地整理类项目具有前期投入资金大、投资回收期长的共性特点，因此，项目前期融资压力巨大。合理使用财务杠杆，综合考虑项目投资、土地出让、融资还款等多方面因素，以满足公司与项目现金流量需求为目标，积极开展直接融资、间接融资等多元化融资工作，是土地整理类经营管理面临的另一个重大课题。在融资工作的战略思性路上，除与银行维持长期稳定的合作关系外，还要不断与金融机构合作，开发新的金融产品和融资手段，不仅通过正常的项目贷款还要开发其他表外融资业务进行融资；以各种形式的股权合作等直接融资作为辅助融资手段，搭建外部融资平台，积极发挥资本市场的作用，形成多渠道相结合的融资结构；开拓思路，积极创新，探求一级开发合作、一二级联动合作、项目建设合作等多个领域与层次的全方位合作模式，搭建战略合作同盟，最终实现多方共赢、优势互补、共同发展。
总之，我国的土地一级整理和开发是目前经济社会发展中极具中国特色的土地开发模式。在整体项目的操作过程中，对这种大型复杂项目组织除我们已有的管理模式和手段外，抓住项目特点，创新项目管理模式和管理项目的手段对保障整体项目的质量是尤为重要的。
论文作者:许巍
论文发表刊物:《科技中国》2018年4期
论文发表时间:2018/8/10
标签：项目论文; 土地论文; 融资论文; 冲突论文; 企业论文; 政府论文; 手段论文; 《科技中国》2018年4期论文;