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摘要：近年来，“金融周期”这一专业属于频繁出现在房地产市场的发展形势分析当中，作为反映金融变量周期性波动的重要指标，金融周期在一定程度上影响着包括房地产在内的各相关领域的发展。基于此，本文通过对金融周期的概念和我国房地产泡沫效应的基本情况进行阐述，进而分别从总体发展形势、政策形势和产业形势三方面对当前基于金融周期的房地产市场发展形势展开了深入研究。
关键词：金融周期；房地产市场；居民杠杆率
近年来，我国房地产产业稳中有升，发展势头良好。同时，国家也出台了一系列的宏观调控政策来形成对房地产市场发展的指导，试图通过强化对房地产产业的政策引导，确保其稳健发展的同时，满足人们多元化的购房需求。但需要说明的是，由于房产的信贷业务和融资业务均会受到金融市场发展的影响，故在对房地产产业的发展趋势进行分析和判断时必须考虑相关金融因素。因此，本文则从金融周期的角度出发，在对金融周期与我国房地产泡沫的基本情况予以分析的基础上，系统探究了当前我国房地产市场的发展形势。具体内容如下。
一、金融周期概述与房产泡沫基本情况
（一）金融周期
金融周期的概念是由中国人民银行在2017年第三季度货币政策执行报告中提出的，是指因金融变量的收缩、扩张所引起的金融市场的周期性波动。对于房地产金融而言，对其金融周期进行确定的两个最重要的指标便是金融信贷与房地产价格，其中，金融信贷是对房地产融资条件的说明，房地价格则是对投资者关于投资风险的认知与态度的反映[1]。因房地产产品本身是其金融信贷的重要抵押品，且房地产市场具有天然易加杠杆的特征，这使得房地产的信贷周期同房地产市场的发展周期具有密切关联，具体来说就是二者的相互强化作用较为明显。
现阶段，我国正处于2008年全球金融危机爆发以来的首个金融周期高点。根据我国相关部门研究，近几年来，我国金融周期的最高点于2017年第一季度达到峰值，但相较于彼时欧美等西方国家在金融周期的峰值所爆发的金融危机具有一定的差异，原因是自2016年以来，我国不断加大对房地产市场的监管力度，通过采取一系列措施和方法，如去杠杆、强化风险防控等，使得信贷/GDP的缺口在2017年转为负值，这说明处于峰值下的金融周期所引发的相关金融风险正在被我国积极化解，我国对于金融周期与金融风险的管控工作取得了良好效果[2]。
（二）房地产泡沫
从房地产泡沫的角度来看，据我国房地产相关研究部门统计，在2008年末到2018年末十年来，我国商品房的均价涨势迅猛，已从2008年末的3995元/m2上升到了8856元/m2，房地产平均价格上涨了2.21倍。相应地，房地产的社会融资规模也从最初的33.3万亿元增长到了188.4万亿元，社会融资规模是原来的5.65倍。这不仅验证了房地产市场发展与其信贷周期的相互强化作用，更表明了我国房地产市场发展周期同金融信贷周期彼此螺旋增长的发展态势，同时，也可从中看出无论是房地产企业，还是社会居民，均在房地产市场的发展中加大了杠杆，进一步增加了我国房地产市场泡沫[3]。
二、房地产市场发展的总体形势判断
（一）宏观调控力度将进一步增强
近年来，我国经济发展进入新常态，相应地，房地产产业的增速也相对放缓，产业集中度提升。同时，为了有效调节房地产产品的高价格与高库存所产生的结构性矛盾，我国也在党的十九大报告中也进一步明确了房地产产品的定位，即房地产产品是供人居住的，并非用来炒作和发家致富的，这进一步明确和强化了房地产产品的居住属性，同时，也使得其金融投资属性得到了一定弱化。此外，党的十九大还强调了对多主体供给和多渠道保障等相关住房制度的构建，在满足人们居住需求的同时，也为房地产产业的发展提供了良好的政策保障。由此可判断，未来我国还会进一步加大对房地产市场的宏观调控力度，通过分析房地产企业投资建设与居民购房的金融需求，出台相关宏观调控措施，引导金融服务，特别是金融机构的信贷服务更好地满足企业融资与居民贷款需求，进而推动房地产市场的稳健发展。
（二）供需趋于平衡，满足人们的居住需求
就现阶段而言，房地产市场发展的首要工作为合理控制房价，要坚持对房价上涨的遏制力度，一方面，避免以往宏观调控引发房地产价格上涨的问题；另一方面，通过对房价予以严格管控，使更多的居民能够具备购房能力，进而避免因市场上房地产产品供大于求而引发的市场结构失衡的问题。同时，也避免房价上涨所引起的汇率波动，进而影响我国消费增长与地区经济发展等相关问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外，强化对租赁住房的建设以及棚户区住房改造工作，也是未来我国推动房地产市场发展所采取的重要手段，通过推进上述相关工作，进而满足各类社会群体的住房需求，确保住有所居这一社会发展目标的顺利实现。
三、房地产市场发展政策的判断
（一）推进房地产供给侧结构性改革
未来，我国将会进一步推进房地产供给侧结构性改革。目前，我国房地产市场的主要矛盾已不再是传统的供不应求，而是基于高房价、高库存的结构性矛盾。一方面，由于过去供不应求所导致的高房价在当前金融信贷水平特别是借贷利息下很难得到显著的控制，另一方面，由于高房价所导致的供过于求也使得高库存问题长期困扰着房地产企业的发展，这使得我国房地产市场的供需错配矛盾日益凸显，既不利于房地产市场的发展，也难以满足居民的住房需求。因此，为了解决这一问题，未来我国可能会进一步加快推进房地产供给侧结构性改革，通过丰富和扩展供给主体、强化对房地产企业和居民的多渠道保障以及实施租购并行的房地产市场基本发展政策，解决高房价与高库存所带来的房地产市场供需错配问题，推进房地产市场的稳健发展。
（二）合理控制居民杠杆率
房价上升的一个重要原因便是居民杠杆率的提升，相应的房价在上升的同时，也反过来加剧了居民自身的经济负担，在形成对居民消费抑制作用的同时，导致金融风险增加。据相关部门统计，2017年，我国居民杠杆率高达54.9%，同比增长4%。虽然，现阶段我国个人住房贷款的增速有所下降，但却仍然显著高于GDP的增速。以2018年上半年为例，我国个人住房贷款余额约为为24万亿元，同比增长18.5%，增速要比2017上半年度下降2.6%，但2018年的GDP增速只有6.6%。居民杠杆率的持续上涨使得其存贷比也大幅上涨，这进一步加剧了居民的经济负担和购房压力。因此，未来合理控制居民杠杆率可能会是我国房地产政策的重要发展趋势，国家可能出台一系列的政策办法，如严格控制个人贷款违规、个人信用卡透支或打击挪用消费贷款等来抑制居民杠杆率的上涨。
四、房地产产业发展趋势的判断
（一）商品房销售增速稳中有降
2018年，房地产开发企业的信贷到位资金共达到了10万亿元，虽然，同比增长4.6%，但却比2016-2017年度的增幅下降了近6%。在销售面积方面，全年共销售房地产产品面积为171653万平方米，同比增长2.2%，但其增速也比去年同期下降了近8%。房地产产品销售额也与上述两个指标的发展形势类似，销售额为14.9万亿元，同比增长12.1%，但其增速却比去年同期下降了近7%。由此可见，我国商品房销售的增速正呈现出稳中下降的变化趋势。预计未来我国在对房地产市场严格调控的情况下，商品房的销售面积与销售额等相关指标的增量可能会进一步下降。还需说明的是，据我国相关产业部门统计，在资金来源方面，2018年，我国的国内房地产企业贷款、利用外资以及城市居民按揭贷款等数额均呈现出一定的负增长变化，对应的降幅已达到了7.9%、52.6%和4.1%，在此种情况下，房地产两端资金可能会进一步受到制约，进而导致商品房销售额虽有提升，但增速会有所下降。
（二）房地产开发投资增速趋于平缓
据我国住建部和商业部联合统计，2018年我国房地产开在投资构成方面，因土地购置费的提升使得房地产投资的额度进一步加大，且土地购置费对房地产开发投资的贡献率已达到56.3%，直接带动房地产投资额增长11.1%。但同时，因去化周期要相对较低，因此，还应适当增加房地产资金的供应。这主要表现在2018年我国商品房待售面积下降7.61亿平方米，且在12月末我国近100个城市的新建商品房的平均去化周期为9.9个月，要比12月这一合理水平较低，体现出了一种房地产市场的供不应求的状态，而这种供不应求实际上是所供应商品的房价与居民对房间需求间的不平衡。因此，从未来发展来看，在一段时间内，我国房地产市场的总体需求要大于供应，相应地，为了提高去库存效果，解决当前房地产市场的供需错位矛盾，房地产开发投资也将呈现稳中趋缓的发展趋势。
本文在对金融周期予以考量的基础上，对当前房地产市场的发展形势作出了详细分析。研究结果如下，在房地产市场的总体发展形势上，未来我国对房地产市场的宏观调控力度会进一步增强，房地产市场的供需将趋于平衡；在房地产市场发展政策方面，我国会加快推进房地产供给侧结构性改革并合理控制居民杠杆率，进而解决房地产供需错配与房地产泡沫问题；在房地产产业发展方面，房地产市场中的商品房销售增速将呈现稳中有降的发展态势，且房地产开发投资增速将趋于平缓。
参考文献：
[1]王博，李昊然.中国金融周期测度及国际比较研究[J].经济学动态，2018（06）：61-76.
[2]郭子睿，陈骁，魏伟，张明.房地产周期嬗变：短期走向、城市差异与宏观影响[J].金融市场研究，2017（12）：1-16.
[3]羿建华，孙健.房地产、金融周期与工业周期的内在影响机制分析——基于商业银行信贷管理视角[J].山东社会科学，2016（04）：143-148.
论文作者:杨宁宁
论文发表刊物:《中国经济社会论坛》学术版2018年第11期
论文发表时间:2019/6/19
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