摘要：税收改革在国民经济发展中有着重要的作用，已经从2012年的营业税改革为增值税试点，并且从服务领域扩大到商品流通等领域，在这一背景下，营改增对房地产的发展也有着一定的影响。本文主要重点分析了营改增对房地产企业带来的影响，并且制定了有效的应对营改增的策略，希望给有关工作提供一定的帮助。
关键词：营改增；房地产行业；对策分析
1 引言
目前，在整个国民经济发展中，房地产行业对于经济发展的促进作用正在不断的凸显。而营改增对我国是一项重要的措施，对我国市场经济的规范、税收制度以及房地产行业的发展都有着重要的影响。首先，营改增规范市场主体在市场经济中的行为，增值税发票的环环抵扣能够避免虚开发票的现象；其次，增改增有利于完善税收制度，避免重复征税的漏洞，在提高增值税的同时还能够实现经济分工，提高经济效益；最后，对于房地产而言，房价过热是一个不利的现象，而营改增有利于降低企业的负担，同时降低购房者的经济压力，从而实现房地产行业的有序发展。
2 营改增对房地产的影响
2.1 营改增对企业税负的影响
营改增对房地产企业税收最直观的的影响就是以增值税取代了营业税，在没有税改之前，一直采用的是土地增值税与营业税双重税收模式，且这两种税都属于价内税，使得企业的税负较重。在营改增之后，一般纳税人适用的增值税的税率是11%，进项抵扣之后进行缴纳。由于企业在营改增之前开发的老项目已经无法取得进项抵扣，税负增加6%。
老项目可以选择简易的计税方法，根据5%的税率进行征收，和营业税相同，但是在增值税计算时，则需要将其销售价格转换为不含税的销售额作为计税的基数，实质上来看，计税基数明显下降，因此相较于营业税，该税负则是降低不少。新项目采用一般计税方法，虽然11%的税率较营业税有着明显的提高，但是土地出让金能够进行销售额的抵减，同时工程建设费用和材料等进行税额也可以进行抵扣，因此实际税负受到各项成本费用进行发票取得是否完整、土地出让金占开发成本的比例等因素的影响。
2.2 营改增对房地产企业净利润的影响
房地产企业在营改增之前需要缴纳的税额较多，如果企业的净利润增加较多，必定也会使得房产税和营业税金的增加，在实行营改增之后，初期项目则采取简易计税方法，确保房地产的税负平移，对企业的净利润没有产生多大的改变。但全面执行一般计税之后，由于房地产企业需要向有关政府单位缴纳规费，向金融单位融资支付的利息、顾问费以及业务招待费等无法获取抵扣的增值税专用发票，并且上游企业也不会提供11%的进项，进行可抵扣税额的比例则无法达到要求，因此房地产企业的利润也会下降。因此房地产企业需要清楚的意识到营改增对企业利润带来的影响，尽可能的获取增值税专用发票进行抵减，减轻企业的税负，提高其经济效益。
2.3 对发票管理的影响
营改增对房地产企业最直接的影响就是增值税进行税额的抵扣，企业获得进项票的数量对税负率有着直接的影响。只要房地产企业合法、及时的获取能够抵扣的增值税专用发票，就能降低企业的税负，并且在一定程度缓解房地产企业的经济压力。反之，企业如果没有获取增值税专用发票，则会面临25%的所得税与11%的增值税两种税负的压力。因此这就对房地产企业的发票管理系统有着严格的要求。部分房地产企业在营改增之前，对内部管理并不科学严谨，工程物资的采购环节有着明显的漏洞，在全面实行营改增之后，想要平稳的渡过税收变革，企业需要加强内部控制，尤其是作为一般纳税人的房地产企业一定要严格管理增值税专用发票，加强企业员工费用的报销、与供应商往来之间的发票管理等
3 房地产企业应对营改增的有效策略
3.1 优化投资结构，减轻税负
营改增的实行，给房地产企业带来诸多挑战的同时，也给企业带来了巨大的挑战。例如，房地产企业可以进行固定资产的投资，以此来增加进项税额，同时还能有效提升企业的综合竞争力。房地产企业可以通过对精装房屋的建造于销售，这有利于企业获得更多的固定资产和物料的增值税专用发票，以此来进行进项税额的抵扣。此外，在业务选择时，要尽可能的选择低税率的业务。如仓储服务属于物流辅助服务，适用6%的税率，则明显低于不动产租赁的11%税率。通过将租赁业务转化为仓储业务，能够降低房地产企业的税负。
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3.2 完善合同条款，规避财务风险
合同是当事双方之间设立、变更以及终止民事关系的一种有效协议。合同中的权利与义务是受到法律的保护，也是企业进行风险防范和内部控制的关键所在。再营改增之前，合同价款不做价税分离，对供应商的身份不够重视，且对开具的发票没有严格的规范要求。营改增之后，为了避免双方出现纠纷和歧义，规避财务风险，需要根据以下几点进行条款的修订。
（1）明确供应商身份，完善供应商为一般纳税人或小规模纳税人的相关约定。
（2）需要明确合同价款是否为含税价款。可以采用价税分离的方法进行约定，也可以明确合同价款是否已经含有增值税。
（3）明确约定合同业务需要提供的发票类型，避免由于发票类型错误而重开退回的风险。
（4）明确合同适用税率。房地产销售和出租新老项目的税率不同，可抵扣的进项税额也就存在差异，因此必须要明确合同税率，降低出现纠纷和歧义的可能性。
（5）明确双发增值税发票的开票信息。营改增之后，增值税是由金税系统开具，使其合规性要求高于之前的营业税体系，需要在合同中添加双方的具体名称、纳税人识别号、电话、地址、开户行以及账号等信息。
（6）增加合同中止、开票错误以及退回等情形时，合同双方发票处理的相关条款。
3.3 建立高效的发票管理体系
营改增是以票控税，依据发票管控税收，所以房地产企业财务管理的重要内容就是建立高效的发票管理体系。如果发票管理不够规范，不仅会对企业的经营业务产生影响，还会使得企业的税负增加，降低其抗风险的能力。增值税发票管理体系主要由三部分构成：（1）必须要建立完整有效的发票开具程序，从签订合同开始，到实际的收款开具发票，以及最后账务的核算处理，必须要将管理责任落实到人，确保企业开具的发票都符合法律规定，这就需要制定严格的发票监督体制。（2）由于增值税发票的税率复杂，且种类较多，这就需要对业务人员的发票控制意识进行强化，要对发票进行严格的审核，制定发票取得工作指引，同时提升业务部门发票的传递速度，要避免票据过期无法进行抵扣的风险。（3）根据增值税发票的有关规定，需要完善保管制度，建立发票领用登记制度，要妥善保管好已经开具的发票的存根以及增值税专用发票抵扣联。
3.4 加强企业内部营改增的培训工作
由于增值税的纳税管理较为复杂，因此需要提升会计核算工作的水平，需要对其进行专门的培训，从而提升财务工作人员的专业素质和税务筹划能力。企业内部可以开设营改增的专题栏目，加大对营改增政策的解读，做好有关法律和发票业务的专项培训，让工作人员意识到增值税抵扣的重要性。
企业的管理人员也需要参与到营改增的培训中来，管理人员也需要了解营改增的具体实行步骤，从而做到提前谋划和宏观调控，有效降低营改增带来的风险。
4 结束语
营改增是政府为了改革税制，避免重复征税，推动产业结构调整实施的税制改革，有利于遏制房价上涨并实现房地产企业的稳健发展。房地产企业应当积极面对，妥善做好筹划工作，根据自身条件制定应对措施，转变企业的经营模式，防止出现资金链断而影响到企业发展。
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作者简介：
邹贵红，男，1975年9月出生，本科学历，经济师、初级会计师职称，主要从事房地产财务管理、审计、税务、融资等方面研究。
论文作者:邹贵红
论文发表刊物:《基层建设》2019年第3期
论文发表时间:2019/4/28
标签：发票论文; 房地产企业论文; 税负论文; 企业论文; 增值税论文; 税率论文; 进项论文; 《基层建设》2019年第3期论文;