摘要：在我国现阶段的住房中，很多老旧小区多层住宅存在没有电梯的现象，这给人们的生活带来了极大的不便。特别是人口老龄化问题的不断突出，针对老旧小区多层住宅增设电梯的需求会更加迫切。但在部分老旧多层住宅加设电梯的过程中总会碰到种种问题及难题。通过老旧多层住宅电梯增设实施过程中遇到的问题及难点，提出相应的对策和建议，为类似工作的推进提供经验借鉴。
关键词：老旧住宅；加设电梯；对策
引言
最近资料表明,我国人口老龄化现象已十分明显,而且随着时间的推移还将更加突出。而到2050年,我国目前所建立的住宅尚在服役期,在无电梯的六、七层楼层中居住的老年人将为数不少,他们迫切希望能在住宅里得到便捷的垂直交通。因此,专家认为,对多层住宅电梯产品的需求将会稳步增长。
1老旧多层住宅电梯加装概况
《建设工程质量管理条例》于2000年颁布，在这以前，我国针对多层住宅电梯配建执行的标准不够统一。主要按照国家标准《住宅设计规范》中规定执行，七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯，这就导致部分多层住宅未达到安装电梯的标准。这就给相当一部分中老年居民或行动不便者带来了极大的日常出行难题，且随着我国老龄化程度的加剧，这一问题将会更加突出。针对这一问题，已经引起了政府的足够重视，在部分城市先后提出并开展了老旧小区多层住宅增设电梯试点工作，通过一系列的试点探索工作，得出了一定的经验总结，并形成了具备比较高的可行性和可操作性的指导意见或实施建议，对电梯加装的申请条件及主体、受理及审查部门、使用权或产权、安装资金分摊方案、安全设计及施工导则等内容出台了相应的规定，对老旧小区多层住宅电梯加装工作起到推动作用，方便了部分中老年及行动不便居民的日常出行。
2多层住宅加装电梯固有特点
①尽最大可能地降低成本。由于多层电梯所服务的人群少,摊派到每户或每人的单位成本很高,必须考虑最大限度地降低加装电梯的总成本,包括土建成本和设备成本,只有这样才有可行性、实用性可言。②充分结合现有住宅结构。一方面是为了尽可能地降低成本考虑,如能利用现有建筑的楼道结构,不增加另外的土建要求,自然总成本就降低;另一方面是为了避免破坏现有住宅外观,影响美观考虑。
3驱动方式
①液压驱动。液压驱动就是指用多级液压缸直接驱动轿厢的驱动方式。液压电梯因其对机房设置的要求较宽松,承力点在地基上,一度曾被认为较有前途的发展方向。但由于液压电梯不带对重,在同样的额定速度和额定载荷下,其驱动功率是普通带对重电梯的4～5倍。显然在制造成本和使用成本上也将增大,这是液压电梯的致命弱点。此外液压电梯的成本还与行程有关。总的来说,液压电梯还是属于不太理想的传动方式,除了某些大载重、中小行程的特殊电梯以外,液压电梯将逐渐退出电梯的驱动领域。②直线电机驱动。OTIS公司研制的直线电机驱动方式真正实现了无机房电梯的目标。为了解决容量上的问题,该方式也采用对重形式,但是,驱动系统中的减速增矩问题改善不大,因此还得使用低频率和较大电流的电源,而过大电流将在技术和经济上带来问题。较难克服的是,电梯对重侧的安装精度比轿厢侧还高,否则气隙过大的变化将给电机的控制带来困难并导致电梯运行性能的不稳定性,而且当电梯的行程增加时,直线电机的高度也将增加,为了保证制造和安装精度,导致电梯成本急剧上升。正因为直线电梯的上述缺点,至今还没有大量推向市场。③摩擦驱动。该方式使用摩擦轮驱动,摩擦轮紧压在特制的导轨上,驱动主机装于轿厢顶部。同样由于对重的成熟应用,摩擦驱动电梯也使用对重,并将对重巧妙地置于导轨的内部。该方案几乎无明显的致命缺点,而且也实现了完全无机房。适用于对现有多层住宅加装电梯的改造。
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3老旧多层住宅加装电梯对策及建议
3.1细化并出台相关操作细则，提高可操作性
细化深化已出台相关操作指导意见或建议，形成可操作性强的工作细则，“一目了然”的指导相关工作推进。例如明确加设电梯是属于“新建”还是“改建、重建”，提出对应的操作方式及办理流程。再例如，电梯加装，需要三分之二及以上的户数同意即可，还是只要三分之二业主人数同意即可等等，都需要细化明确。
3.2制度设计和分摊费用界定
增设电梯的行为是基于增加住宅设备，完善住宅的使用功能，客观上，因增设电梯各楼层房屋升值幅度差异较大，低楼层房屋相对贬值真实存在；但是从业主经济条件和主观意愿来看，增设电梯的行为只是为了改善自身的居住条件，而非改造后转让谋求投资收益；从政府政策导向看，也是为了扶持自住改造，改善民生。因此，假设通过政策设计标识增设电梯住宅转让行为，发生房屋产权转移时，沉淀部分收益归入本单元公共物业维修基金实现共享，然后按各楼层房屋使用价值改善程度来分摊增设工程费用更符合业主的本意；也化解了社科院将加装活动定义为投资行为而引发的争议；共享收益之额度由拟转让房屋的业主申报，同单元业主协商确定，也可委托专业机构提供参考意见。报建审批排除侵犯房屋所有权和相邻权的设计方案，避免了补偿要求；因此，增设工程需分摊的总费用应界定为增设工程本身的电梯设备购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费。
3.3简化相关审批程序
政府组织相关部门及专家，研究制定老旧多层住宅电梯加装管理政策，在满足既有相关法律法规的前提下，尽可能简化审批流程，方便相关手续的办理。例如，电梯加装需要专业部门对住宅楼进行相关的检测，以保证电梯加装后不影响住宅楼的结构安全，针对这部分工作，相关单位可提前谋划实施，组织建筑设计咨询方面的专家，针对不同住宅改造的特殊性，提前制定电梯加装方案，在相关住宅楼住户办理相关审批手续时出具明确要求，既保证建筑结构安全，又缩短审批时间，方便相关工作的顺利及时推进。
3.4政府提供适当的优惠与扶持政策
在相关工作推进中不应指导管理审批角色，还应扮演好引导、推动和服务的角色。为了快速高效的推动这一关乎民生的工作，建议政府采取一定的财政补贴手段，一是可分担部分电梯加装及后期电梯维保费用或是对利益受损住户进行财政补偿，二是允许住户申请使用住房维修基金或房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金等，充分推动相关工作的开展。
结语
综上所述，老旧小区多层住宅电梯加装不仅是一项关乎民生的重要举措，也是一项涉及多方面复杂的系统工程，需认真对待，才会处理好相关工作推进过程中存在的种种问题或难点。目前，相关工作的推进和实施，已经引起了政府部门的足够重视，相关操作规范、准则也在不断完善中，相信针对老旧小区多层住宅加装电梯工作的推进将起到很好的引导作用，进一步完善城市居民的生活品质。
参考文献
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论文作者:姚新华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/5/5
标签：电梯论文; 住宅论文; 多层论文; 加装论文; 老旧论文; 工作论文; 液压论文; 《基层建设》2019年第5期论文;