摘要：房地产住宅项目精装修过程中的有效管理，可以提升房屋整体质量。随着社会的发展，人们对住宅的要求越来越高，因此施工单位要加强精装修工程的管理力度，通过材料质量的管理、加强施工中的监督等，提升施工质量，保证住宅精装修工作的顺利完成。
关键词：地产住宅项目；精装修管理；问题；对策
引言
房地产开发商出售房屋时，精装修可以提升住宅项目的档次，提高房地产开发商的经济效益。住宅精品装修和其他装修不同，管理工作也很重要。因此，管理人员提升重视，针对现在我国住宅精装修工作中的不足，采取有效手段解决，增强住宅价值。
1房地产住宅项目精装修的现状
住宅项目精装修和业主自行装修相比有以下优缺点：
优点：自主装修耗费精力，房地产住宅项目精装修就减少业主自己装修的烦恼，为业主带来很大便捷；装修过程中由于噪音和废弃物的影响，会对其他业主带来干扰，提前精装修能够避免这一问题，提升业主舒适感；装修过程中，材料的采买上，由于批量装修集中采买，可以降低装修成本和材料的浪费；业主购买房屋时，装修款包含到总房价中，统一办理按揭贷款，减轻业主因为自主装修带来资金上的压力。
缺点：项目住宅项目精装修过程中，施工内容很多，提升管理压力，装修质量不高，后期容易出现质量问题，开发商交房难度大；很多装修风格不符合业主要求，减少房屋成交数量。
2房地产住宅项目精装修管理及相关问题探讨
2.1材料质量的管理
精装修过程中，首要管理的内容就是材料，因为装修材料的质量直接影响项目的整体质量，所以精装修管理工作中，要严格控制材料质量。（1）按照国家对建筑装修材料的标准，对材料的质量、品种、规格等进行严格的检查，特别是关键环节和隐蔽地方材料的品质，需要严格检查，减少后期维护的频率。（2）住宅精装修目的是提升业主舒适感，因此在材料的选择上，除了质量，还要重视美观，选择外观好、质量佳的材料。（3）使用材料装修过程中，施工人员严格按照操作流程和相关标准执行，装修前，有专业人员进行检验，确保材料符合装修要求后，签字同意装修，在将其使用到施工过程中。
2.2施工过程质量的管理
房地产住宅精装修项目进行时，涉及各方面的技术和大量的施工工序，管理难度较大，很容易出现质量问题，因此需要管理人员结合以往经验，做好材料的管理，结合精装修和开发商实际情况，制定质量标准，采取有效手段对其进行质量的管理，主要从以下方面进行。（1）主体阶段，对设计方案中装修过程中各种数据进行控制，特别是房间方正、开关插座位置、电线分布的关键数据。在施工开始前，进行全面的测量和评估，对不符合施工要求的，及时进行整改。（2）严格控制总包主体施工质量，施工单位开始和开发商签订移交手续，避免出现扯皮情况，促进装修工作顺利进行。（3）主体施工阶段，对电梯层门口进行围挡，增加电梯门口门槛，并做成缓坡，有利于装修顺利进行。电梯门在安装后，如果发现电梯门和地面空隙较大，在井道内，使用镀锌铁品进行封口作业。（4）安装门窗框时，需要在室内外贴膜，防止墙面受破坏，室外工作交给外墙施工组进行，做好适当保护措施，提升施工人员安全性。（5）室内预埋管线，由水电班组执行，需要在埋线的地方使用标记笔，进行醒目的标注，给施工人员明确指示，施工时注意避免打穿墙面的情况发生。
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2.3加强精装修过程的监督
房屋的装修和后期业主入住的舒适感、生活质量有直接的联系，所以装修过程中，做好监督管理工作，建立专门的监督小组，对精装修各个过程进行考核和评价，发挥监督的最大效用。同时，让施工人员也认识到保证施工质量的重要性，认真配合监督，自觉做好施工工作。监督工作主要包括施工进度和质量管理工作两方面：一方面，施工进度方面的监督，精装修项目开始前，先做好施工进度的计划和安排，明确每个阶段施工内容，做好巡查工作，定期召开监督工作会议，便于工作小组掌握项目进展情况，对各个时间点的施工进行情况进行分析，明确项目是否在规定时间内完成，如果实际施工和计划有所偏差，要采取有效措施，及时进行纠正。另一方面，具体装修过程中，对施工质量的监督工作很重要。监督人员要保证施工人员严格按照施工流程进行操作，如果发现精装修过程中有不正当的行为，需要给予警告，防止再次发生，影响工程质量，警告过后，如果二次发生，采取惩罚等手段进行经济处罚，直到员工对不合理的行为进行整改，保证施工质量。施工人员和监督人员要全程佩戴安全防具，减少安全事故的发生。
2.4完善管理机制
完善的管理机制，可以为整体装修项目提供理论指导，也为提升装修质量提供保障。因此，装修管理工作中，需要完善管理机制。（1）提升管理人员在整个项目中的地位，施工单位对管理人员进行专业培训，加强管理人员责任心和管理水平，严格依照科学的管理体系开展管理活动，最大限度地提升精装修项目质量。（2）建立科学的组织管理制度，施工各个主体，在装修过程中提升配合程度，完成住宅精装修管理的系统化和整体化，结合业主要求、房屋构造、施工可能性等进行深入研究，设计施工方案，并在设计过程中，和装修单位进行深入沟通，使住宅设计和装修设计相符，防止出现后期施工变更的情况。施工过程中，管理人员要和各部门之间做好沟通，特别是分包工程衔接阶段，严格按照工序进行，保证工程顺利进行。（3）做好成品保护管理，对完成的项目要进行保护管理，提升整体质量，保证成品如期交工，提升外部感观。实际保护管理工作中，遵循每个工艺环节中时间和空间分离的原则，尽量防止在一区域内同时进行多种项目施工。施工完成后，对每道工序进行检查，并由专门的员工对其进行管理，加强成品保护管理质量。
2.5明确项目的设计管控内容
通过数据分析能够发现，不管是哪一种项目，如果要满足科学管理项目的要求，一定要注重对住宅的管理设计。例如在设计精装修项目时，如果重要的设计内容都做完后，就一定要着手进行装修设计机构的设计管理，不仅可以对总的住宅套中的所有平面布局进行优化，还可以对房屋中全部的水电末端予以科学的处理。装修设计机构还可以对精装修对应内容进行科学的优化，房地产开发者还可以通过不同设计队伍来对设计方案进行补充优化，通过互相发现对方的不足来使得设计内容更加科学。以该内容为基础并通过装修图纸的明确内容来进行规划，进而对房屋中的如开关插座区域、排水点位、给水点位等展开进一步的明确。特别是对于不同作业过程的衔接问题，必须对其展开重点的关注，让整个精装修项目作业装修过程不会出现装修、土建相互脱节的问题，从而使得整个精装修项目中全部的空间布局更加合理。
结束语
随着我国城市的快速发展，房地产行业取得了很大的进步，缓解了我国人口住房问题，发挥了重要作用。本文讲述房地产项目中精装修的现状，重点阐述了管理过程和相关问题的解决，主要有做好材料质量的管理、加强监督管理和完善管理机制，旨在为住宅精装修管理人员提供帮助。
参考文献
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[4]陈静娴.精装修住宅的施工质量管理绩效评价体系研究[J].住宅与房地产,2018(02):154.
论文作者:王矜龙
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
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