房地产新政对商业银行房贷业务的影响与对策，本文主要内容关键词为：商业银行论文,新政论文,房贷论文,对策论文,业务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
为应对国际金融危机造成的冲击，促进国内需求，拉动经济增长，我国政府对房地产调控政策进行了调整。房地产新政在影响房地产市场的同时，也对商业银行的房贷业务产生了多方面影响。为应对房地产新政带来的挑战，商业银行应密切关注政策变化，切实提高定价能力和风险防控能力，在巩固存量客户的同时，积极拓展新增客户，调整房贷业务结构，创新产品和服务，努力增强市场竞争力。
一、房地产新政的内容与动机
2008年10月22日，人民银行印发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》(银发[2008]302号，以下简称《利率下浮通知》)，宣布降低个人住房贷款准入条件。同日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号，以下简称《调整税收通知》)，减免房地产交易环节税收。10月24日，银监会印发《关于加强个人住房贷款风险管理的紧急通知》(银监发[2008]71号，以下简称《风险管理通知》)，强调金融机构对居民利用贷款购买第二套及以上住房要坚持原有信贷政策不变。11月5日，国务院常务会议研究提出扩大内需的十项举措，提出加快建设保障性安居工程。12月17日，国务院常务会议提出三项促进房地产市场健康发展的政策措施。12月22日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号，以下简称《若干意见》)，明确了当前指导房地产市场发展十三条意见。至此，这一轮房地产新政从人民银行调整房贷政策开始，历时两个月，结合各方关于房地产市场调控的意见，采取“循序渐进、逐步完善”方式，最终通过国务院办公厅的《若干意见》明确了此次扩大内需中房地产市场调控政策的方向和要求。
(一)房地产新政的主要内容
1.强调政府住房保障职责，加大保障性住房建设力度。
2008年11月5日国务院常务会议研究确定的进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施中的第一项即提出加快建设保障性安居工程。住房和城乡建设部随后宣布：在中央2008年第四季度追加的1000亿元投资中，将对保障性安居工程追加投资近100亿元；今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，廉租房、经济适用房与棚户区改造预计投资分别达到2150亿元、6000亿元和1000亿元，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。
《若干意见》进一步细化了保障性住房建设目标：2009年解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题和80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题；2010～2011年再解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。为解决保障性住房建设资金来源问题，《若干意见》强调要多渠道筹集保障性住房建设资金，开展住房公积金用于住房建设的试点。
2.加大对自住型和改善型住房的信贷支持力度，降低购买普通商品住房融资成本。
对首次购买普通自住房的贷款需求予以支持。人民银行《利率下浮通知》宣布，自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限由原来贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍，最低首付款比例由原来的30％调整为20％；五年期以下(含)和五年期以上个人住房公积金贷款利率均下调0.27个百分点。《利率下浮通知》同时宣布，对居民首次购买普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。
另一方面，放松贷款购买第二套及以上住房的限制条件。人民银行《利率下浮通知》提出，对购买“改善性住房”的贷款需求，金融机构也可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。但随后银监会发布的《风险管理通知》要求：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，继续保持原有政策。针对两部门的分歧，《若干意见》明确，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”
3.减免住房交易相关税收，降低普通商品住房交易成本。
《调整税收通知》宣布，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
《若干意见》进一步要求，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
4.支持房地产开发企业合理的融资需求，引导房地产开发企业积极应对市场变化。
《若干意见》要求商业银行加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业的直接融资渠道；《若干意见》同时要求，房地产开发企业应根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售；对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，地方各级人民政府要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
(二)房地产新政的主要动机
政府本轮接连出台的政策措施，比较清晰地反映出我国政府这一轮扩大内需中对房地产业“有进有退”的发展要求和当前对房地产市场“促成交保稳定”的调控目标。
1.通过本轮扩大内需中的“有进有退”，继续调整我国房地产业的发展方向。
“有进有退”是指本轮扩大内需中在增加房地产业投资总量的同时，投资比例上将坚持政府的适度进入和市场的适度退出；在拉动内需的作用上，将在发挥房地产业支柱产业作用的同时，支持其他产业积极跟进。
在1998年启动的扩大内需中，房地产业作为启动内需的火车头对促经济增长发挥了巨大作用，但房地产业过度市场化和国民经济过于依赖房地产也加剧了社会矛盾，积累了经济风险。2007年的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，以及住房和城市建设部的成立，表明我国政府重新介入房地产业、承担住房保障职责的明确要求。虽然2008年遇到罕见的国际金融危机，中国面临扩大内需的迫切要求，鉴于已有的教训，本轮扩大内需不能主要依靠房地产业，房地产业不能再完全依靠市场投资。通过增加政府保障性住房投资，利用多个产业的作用，可在发挥房地产业拉动作用的同时，纠正房地产业的过度市场化，摆脱国民经济对房地产业的过度依赖。
“有进有退”并不是否定房地产的市场化改革方向，而是重新界定政府与市场在房地产业发展中的合理分工；其他产业作用的增强，并没有否认当前房地产业作为我国重要支柱产业的地位。国务院常务会议确定的十项措施将加大住房保障性投资列为首位，在一定程度上反映了房地产业的重要地位；《若干意见》的出台进一步表明了政府支持房地产业发展的明确态度。市场在房地产业适度退出，目的是为了适应住房产业的内在要求，实现住房产业与房地产业的适度分离，纠正住房产业的供需结构失衡问题，减少市场主导下的资本暴利，改善民生、促进社会和谐发展。
2.通过对当前房地产市场“促成交保稳定”的调控，引导我国房地产业平稳发展。
“促成交保稳定”是指通过政策调整，在提升对房地产市场的信心、增加住房交易量的同时，限制不合理的投机需求，引导部分地区的高房价合理调整，防止房地产市场大起大落。
房地产业受近两年调控政策影响，自2007年第4季度开始进入调整期，2008年第3季度下行趋势更加明显：房地产开发投资增幅由上半年的超过30％大幅回落为16.68％，增幅降为近5年来同期最低值(刘琳，2008)；房屋销售面积比2007年同期连续9个月下降(见表1)，70个大中城市房屋销售价格指数环比呈下降趋势。通过降低个人住房贷款利率下限和首付款比例，放松购买二套及以上住房的贷款限制条件，减免房地产交易税收，有助于提升居民对房地产市场的信心，刺激居民购房需求，提高房地产开发企业在经济下滑中的自生能力，稳定增加住房市场的交易量，保证房地产投资链条与房地产上下游产业链条的连续，支持扩大内需，促进经济增长。
与此同时，虽然全国房屋价格总体开始下降，但比2007年同期仍然上涨(见表2)。2008年1～9月份全国各行业城镇固定投资完成99870亿元，其中房地产业完成24409亿元，比2007年同期增长29.2％，占各行业城镇固定投资完成额的24.4％，高居各行业之首。总体看，房地产场风险仍然较大，中低收入居民住房困难与高房价的矛盾还没有得到根本性缓解，加大保障性住房的供给力度，鼓励房地产企业主动采取措施调整商品房价格，强调商业银行在贷款购买第二套及以上住房中的风险控制责任，有助于引导房价合理调整，减少过度投机，避免拉动内需的同时加剧我国住房市场矛盾，或因追求短期增长而加大国民经济长期风险。
二、房地产新政对商业银行的影响分析
(一)对商业银行盈利的影响
从短期来看，新政对银行的直接影响是房贷利息收入减少，盈利下降。个人住房贷款以五年期以上长期贷款为主，由于预期净出口下降、投资预期下降、CPI下滑，我国基准利率预期将处于下降周期，理性客户会偏向于选择中长期定期存款，活期存款定期化，短期存款长期化，这种存款结构的调整不利于商业银行的财务成本，中长期存款利息支出将成为商业银行的较大负担。
如果针对全部存量以及新增个人住房贷款重定价，对商业银行净利润的负面影响为-5.6％，个人住房贷款占总贷款比重大的银行将受较大影响(李伟奇，2008)。银监会的《紧急通知》要求银行只能对首次贷款购买自住住房的客户实行7折利率的优惠，在一定程度上保护了银行的盈利能力，并防止恶性价格竞争。2008年10月30日、11月27日和12月23日央行在两个月内连续下调存贷款利率，扭转了存款利率和优惠贷款利率的利差倒挂现象，部分缓解了7折优惠政策对商业银行房贷利润的冲击。商业银行最近存贷款利率情况详细见表3。
新政下调公积金贷款利率还将减少部分银行的中间收入。商业银行根据公积金贷款利息收入的一定比例收取手续费收入，五年期以上公积金贷款利率从最高的5.22％下降到现在的历史最低水平3.87％，已大幅下降了135个BP，对公积金贷款份额大的商业银行2009年度的手续费收入造成一定负面影响。目前，全国公积金贷款余额达到5600亿元左右，按此规模计算，商业银行2009年将少收公积金贷款手续费约3.78亿元。不过，随着各地公积金贷款上限的提高和贷款门槛的降低，公积金贷款规模的增加也会一定程度上抵消公积金贷款利率下降对商业银行手续费收入的影响。
从长期来看，房地产新政对银行盈利有正面作用。此次新政，初期将银行部分利益让渡给居民和实体经济，扩大消费和投资，刺激经济。度过政策的时滞期后，保障性住房、中小套型住房大量推向市场，商品住房价格理性回归，居民购房信心增加，住房交易量回升，优质的个人住房贷款将为银行带来更多盈利。
(二)对商业银行风险的影响
调低房贷利率优惠下限和连续降低贷款基准利率，短期将直接减少受优惠客户的利息支出，使客户偿还能力相对提高，有助于降低客户的违约风险。《利率调整通知》出台之前，一笔金额50万、期限20年的个人住房贷款，按基准利率7.47％的0.85倍计算，等额本息还款法的月供是3683元，总还款额是884877元；按人民银行12月23日调整后的贷款利率5.94％和最低优惠下限0.7倍计算，等额本息还款法的月供为3071元，总还款额737723元，月供和总还款额比前者分别减少612元和147154元。利息支出减少将有助于降低受经济下滑影响而收入下降的客户的违约率。从长期看，由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的中低收入居民客户，随着银行新增客户中该类客户的增加，未来银行面临的房价、利率与经济波动造成的客户违约风险将会增大。
首付比例降低使贷款房价比(LTV)提高，长期看将使银行面临较高的抵押物跌价风险及由此引致的借款人理性违约风险。这种风险在当前房价较高的一线城市相对更大。LTV与房贷违约率具有强相关关系，一般而言，LTV越高，贷款违约概率越高。虽然政府对第二套及以上投资性购房贷款限制政策有所松动，并将定价权下放给商业银行。但是，由于对未来房地市场的谨慎预期，各商业银行近期内对第二套及以上住房的信贷政策一般不会有实质性松动，投资者对不动产的投资性住房需求短期内复苏也有一定困难，我国房价下降应还会持续一段时期。
2006年至2007年是我国商业银行个人住房贷款与开发贷款急剧增长的两年，这两年发放的贷款将逐渐进入违约风险暴露期，再与由经济形势下滑和房价下跌造成的风险相叠加，将可能使商业银行个人住房贷款面临更大的风险。
当前，我国政府对房地产市场给商业银行带来的风险冲击尚比较乐观，认为我国银行业的各项指标处于历史最好水平(蒋定之，2008)，即使2007年发放个人按揭贷款全部产生坏账，也只有23.3％，不会对银行的贷款产生那么大的冲击(吴晓灵，2008)。因而，房地产市场的泡沫风险很可能会进一步被挤压，银行房贷业务的风险暴露可能还将继续扩大。
(三)对客户选择的影响
首先，房地产新政使商业银行保留存量客户增加了难度。由于房贷下限扩大到基准利率的0.7倍，5年期以上最优惠贷款和存款利差从新政前的0.769％缩小到目前的0.558％，下限利率与中长期定期存款利率利差缩小，迫使银行在要盈利还是要客户之间做出选择。若要维持房贷利润而不下调贷款利率，在产品同质化的现实下，将迫使存量客户选择贷款利率低的银行，贷款利率高的银行将会面临客户流失；若选择保留客户，实行下限利率，银行又将面临盈利困境。
其次，对增量客户，商业银行又将面临抢市场与控风险的两难选择。政府房贷政策鼓励银行支持特定条件的贷款需求中，将有相当一部分是来自于购买经济适用房、两限房的中低收入居民。在缺少政府担保的情况下，以低利率、低首付准入的该类客户对银行而言更多的是高风险、低收益客户。如何选择性地营销该类客户，也将是摆在银行面前的两难问题。符合条件的客户是否都采取最低优惠条件?如果对完全符合优惠条件的客户实行0.7倍利率下限，低收益背后的高风险如何控制和分散?对部分符合优惠条件的贷款客户，首付比例如何在20％～40％之间选择，贷款利率又如何在0.7～1倍(不是0.7～0.85倍)之间选择?如何针对不同的客户采取不同的价格?这些都是商业银行在房地产新政实施后选择客户方面不得不面临的紧迫问题。
三、商业银行的应对策略
(一)关注政策与市场动态，及时调整业务发展策略
房地产新政既是房地产市场调控政策，也是我国扩大内需的政策内容之一，其对房地产市场的作用和对商业银行的影响程度必然会受到其他相关政策的影响。为准确把握房地产市场走势，及时调整房贷业务发展策略，商业银行应及时了解各级政府随后出台的各项调控政策，如人民银行货币政策有关存贷款利率、汇率政策的调整，银监会的风险提示，住房部及各地政府保障性住房投资计划和建设规划，高度关注GDP、CPI，城镇固定资产投资，房地产开发投资，全国及70个重点城市房屋销售量，销售价格指数等指标的变化情况；密切关注主要竞争对手的市场动态和营销策略，及时收集同业对手有关材料；根据政策的变化和竞争对手的变化对本行的房贷策略及时进行调整。
(二)加强贷前审查和贷后管理，提高风险防控能力
面临经济的波动和房地产市场的不确定性，为应对贷款规模扩张带来的贷后管理和质量控制压力，以及房贷准入条件和房价下跌带来的风险，商业银行近期应格外关注房地产贷款业务的风险防控。一方面，加强贷前审查。严格合作机构审查和楼盘项目实地调查；加强借款人与交易背景真实性审查和还款能力的分析，严格落实面谈、面签制度，严格办理抵押登记，确保抵押登记及时有效；掌握当地政府保障性住房政策、保障性住房建设运作模式，与政府商定用作抵押的保障性住房回购协议，争取保障性住房贷款的政策性担保，降低保障性房地产开发贷款面临的制度风险和个人住房贷款面临的中低收入客户信用风险。另一方面，加强贷后监测管理，提高贷后管理精细化水平。完善房贷业务贷后管理经营机制，加大贷后管理的考核力度，充实人员配备；加大贷后检查和非现场审计力度；完善信息系统，提高贷款数据质量，加强贷后监测和数据分析，掌握存量高风险客户群体特征；改进催收手段，加大拖欠贷款催收力度；拓宽不良贷款处置通道，切实提高不良贷款处置效率。
(三)适应利率市场化要求，提高定价能力
房地产新政不仅扩大了首套住房房贷利率浮动空间，而且下放了用于购买第二套及以上住房贷款的风险定价自主权。今后银行之间房贷产品更多地将会通过“优惠利率+点差”或“基准利率+点差”的定价模式展开竞争，价格在各银行争夺客户中的作用将会更加突出。当前，虽然监管机构下调了优惠利率下限，并鼓励银行予以支持，但银行对符合条件的存量、增量客户是否要采取最低利率和最低首付比例，还须综合考虑。贷款定价时，银行除考虑监管机构的政策要求外，还应充分考虑本行的资金成本、产品类别和客户的信用级别、贷款所购房屋用途、贷款金额和竞争对手的价格等多种因素，综合确定客户适用的价格水平。适应自主定价需要，银行应利用好内部资金利率杠杆来引导分支机构行为，加快建立和细化以市场为导向的内部资金管理模式，引导分支机构真正以效益为中心而不是以规模为中心来拓展房贷业务；采取有效措施识别和计量不同地区、楼盘、客户的风险，根据个人住房贷款债项风险的不同给予不同的风险溢价、不同的利率水平，既不能定价过高吓跑优质客户，也不能为了份额不计风险溢价。
(四)巩固存量客户，充分挖掘客户价值
目前，全国个人住房贷款余额近3万亿元，规模庞大，巨大的存量客户资源不容忽视。银行应巩固和充分利用存量客户资源，挖掘存量客户价值。首先，加强存量客户的数据挖掘，分析本行房贷业务的优质客户群体与风险客户群体特征，以此指导存量客户重定价和新增客户选择。其次，本着“重点留住优质的、努力争取中间的、不怕丢掉风险的”原则，综合考虑监管政策、客户信用状况等，根据客户申请，适当调低本行优质客户价格，如账龄超过3年且累计拖欠不超过3期的符合条件客户；而对高风险客户则可以不予调整，如虽然符合监管机构条件，但账龄未超过2年、累计拖欠却超过6期的客户，或者重定价时仍有拖欠或其他违约情形的客户。第三，银行在占有客户资源的同时，还应注意充分挖掘客户价值，向客户推介一揽子个人金融产品，注重发展与客户的长期关系，提高客户忠诚度，实现银行综合效益最大化，如在存量客户中，选择优质客户营销白金信用卡、高端理财等附加值高的产品和服务；对一般存量客户可营销基金销售、理财、信用卡等其他个人金融产品和服务；给客户提供网上银行贷款查询服务的同时，带动网上银行其他业务的发展。
(五)拓展新增客户，调整优化产品与客户结构
顺应房地产市场调整和房地产新政要求，银行在拓展新增客户过程中应首先注意调整产品和客户结构，区别不同地区、不同客户、不同产品制定差别化的政策，在风险可控的范围内，积极发展住房贷款业务。产品结构方面，除了巩固传统的一手房市场外，银行应加强拼抢个人二手住房贷款市场。随着存量住房的不断增加，二手房市场(存量房市场)的金融服务空间将会更大，商业银行应结合本次新政，优化流程，简化环节，大力发展二手住房贷款业务，为未来房贷业务的发展奠定基础。其次，应高度重视保障性住房市场金融服务机会。中低收入群体的住房保障已成为国家关注重点，未来三年中国将筹集9000亿元人民币资金用于住房保障，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。随着经济适用房、廉租房等适合中低收入居民需求特点的住房项目逐步增加供应，住房保障市场将成为住房市场发展的重要组成部分，中低收入居民住房信贷市场也将成为住房金融业务未来发展新的利润增长点。商业银行应联合政府研究推出针对保障性住房市场的金融产品和服务，拓展住房贷款业务新空间。客户结构方面，可通过存量客户数据分析本行优质客户和风险客户群体特征，然后据以指导新增客户的产品定价与营销策略选择。如，对既符合本行低风险客户特征又符合央行房贷新政策支持客户特征的贷款，可以执行优惠利率；而对高风险且不符合支持特征的贷款，不予优惠；对符合支持特征，但属于高风险特征的贷款客户，则谨慎介入。通过优化产品结构和客户结构，使商业银行房贷业务更好地应对市场形势的变化，实现健康可持续发展。
(六)创新产品与服务，增强市场竞争力
要在未来房贷市场竞争中占有一席之地，银行必须有自己的核心竞争力，而产品和服务的创新，是增强核心竞争力的有效手段。西方发达国家和地区的商业银行房贷利差较小，中间业务收入占总收入30％以上。香港金融管理局年报显示，2007年香港零售银行业务非利息收入占比达到44.1％。随着我国推进利率市场化，我国银行的存贷款利率将逐步缩小，这就迫使银行要加强产品和服务创新，努力提高产品附加值。银行的房贷产品和服务打造自己的特色和品牌，可充分利用贷款基准利率0.7倍和1倍之间的空间，创新贷款产品；与保险公司合作推出新的房贷保险产品，增加中间收入；与住房公积金中心合作，积极借助公积金贷款推广组合贷款，扩大贷款规模；同时创新商业按揭和公积金贷款的组合方式；将单一客户向家庭概念延伸，按照家庭生命周期推出以个人贷款为主的多品种产品组合；提高现有产品的灵活性和便利程度，增加客户的选择权，推出弹性还款法和组合还款法，开发更加灵活便利的还款方法等，从产品定价、担保方式、还款方式、服务方式和服务渠道等方面，不断设计提供个性化产品和差别化服务。
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