我国物流地产市场现状及发展趋势分析，本文主要内容关键词为：发展趋势论文,现状及论文,物流论文,我国论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国物流地产市场的形成
近年来随着我国物流行业的高速发展物流地产应需而生。物流地产是物流业务的不动产载体，是由房地产开发商、物流商、专业投资基金等主体根据客户的需求在全球范围内为其选择合适的地点，投资建设的优质高效的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。其本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物。
我国物流地产2002年开始在东部地区的长江三角洲、珠江三角洲产生。2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注在全国范围内蔓延。2005年12月11日中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。中国物流地产市场已经开始蓬勃发展。
二、物流地产市场供求状况分析
1.市场需求旺盛
物流地产之所以能在中国快速发展，最重要的在于其旺盛的市场需求，主要表现在以下几方面：
①物流行业的快速发展带动物流地产需求。我国物流业已进入快速增长时期，而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步发展，特别是对高标准仓储的需求急剧增加。而我国真正符合需要的仓储设施还相当匮乏，远远不能满足现代物流需求。当前对高标准仓储的需求以外资跨国企业居多。根据美国阿伯丁公司的调查，越来越多的跨国企业和第三方国际物流企业会在我国设立物流中心；同时，国内零售和快速消费品企业的快速发展，也对其自身运作或者第三方运作的配送中心要求越来越高，他们需要在市场的战略要地建物流基地。这些都加大了对具有高标准仓储和专业化物业管理的物流地产的需求。
②跨国公司在中国快速发展的需求。跨国公司在中国的发展，带来强大的物流需求。以上海为例，全球500强等大型跨国公司如陶氏化学，荷兰贮罐公司Vopak，世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械（上海）有限公司，软件开发商Sybase、美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资上海市场。这些跨国企业为了达到在中国快速发展和控制风险的目的，一般会选择租用物流地产，而非自建。因为全球化经营要求企业扩张的速度越来越快，为了在最短的时间内在最多的重要位置布点、经营，单靠自己的财力是不行的，还需借助于外力。另外跨国公司为了减少出现自建仓储设施不足或过剩从而影响企业的正常运营的情况，一般也会选择租用仓储设施。
③国内物流企业提高核心竞争力的要求。从国外20年的物流地产发展经验来看，企业包括物流企业很少自己买地建设仓库，其资金和精力都集中于提升核心竞争力，提高物流管理水平，这样效益才是最优化的。作为供应链中的重要环节，物流的特征是动态的、移动的和网络化的。而这种变动对于物流配送企业来说，无法确定其到底应拥有多少仓库，因此物流配送企业持有固定的物流用物业是不经济的。所以通过专业地产商提供的出租或收购与回租方案，物流公司可以削减固定资产，将主要精力放在核心业务上，以提高企业的核心竞争力和资产回报率，减少企业负债率和投资风险。因此，物流企业在进一步的发展中倾向于将仓储业务转包给专业的物流地产商。
2.市场供应状况
①收益相对稳定和租金价格不断上涨的吸引。较高的回报率，长期稳定的收益是物流地产吸引投资的最主要因素。目前物流地产的年利润率高达7％～12％，在不考虑土地增值和物业增值的情况下，大概八九年便可收回成本，而且收益相对稳定。同时供需矛盾的扩大，使物流地产租金价格在不断上涨。在过去几年里，上海物流地产的租金每年增长5％～10％，预计今后几年都将维持这一增长率。深圳15个保税区的保税仓库租金已涨到2块多人民币每平方米每天。这些都是促使海外投资机构和国内地产商投资物流地产的主要原因。
②土地价格相对便宜。对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键在于土地成本。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，其土地价格原本就比中心区便宜。同时由于物流地产项目能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业，因此政府也愿意以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目。从2007年开始工业用地必须通过招拍挂的方式获得，该项政策的实施使工业用地价格趋向于其市场价格，与之前相比会有所上升，但仍低于商业用地的使用价格。
③政府政策的支持。物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，2004年8月24日，国家发改委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局等九个部委，联合制定发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，从行政管理、税收和规范市场秩序三方面，完善现代物流业的发展环境，同时提出了促进现代物流业发展的七项切实有效措施。在国家“十一五”规划中，已经明确将物流列为大力发展行业之一。而物流地产是物流活动的载体，其出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。所以出于发展物流提升地区经济竞争力的考虑，各地政府对物流地产都会给予优惠政策。
三、市场分布状况分析
国内物流地产的项目主要都集中于长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区。仲量联行2006年对中国仓储和物流行业的调查显示，绝大部分接受调查企业的仓储设施（85％）都集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区，最为集中的是以上海（32％）为中心的长江三角洲（43％）。而珠江三角洲和环渤海地区（各21％）目前的集中程度都低于长江三角洲。在珠江三角洲地区较为集中的是广州（11％）和深圳（9％）。在环渤海地区，主要集中在北京（13％）和天津（4％）。在这三个主要地区以外，成都所占比例也比较大（5％），此外，只有厦门和沈阳超过了1％的比例。
根据当前物流地产市场发展状况可以预测未来中国将涌现一批新兴的物流中心。其中包括5个一级物流中心、5个二级物流中心和10个新兴物流中心。天津与上海、北京、广州和深圳共同位居中国的五个一级物流中心之列。上海的卫星城苏州以及宁波、青岛、大连和厦门等港口城市（五个二级物流中心）也正越来越多地引起国际物流运营商的关注。虽然沿海地区短期内仍将是物流活动的绝对重心所在，但一些新兴物流中心也正在内地形成，并且这一趋势将会加速。随着零售业蓬勃发展和制造市场的发达，10个新兴城市：成都，杭州，沈阳，重庆，武汉，南京，哈尔滨，长春，西安和郑州，将发展成为新的充满活力的物流市场中心。
四、发展趋势分析
1.继续保持增长趋势，逐步趋向正规化和规范化发展
我国物流地产市场还处于发展的初期，今后很长一段时间内还会保持供需两旺，市场容量继续增长。分布上逐渐向内陆城市扩展，各企业逐步形成具有一定规模的仓储网络，实现规模经济。各项相配套的法律法规和政策会相继出台和实施。比如从2007年开始工业地产必须通过招拍挂的方式获得，此项政策的出台在短期内可能会对企业拿地造成一定影响，但新政的出台提高了开发工业地产的门槛，市场会迎来洗牌，从长远来看，有利于市场健康有序的发展。在国家区域经济发展规划和政策的指导下，物流地产会逐步良性运转，实现正规化和规范化。
2.企业更注重彼此间的相互协作
物流地产项目开发运营期和回报期长，具有一定的投资风险，而且要求流地产商要建好市场，经营好市场，管理好市场，具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关中介机构的密切合作，互惠互利。对于对物流领域不熟悉的地产商，很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象，这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。另外物流地产投资量大，回报周期长的特点，也要求地产商应加强与金融机构的合作。
3.大量增值服务出现
我国物流地产未来的发展趋势最明显的体现在仓储设施功能的变化上，由储存功能逐渐转向增值服务。目前储存是仓储设施的最主要用途（25％），其次是转运（20％）、增值服务（20％）、集拼（18％）与行业运营（9％）。从长远来看物流地产相关增值服务会大量出现。如提供更短的运输时间；将仓储设施和IT技术相结合，提高信息化水平；致力于降低企业库存的服务；另一个重要的增值服务，就是安全，安全被认为是仓储设施迄今为止最为重要的一项额外服务项目。
4.专业化分工将更细
我国目前国内的物流地产企业整体实力较弱，企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多郊区的农民可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。但随着我国物流地产市场的发展，中介机构、咨询机构会更加专业化；各种增值服务的出现，也会加快物流地产市场专业化分工进程。
我国物流地产的发展给物流业提供了优质高效的仓储设施，有利于物流企业发展自身核心竞争力，降低企业资产负债率和投资风险，同时物流地产商也获得了稳定的高收益。随着我国物流地产市场的蓬勃发展，大量国际工业地产巨头和投资基金进入；国内也有大量商业地产商涉足物流地产。外资企业带来了专业化的经营模式和先进的管理经验，也给中国企业带来了强大的竞争压力。中国企业应抓住机遇，同时做好迎接挑战的准备。另外，我国物流地产市场尚处于发展初期，发展过程中还存在一些问题：如盲目投资的出现，专业化缺乏，无相关配套政策等问题，需要在发展过程中逐步解决。