地产洗牌惊醒巨鳄，本文主要内容关键词为：巨鳄论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
３月５日，万科企业股份有限公司发表公告称：集团旗下上海万科等三家全资子公司以１８．６亿元的总价，受让上海中桥基建（集团）股份有限公司手中持有的上海南都７０％、苏州南都４９％及浙江南都２０％的股权及相对应的股东权益，至此，去年下半年起即备受外界关注的万科并购南都的传闻，终于尘埃落定。
这次并购的意义是巨大的，对万科来说，购进南都的大片土地使其进驻长三角有了更便利的条件，而对南都来说，丢卒保车的策略也有利于其将来的发展。对我国房地产界来说，最大的意义就在于能占据市场５％以上份额的房地产巨头即将出现，中国房地产市场开始进入大洗牌的时代。
万科意气风发
２００４年，一向以老大自居的万科受到空前的挑战。这一年的１１月底，合生创展宣布，该公司２００４年１－１１月销售额统计显示，总量已超过１００亿元，率先成为中国年销售额过百亿房地产企业。紧接着，上海绿地集团董事长张玉良也在２００４年年底表示，２００４年绿地的全部销售收入已经突破１００亿元。２００５年初，顺驰新总裁汪浩在接受媒体采访时表示，２００４年顺驰中国全年完成销售收入９５亿元，基本实现百亿目标。
相对而言，万科在０４年７６．６７亿的成绩虽然不错，但距离"百亿"这个目标还有一段距离。去年，万科感到压力，公开表示将在１０年内破千亿大关。虽然，对绝大多数房地产企业来说，百亿销售额还仅是一个美好的梦想，千亿更只是写在纸上的一个名词。但２００４年几家销售额达到百亿的企业充分向我们表示：中国房地产的大开发商时代已经来临。在这个大时代里，在顺驰等竞争对手强大实力的压制下，要实现１０００亿的宏大目标，改变扩张策略已成为必然之选。
这次针对南都的大手笔并购，就是万科新的扩张策略的一部分，它对万科的好处是显而易见的：使万科以较少的资金取得了较多的项目资源和土地储备。具体来说，万科收购南都股权涉及到的２１项物业，总占地面积近６３０万平方米，建筑面积达６００万平方米。按所获权益折算，万科可一举增加建筑面积约为２００万平方米的土地储备，其中上海、江苏两地增加超过１３０万平方米，浙江及湖南则有６０万平方米以上。而万科集团全部土地储备也将因此超过１０００万平方米。
目前，城市扩张成为经济增长的重要助推器，也成为房地产企业发展的重大契机，但也使得土地资源日见稀缺。近年来每年新增建设用地约６００万亩左右，其中约有４５％－６５％来自于耕地。城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。行业内优秀企业的高速增长，遭遇了土地资源获取上的瓶颈。而通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为一种必然的选择。
不但在土地储备方面，在资产方面万科也是受益无穷。据统计，此次万科与南都合作涉及的项目综合质素良好，有较强的盈利前景，相对于从市场直接竞买土地，万科通过此次合作所获取的项目资源成本相对较低，将进一步提高该公司资产收益水平，成为公司业绩新的增长点。而且此次合作中所涉及的项目相当一部分已进入开发期，现金回流较快，可以进一步提高资金的使用效率。
截至２００４年１２月３１日，这次交易涉及的２１项物业公开市场价值约为１５２亿元，扣除上海南都等三家公司５１亿元左右的总负债，其净资产值可达１００亿元，按万科受让股权应享有３６亿多元的权益。也就是说，万科付出１８．６亿元完成的此项交易，获得的资产增值接近１００％，这项交易对万科纯粹是利大于弊。通过此次收购，万科在长三角已经全面完成布局，站稳了脚跟。特别重要的是，在收购浙江南都２０％的股权后，借助于南都集团在浙江省内数一数二的江湖地位，万科迅速补齐了其长三角战略中的这块"短板"。万科此前在长三角的投资比例占１／４，珠三角占１／３，收购南都股权后长三角地区占万科４０％，成为万科当之无愧的重点区域。
南都别有用意
相对于万科１８亿元现金收购而言，南都大把出让股份显得有些不够荣光。而且在整个交易对外公布后，万科表现活跃，南都则相对低调。这一切都使得舆论普遍认为：万科是这次股权收购的大赢家。但实际上，我们知道，在一场涉及利益的游戏中，每个参与者都会采取行动，努力使自己的利益最大化，但是，他的行动所获得的收益却取决于游戏另外的参与者，经济学家称之为"博弈"。博弈理想的结果只能是均衡。因此，在这场万科和南都之间的博弈中，南都自然也要寻求自己的最大利益。交易双方各得其所的判断，才更贴近事实的真相。
对南都而言，套现资金当然是其最主要的目的。南都旗下的三家公司：上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产累计债务达到５０亿元左右。扣除未来房地产项目出售的回款，仍然有不少的债务。这正是南都寻求资产出售的重要原因之一：它必须为自己弥补资金缺口。
同时也要看到，在甩掉了上海和苏州业务后，南都将集中兵力做大浙江市场。因为浙江既是它的根据地，也是其战略重点。众所周知，浙江南都是南都集团名下最大的公司，万科此次参股浙江南都的比例也是最小的，只有２０％。所以，与万科的交易，不过是南都集团"断枝蔓、增主干"的做法。在地产大鳄们纷纷抢占全国市场的时候，没那么强势的南都做好一方霸主的决定应该说是正确的。
另一方面，南都目前的项目主要集中在长三角，想在强手如云的中国房地产界占领自己的一席之地，困难重重。而通过与万科的合作，不仅可以做透长三角，还可以借万科之力，跨出区域性的局限，走向全国发展。出卖股权所得资金可以归还国际投资者及相关小股东的权益支出，适当降低负债率，加大现有项目的再投资和周边项目的拓展，人力资源也可从万科那里得到补充。对南都而言，也是"借鸡生蛋"的好机会。
从此以后，南都的品牌、信用，加上万科的品牌、资金、团队和管理，对于双方都是如虎添翼，南都自然受益匪浅。从某种意义上说，万科这次与浙江南都集团之间的股权交易，应该是两大房企强强联手，而不是所谓并购。
地产巨鳄即将出观
事实上，万科和南都之间的交易并不是房地产界难得一见的希奇事。近一年来业内类似的资源整合动作接连不断，外资企业与国内企业之间、国内央企之间、民企和国企之间以及民企与民企之间的合作都在发生。只不过，很多都是静悄悄进行的，是一股股涌动的暗流，而万科和南都的交易是在明面上进行而已。
目前，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，单就１９９７年－２００３而言，每年平均上升１．４个百分点。但是中国房地产业在经过多年的百花齐放式发展之后，业内普遍估计全国的房地产公司虽然已经达到３万家之多，其中却多数是资本金小、运作不规范、产品质量差、靠行政资源等特殊条件生存的中小型企业。一般来说，单一的企业资源不可能做大，那么行业内的强强联合及资源整合就成为一种必然的发展趋势。对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后发展的主要方向。
从经济方面说，重组并购的增多是因为国家新一轮宏观调控政策相继出台，房地产信贷不断收紧，房地产企业资金压力加大，企业融资空间压缩。要全面解决房地产资金需求的难题，必须依靠金融产品创新和多元化融资渠道的建立。而这方面的突破，则有赖于金融企业与地产企业之间的信任关系，而目前公司治理和风险控制能力已经得到金融界普遍认同的房地产企业只是少数。这样，部分发展资金吃紧的企业与那些能够从资金市场获得金融支持的企业之间的合作自然会多起来。
从行政方面说，２００３年，在作为房地产业基石的土地政策方面，发生了土地出让政策的革命，主要内容是将土地出让方式由原来的协议方式改为招标拍卖方式。２００４年，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》决定：自发布之日起房地产开发（不含经济适用房项目）资本金比例由２０％及以上提高到３５％或以上。这些措施的相继冲击，都促使着中国房地产业扁平式的初级产业组织结构向梯形式的高级结构迈进。
从国际上来看，很多国际优秀房地产企业的发展历程，都是在完成自身发展蓄势后，以合作的方式实现快速成长的。例如被万科定为第三个十年"学习榜样"的标杆企业美国帕尔迪房屋公司（Ｐｕｌｔｅ Ｈｏｍｅｓ），１９５６年成立后经过４０年的自我发展，到１９９６年在合作方面猛然发力。１９９８年以股权收购田纳西的拉德诺房屋公司和佛罗里达的迪佛士住宅建筑公司，１９９９年以现金收购黑石公司老年住宅业务。而最大手笔出现在２００１年７月，收购了全球最大的老年住宅开发商德尔·韦伯，最终登上了美国最大房地产公司的宝座。
这次万科以现金１８．６亿元收购南都部分股权一举获得接近２００万平方米的土地储备，正是资金充足的企业和土地资源丰富的企业之间的一次典型的资源整合，是中国房地产界向国际接轨的一次转机和动力。加上此前传闻万科并购河南建业以及万科公开表示对正在进行的中央企业房地产业务重组的兴趣，我们相信，万科的行动很可能是房地产界大整合的开始，在这场大整合中一个个倒下的是区域性房地产公司，站起来的则是全国性地产公司，这标志着：中国真正的房地产巨头即将出现。