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摘要：近年来，随着我国的社会经济水平日益提高，我国房地产行业的发展也是呈现了一片十分繁荣的景象。但由于房地产行业的竞争形势严峻，而且房价的不断走高给各大房地产公司的运转带来了巨大的压力。房地产公司为了谋取一定的经济利益，就会在房地产项目的成本上进行控制。因此，要想保证稳定的竞争地位，必须要重视房地产成本核算工作。
关键词：房地产；成本控制；措施
目前，国内的房地产市场竞争激烈，许多中小型企业面临资金紧张，生存与发展困难的局面，一些大的房地产企业之所以能够得以稳定运行，是因为他们对房地产项目实施了成本控制与核算措施。由此看来，拥有一套较为完善的成本核算与控制体系对于房地产企业来说至关重要。笔者通过对房地产成本控制内容的研究，对房地产成本控制方法进行了简单的阐述，并针对这些提出了加强房地产成本控制的具体措施。
1.房地产的成本控制简介
1.1房地产全过程成本的构成
房地产全过程成本的构成包括设计阶段的成本、投招标阶段的成本、建设阶段的成本以及竣工结算阶段的成本。具体来说，房地产成本包括开发成本、人力和设备租赁成本、基础设施建设成本、开发过程中的筹资和管理成本。其中，开发成本又包括土地成本、勘察设计费、建筑工程费等。从整个项目的成本来看，这部分成本是占比重最大也是最重要的一部分成本，需要加以高度重视和妥善安排。
1.2房地产成本控制的原则和特点
没有规矩，不成方圆。房地产的成本控制要想做好，必须要按照一定的原则进行，否则成本过大或过于紧缩对于房地产的项目都有不好的影响。首先，房地产成本控制的进行需要全面全员全程。要想将房地产成本的预算做到一个较为准确的范围且房地产项目的成本能够得到更好的控制，必须要将成本控制工作的各个环节进行细化。第二，成本预测以及目标成本的制定是成本控制的首要环节，只有提出相应的成本目标方案，才能够有针对性的进行成本预测和成本控制。第三，注重建设施工过程的成本控制。施工过程中的成本包括施工过程的人工费、设备费、材料费以及其他一些琐碎的费用，这部分费用是整个施工成本的主体，因此，需要特别注意。最后，房地产行业作为一个经济支柱型产业，其成本控制的好坏直接决定了项目竣工后的经济效益。因此，还要坚持运用价值工程，效益为上的原则，将价值工程的思想应用到整个房地产项目的实施中去。
房地产成本控制的特点主要分为四个方面，即动态性、全面性、综合性和系统性。首先，房地产项目受到政府的调控政策限制，且房地产项目工期长、变化多，这就造成了房地产成本控制的动态特征，因此房地产企业必须对房地产项目成本实行动态管理。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆其二，房地产项目工程量比较大、涵盖面较广，而且房地产项目涉及到的专业也是非常的多，因此针对这种情况来说，房地产项目往往是由多个单位共同合作完成的，为使房地产项目得到顺利的开展，必须要注意房地产项目成本控制的全面性。第三，房地产项目还具有综合性的特点。房地产项目的成本管理需要统筹考虑项目质量、项目进度以及项目成本三者之间的协调统一关系，而且项目的进度控制要符合实际，不能盲目。最后，房地产项目的成本控制还具有系统性的特点。房地产项目的成本管理贯穿于整个房地产项目，能够防止成本管理的漏洞，从而进一步缓解资金周转问题。
2.房地产成本的核算方法
2.1确立成本归集对象
房地产项目的实施过程中往往是由多个分工不同的单位共同完成的，和其他行业一样，房地产开发企业在进行成本核算时，首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。只有首先确立了成本核算单位，才能开始后续的成本核算工作，以便于房地产项目的进一步开发。一般来说，房地产企业都会选择专业的核算单位对房地产项目中的成本进行核算，他们能够很好的将成本控制在一个合理的范围之内，而且核算的效率明显较高。此外，确立房地产成本核算单位还有助于房地产项目设计方案的优化，保证后续房地产项目的顺利进行。
2.2成本结构的分配
在确立完成本核算单位后，就需要对房地产项目的各项成本进行归类和划分，只有这样才能够做到合理有效的完成成本的管理。一般来说，房地产项目的成本主要分为四大类，即设计阶段的成本、招投标阶段的成本、建设阶段的成本、以及竣工阶段的成本。另外，还要注意的是，在进行成本核算项目的分配时，并不是说每个单笔账目都要进行一一列出，要尽量将其分类并进行合并，不必做得十分精细，只要根据不同时期的金额投入进行详细的记录，方便清楚了解房地产项目的进展情况和以后账目的核对工作即可。
2.3间接费用核算
间接费用是一类较为虚拟的费用，其主要包括管理费用、财务费用和销售费用，而且按照现行房屋建筑开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。但是这笔费用不太好控制，而且没有较为实际的价格成本作为衡量，所以，这就要求成本核算单位的工作经验和过硬的专业技能。同时，在进行核算的过程中也应该注意对成本的分类情况，受益对象明确的贷款利息应被分为开发成本，而前期销售费用可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
2.4项目竣工核算
在房地产项目竣工时，不仅要对房地产工程质量进行实行检验，同样要对项目的成本进行竣工核算。在这一阶段的成本核算内容主要是将已经完成得到的实际成本和工程开始之前的成本预算结果进行对照，了解工程实施的具体情况。竣工核算是依据工程量计算的科学方法，严格审核工程量，合理选用计费标准，正确反映出工程造价，提高工程款决算的准确性。另外，进行项目竣工核算，可以对房地产企业的资金进行一定的结算和整合，再算出房地产项目的经济利润，以便于房地产企业的资金运转和下一个项目的资金投入。
3.房地产成本的控制措施
3.1 健全房地产成本核算与控制体系
房地产的成本核算工作对于核算结果的要求很高，必须要运用统一的成本核算标准和成本核算制度，对房地产成本进行核算与控制。房地产企业应该重视成本核算环节，合理配置成本核算机构和成本核算人员，确保高效切保质保量的完成成本核算任务。另一方面，房地产企业要严格控制成本，将招标阶段的资金控制在一定的范围内，尽力降低房屋拆迁安置的资金，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产企业的经济利益。
3.2 实施有效的现场监督
实施现场监督要在两个方面进行，一方面，房地产企业要选派专门的监督团队对整个施工过程给予全方位的监督，对于各个环节的资金投入都要进行严格的审核。另一方面，房地产企业还要对成本核算单位的核算过程给予实施的监督，必要时提供具体的数据和施工情况，积极参与工程的决算，以提高房地产开发企业的经济效益。
4.结语
综上所述，要想做好房地产成本控制工作，首先要建立较为完善的成本管理制度，规范成本控制标准，将成本控制工作具体化、准确化，从根本上做好房地产成本控制工作。其次，要在现有的人员储备上进行资源的优化配置，尽量发挥不同人员的优势，增进工作效率，同时可以大力吸引成本管理方面的高素质人才，增强成本的控制水平。此外，还要积极学习国际上先进的管理模式，加强各部门之间的协调与配合，共同将房地产成本控制工作更好的完成。
参考文献：
[1]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J].工程建设与设计，2010，（7）：156-158.
[2]蔡永东.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[J].科学之友，2010，（30）：88-89.
论文作者:余春晖
论文发表刊物:《基层建设》2015年29期
论文发表时间:2016/9/19
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