我国新一轮房地产调控的市场效应和未来走势，本文主要内容关键词为：新一轮论文,走势论文,效应论文,未来论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2006年是我国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台的宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期，在房地产价格逐步趋于合理、房地产投资增速开始下降、开发商建房告别暴利时代、投资投机者分批撤离住房市场和消费者购房以改善居住为主的情况下，房地产业健康持续发展开始对和谐社会的建立起到支持和促进作用。然而，全国仍有部分省市房价继续上涨，影响了投资环境的改善和市民购房的热情，这就促使国家在中央经济工作会议和国家金融工作会议上出台进一步规范和指导我国房地产发展的政策和措施，使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际，真正将我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去。
一、房地产发展的长效机制逐步建立和完善
我国房地产业发展中存在的规范、价格、投机和风险等问题，是长期发展过程中逐步积累下来的，在采取宏观调控措施时，既要考虑到具体效果，又要防止给相关产业带来严重冲击。这不仅涉及到其他产业的发展，又会对国民经济的发展产生至关重要的影响，并且直接关系到广大消费者的切身利益。
1.房地产市场仍是宏观调控重点所在。房地产调控是此轮宏观调控的重点正在被越来越多的人所认识。从表面上看，我国房地产市场问题主要体现为不少省市的房地产投资规模过大、房地产价格增长过快和大量银行信贷资金涌入房地产市场等。从实质上分析，恰恰是房地产市场中利益失衡导致了我国一系列经济问题的出现，并因为这些经济问题又引发出更多的社会问题和政治问题。在国家明确提出建立和谐社会与科学发展观的大背景下，我国的房地产业重心将从第一次房改后的发展经济功能向发展社会功能转移。如果房价过高及房地产业收益过高，必然会吸引社会人力、物力和财力等各种资源纷纷涌入房地产市场。其中，国内银行的资金既是房地产市场资金来源的重要组成部分，又是推动房价上涨的重要因素之一。这不仅会掀起国内房地产开发投资的新热潮，也会带动与房地产相关的数十个相关产业价格上涨，增加企业的投资冲动。同时，房地产开发投资快速上涨也会推动全国各地的造城运动，从而导致新一轮的投资热。因而，房地产市场仍为该轮宏观调控的重点所在。
2.房地产发展的中长期调控原则和目标确定。我国房地产业目前已逐步进入市场化发展阶段，显然一些地方存在一定程度的政府行政干预，但行业资源配置已主要由市场决定。由于房地产对经济和社会具有重要影响和意义，应该通过经济、行政和法律手段对房地产市场进行长期调控。而要建立对房地产长期有效的调控机制，就必须按照市场规律，遵照公平公正和兼顾效率的总体原则，结合我国消费者对住房消费的偏好和经济发展状况，确立相关房地产市场调控中须把握的原则和目标，使前后出台的有关政策和措施具有明确的方向性、针对性、操作性和持续性，坚持市场化和政策化、统一性和区域性、普及化和差别化、稳定性和持续性相结合的原则。而中长期调控的目标则是市场结构比较合理，各种需求得到有效满足、住房消费和投资比较理性，区域发展和梯度发展良性循环、价格结构变化和消费者需求结构增长吻合，市场投机成分得到有效控制，行业利润率比较合理，房地产与相关产业共同协调发展。
3.房地产通过配套政策完善来确保调控政策的有效实施。我国房地产市场调控面临的重要问题之一，是有些政策虽然目标明确，但缺乏操作性或实际操作中具有随意性。市场经济是动态经济，越是细化的调控指标，越是需要相关的实施基础和前提条件。房地产业的发展涉及到许多方面的利益和诸多方面的工作，行政手段已难以长期担当重任。在房地产市场化程度不断提高的情况下，行政调控手段已成为一种辅助的手段，用以弥补市场失灵；否则，不仅难以达到预期的目标和效果，还可能会带来政策性风险，使市场强行硬着陆。政府有关部门对于房地产发展中出现的新情况和推出的新政策，在引起高度重视的同时，还必须对普通消费者加快政策信息的传递和引导。市场经济不怕房价的涨和跌，就怕信息的不对称和政策的不明朗。对于一个负责任的政府而言，政策和措施的连贯性和可操作性，不仅影响着政府的权威和公信力，同时还体现着国际化都市建设的公共治理水平。短期而言，政府已将主要精力放在增加房地产市场信息供给、改善城市规划方案、提高公共房屋供给方面；长期而言，政府将提请全国人大制定和完善房地产相关法律，有效地防止和控制房地产业的风险度。
4.房地产业与金融行业建立良性的互动格局。我国金融行业的特点决定了房地产开发资金主要来自银行。宏观调控多项政策和措施出台后，我国房地产开发企业的资金70％以上仍依靠银行。国际经验和教训多次表明，房地产市场波动对银行体系具有较大影响，必须严控银行信贷过量的投放；建立长效调控机制必须考虑房地产业与金融行业的良性互动与银行放贷资金的安全问题。在相当大的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求仍在部分省市存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建立和完善房地产风险管理和监管的长效机制。要对房地产市场始终保持理性的认识，结合当地实际和自身发展优势，科学地制定和把握房地产信贷规模和节奏，建立和健全商业银行的房地产市场风险预警机制。按照中国银监会有关房地产金融风险管理指引要求，完善各项内控制度，改进业务和风险管理流程，加强各项制度的落实执行，保持较强的房地产风险管理能力。积极鼓励各商业银行根据宏观调控要求，结合自身发展优势，加强自主创新，实现房地产金融业务的差异化发展。商业银行和监管部门通过不断积累房地产案例，不断丰富风险监管经验和水平，积极维护和促进房地产业和金融行业的长期健康稳定与持续和谐发展。
5.“国六条”调控多样化促使建房和购房更理性。国务院为抑制我国房地产投资增长过快，曾于2005年4月出台了“国八条”，但我国各省市房价上涨过快，住房供应结构不合理和房地产市场秩序混乱的问题仍然较为严重，为此，今年5月，国家九部委联合推出了“国六条”。与“国八条”相比，“国六条”更加细致，问题针对性更强，调节方法也从过去的土地和金融两个领域扩大到结构、程序和运行等多个领域。除重新强调切实调整供应结构外，更要求各地提出具体比例要求；土地方面从过去制止炒买炒卖行为变为制止囤积行为；强调加强房地产开发建设的全过程监管，包括制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；对开发商提出了70％住宅开发必须控制在每套90平方米严格规定，并对房地产拆迁、房地产相关信息披露和规范房地产秩序提出了具体的意见和建议。为配合“国六条”贯彻实施，建设部又于今年7月出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》作为相关实施细则，明确了套型建面概念，落实了套型结构比例，明确了土地供应计划，调整了住宅结构比例，明确了重点查处内容。“国六条”的推出和实施无疑使开发商和消费者在建房和购房时更为理性和有序。
二、土地资源严格控制和规范出让的制度逐步形成
在2006年的房地产调控中，政府从土地资源的源头入手，出台了一系列的政策和措施，严格控制和规范出让土地资源。各项土地资源利用措施出台，有关管理办法先后推出和逐步到位，力求控制土地升值和违规出让对商品房价格上涨产生的拉动和促进作用。
1.国土资源部推出政策措施强化房地产土地管理。国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格地意见》出台后，国土资源部率先发出《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求各级国土资源管理部门进一步从严土地管理，抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，并遏制部分省市违法违规占用土地的行为。为制止地方政府以“土地换资金”，违规扩大土地占用量，通过严格限制低密度，大套型住房的土地供应，一律停止别墅类房地产开发项目的土地供应和相关手续的办理。与此同时，国土资源部将中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应要求纳入国有土地使用权出让合同补充协议示范文本的试行稿，并明文规定土地出让文件中应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。与此同时，国土资源部还加强对房地产市场的引导和调控，合理确定房地产开发土地的供应总量、结构和供应时间；加强与发改委和建设部等相关部委办的沟通合作，建立房地产市场的协调配合机制和形成政策合力；严格限制低密度和大户型高档住宅供应，严格制止囤积土地行为；建立公开的土地转让招拍挂制度，健全房地产用地的信息发布制度。
2.通过严格土地出让规范地方财政收支。我国长期以来土地出让金收入由于颇为便利地为地方所用，已经日渐成为一些地方政府畸形谋利的手段之一，这实际上是由土地使用权的归属及其使用者不匹配所造成的。为了改变这种状态，财政部、国土资源部和中国人民银行日前共同下发了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，要求新增建设用地的土地有偿使用费征收标准提高一倍。此前，由财政部主持的《土地出让金收支管理办法》草案已制定完毕，会同《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件，这些综合配套文件的出台将会提速收支两条线的改革，进一步规范地方财政收支。在政策的具体执行中，新办法要求建立土地出让金专用账户，取消预算外收支专户，彻底将收、支两条线进行分离，避免了个别地方政府利用土地出让金做文章，也可有效地减少土地出让中的寻租现象。同时，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方间的3∶7分成体制，但地方政府的收入部分却是经预算框定的合规收入。
3.土地招拍挂出让增加用地预申请环节。为充分披露土地出让信息、扩大市场形成土地价格的范围和加大用地成本，国土资源部2006年8月1日起正式施行了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》两项政策。在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中明确增加了用地预申请的环节。具体规定是：有条件的地方，市县国土资源管理部门可建立用地预申请制度；单位和个人对列入招拍挂出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格；市县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知该宗用地预申请的单位或个人参加；提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地块的竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格在《协议出让国有土地使用权规范》中限制协议土地范围，并力促土地协议出让透明化。国土资源部在两个文件中均明确要求，有竞争要求的工业用地必须实行招拍挂。
4.国家投入巨资为未来发展预留土地资源。我国经济开发区的兴建和房地产的快速发展，使部分地区发展面临无地可用的瓶颈：国务院决定每年至少投入700亿元人民币用于整理土地，为未来发展预留土地资源。这批巨额资金将用于补充耕地开发储备和提高现有用地的使用效率，由此每年全国可整理出合规土地2亿多亩；整理对象主要包括：农村地区部分耕地及村；城市建设未利用的零碎地块、工业建设废弃地；投入土地整理的资金则来源于土地出让金、耕地开垦费、土地复垦费、土地占用税等方面。“十一五”后期，我国土地整理资金每年可能追加投入至1400亿元。国家统计局调查数据显示：我国80％以上的历史遗留废弃地未得到恢复利用，每年还新增大量废弃地得不到及时复垦和开发。仅煤炭开采破坏土地，每年仍以70万亩以上的速度递增，其中约60％是好耕地。目前全国约有9亿亩中低产田，工矿和交通业建设废弃地约2亿亩，通过整理对用地的贡献率为1％强。我国土地整理将持续30年时间，要将我国现有耕地建设用地的使用效率提高到较高的标准，确保为我国今后50年的发展提供用地保证。
5.强化对土地资源使用的实施管理和督察力度。结合今年的房地产宏观调控，国土资源部强化了土地使用的实施管理和督察力度。在实施管理方面：通过调整利益机制来加强土地调控。有针对性地采取经济手段，从根本上消除建设用地过度扩张的经济动因，即提高征地成本、规范土地出让金收支管理、提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准和加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。通过完善责任制度来加强土地调控。地方各级政府主要负责人对本区域内的土地管理和使用负总责，施行责任到人的问责制，明确考核内容和依据。通过健全法律机制加强土地调控，就是坚持严格依法办事，充分发挥国家土地督察机构的监督检查作用，强化对地方政府土地管理及国土资源部门执法行为的监督检查，严肃惩处土地违法行为。“国六条”颁发后，国土资源部围绕土地管理、房地产调控、征地补偿和矿产资源开发四个方面进行了重点督察。目前正在查处一批督察出的非法批地，未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权的违法违规案件。
三、房地产业在调控中以规范求发展，以稳定保持续
我国房地产业2006年最为重要和人们最为关心的是什么？前者无疑是国家先后推出多项房地产业发展相关的政策和措施，这些政策和措施广泛涉及房地产开发内容、市场规范、土地出让、金融管理、税收调整、外资购房、住房结构、问责考核等各个领域；而后者则是宏观调控对房地产价格走势的影响，经过中央和地方、政府和企业的共同努力，今年的房价已从快速增长期进入理性发展期。
1.国务院正式明令地方政府控制房价。为了将我国的房地产市场价格控制在合理水平，国务院专门召开会议，强调要将调整供应结构、控制住房价格过快上涨纳入各地区，特别是地方政府的目标责任制，要求各地方政府切实负起责任。国务院认为：作为重要支柱产业的房地产业发展和住宅建设，必须充分考虑我国人口多、土地少的基本国情和建设资源节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式。在要求进一步搞好房地产市场引导和调控，坚持落实和完善政策，做好调整住房结构和引导合理消费，坚持突出重点、分类指导和区别对待的同时有针对性地部署了六条措施：切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，严格执行住房开发、销售有关政策；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房；完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
2.房地产供需矛盾出现两级化发展态势。我国房地产宏观调控政策相继出台和实施后，对一线和二线城市产生的效果不尽相同。一线城市受影响较大，供应开始吃紧；二线城市受影响较小，依旧大举投资。2006年，我国房地产指数系统首次以一、二线城市的分类方式归纳了全国56个主要城市的房地产走势。数据显示：前10个月，上海、北京、深圳等一线城市商品房供给明显下降，而天津、重庆、杭州等二线城市的新开工面积却都在普遍上升。具体就供给而言：一线城市紧缩，二线城市升温。根据中房指数研究院统计：前三季度，北京、上海、深圳的商品房新开工面积均同比下降，其中上海降6％、深圳降51％，一线城市中仅广州升。住宅竣工面积北京、上海、深圳分别同比下降39％、8％、19％。相比之下，二线城市新开工面积普遍上升。除武汉等少部分城市有较大下降外，大多数二线城市房地产开发仍高歌猛进，前三季度天津上升15％，重庆上升40％，成都则上升94％，这源于一线城市开发成本过高，投资转入二线城市带的结果。就价格而言：一线城市开始回调，二线城市稳步升值。除北京、深圳等个别一线城市得房价仍上涨外，上海、广州和南京等大多数城市房价都有10％左右的回调。相比之下，二线城市的房价没有受到太大影响，主要原因是这些城市的房价基础价低，存在上升空间。
3.房地产宏观调控加速了市场的五大新走向。在房地产业快速发展时期集中出台一系列调控政策和措施，势必对房地产企业和市场发展产生很大的影响。自住客、投资客、中介方、银行界和开发商出现了各自的新走向。一是自住客观望的心情更加笃定。随着国家对房地产业的调控力度不断加大，自住客对房价下降的愿望更加强烈。早买不如晚买、晚买不如不买的想法开始出现，持币待购的现象日益严重。二是投资客逐步退出房地产领域。今年国家出台的一系列调控房地产的政策和措施中，针对性最强和打击力度最大的是房地产投资和投机客，使之投资成本提高，交易机会减少，纷纷撤出资金转投实业和资本市场。三是中介方再遇生存冲击波。因为房产交易成本上升和购房后五年内的转让限制，使得中介机构的业务量大大减少，很多小中介商难以为继，一轮新的收购兼并风在中介机构兴起。四是银行界房贷创新大战越演越烈。随着严控房贷、贷款加息和坏账增加，使得银行界成为房地产宏观调控中的最矛盾方，一方面不愿失去这些优质的大客户，另一方面又怕调控使这些开发商由赢转亏，所以各商业银行都加大政策研究力度，不断推出新的房贷创新品种。五是开发商资金紧缺，采取自救措施。在调控风暴中前行，用生死攸关来形容开发商的处境已不为过，资金链的异常和断裂已成为必须解决的头等大事，各种出让股权、转手土地和寻求合作的自救方式层出不穷。
4.加大房地产业督察力度，部分项目陷入搁置危机。国务院有关部委办全年组织多次联合或各自的房地产开发、投资和市场方面的专项检查，对各省市落实“国六条”和国务院房地产专题会议指示精神进行了认真督察。建设部就分兵八路赴全国摸底，为楼市深层次调控提供第一手资料。国土资源部也开展2006年各省市土地利用计划执行情况的检查工作，从农用地转用数量、使用方向、利用效益等方面对计划执行情况进行全面考核检查。国务院办公厅还将组织各部门参加的综合调查组，在全国范围内调查房地产调控的效果与影响。北京市房地局表示：近期有三百多个房地产开发项目遭遇财务和原始资料清查。房地产宏观调控各项政策的出台，打乱了一些开发商原有计划，遭遇资金寒流的开发商，又不得不面对规划难以通过、延期开工甚至搁置项目的危机。北京亚奥商圈标志性中心的大型房地产项目已遭遇停工危机。新规则的出台，使得上海和深圳等一线城市也有部分项目在规划报批阶段陷入搁置或推迟审批。开发商已开始关心这种因规划审批受阻而造成的企业损失该如何弥补的问题。
5.年关迫近使开发商资金链难以维续。2006年的冬天对房地产商而言是最困难的时期，各地开发成本上升，楼盘销售遇阻、工程款结算到期，银行贷款追偿本息、转让项目难有着落，使得房地产业开始了新一轮的淘汰与洗牌，这种情况正在资金的博弈中悄然进行并愈演愈烈。面临年底资金链大考验的开发商不得不设法通过变卖项目，转让公司、直接融资和降价促销以求渡过难关。在变卖项目方面，部分难以为继的开发商不得不忍痛割爱变卖项目，希望能引进合作者注资或干脆全部转让套现。变卖项目的进度和融资需求各不相同，有的还在报批，有的已在经营之中，有的正在建设或已结构封顶，有的刚获批却还没有施工。在转让公司方面，如果说手上有合适项目的开发商还算有融资资本的话，那么另一些已无力支撑的房地产企业只好卖己求生。这些房地产开发或经营的企业通过产权交易中心挂牌转让全部或部分公司的股份，淡出市场的意图十分明显。在直接融资方面，世茂房地产和绿城中国先后在香港资本市场融资，前者共发行六亿美元的债券，后者发行了四亿美元的高级票据，开发商集资所得都将用于偿还债务、发展现有和新增项目以及营运资金等方面。在降价促销方面，开发商为了回笼资金最有效和最可控的是压缩开发费用、强化营销力度和适时降价促销，以加快资金的回笼和解决资金链的紧张难题。
标签：投资结构论文; 楼市调控论文; 土地政策论文; 市场管理论文; 政策影响论文; 购房论文; 房地产业论文; 调控论文; 投资论文;