罗定市不动产测绘所 广东云浮 527200
摘要：随着我国经济的发展，住房改革、住房商品化等一系列开发政策的实行，房地产业作为经济发展的支柱，迅猛发展，新建住宅小区层出不穷，住房已作为一种高档的商品开始在市场上流通，而且房屋价格越来越难以让老百姓承受，因而共有建筑面积分摊的合理性、正确性是老百姓特别关心的问题，稍有不妥就会引来老百姓的投诉，本文就对共有建筑面积分摊的合理性进行探讨。
关键词：商品房；共有建筑面积；分摊；合理性
引言
商品房中各权属单元建筑面积的计算是房产测绘中较复杂的一种，它涉及到大楼中各权属单元的套内建筑面积及共有建筑面积的分摊。套内建筑面积测绘是房产测绘技术人员比较容易掌握的，只要按照正确的操作规程进行测量，其面积精度都能满足国家标准GB/T17986.1--2000《房产测量规范》（以下简称：国标）中3.2.6条款所规定面积精度要求，但大楼中共有建筑面积的分摊相对于单元套内建筑面积测绘就复杂得多，根据本人多年从事房产测绘的经验，感觉商品房测绘工作中的难点在于大楼中共有建筑面积的分摊处理。
由于商品房测绘涉及房地产开发商、房屋购买者等多方利益问题，所以房产测绘结果的合法性、合理性、准确性就变得至关重要。一些房屋权利人对购买的权属单元所分摊的共有建筑面积不满，为合理性问题进行信访，要求相关部门给予合理解释。
1问题的引出
商品房按用途来说，一般包括住宅、商业、写字楼、地下车位等功能区。在进行共有建筑面积分摊之前，首先将商品房各权属单元的套内建筑面积及共有建筑面积等专有名词搞清楚，从而正确测绘出各功能区权属单元的套内建筑面积和共有建筑面积。
但是，我们做房产测绘的技术工作人员，一涉及到共有建筑面积的分摊，由于每个人对规范的理解不同，操作起来就不是说起来那么容易。就拿国标附录B3.3 b）中明确商住楼住宅部分的分摊方法是：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各权属单元的的分摊面积。本人理解这句话就是只要是一幢商品房大楼，住宅部分的共有建筑面积的分摊系数就是唯一的。
但实际工作中我们会遇到如（图1）中情况：一个裙楼商场，上面有3个三至九层的塔楼住宅：#1塔楼无电梯、#2和#3塔楼有电梯，按以上标准，塔楼住宅无论有无电梯，各住宅单元的共有建筑分摊系数是一样的，这是合法的，但从合理性角度来看，我就认为不合理，为什么没享受电梯使用的住户确要承受和享受有电梯的住户同样的共有建筑分摊系数？这就是我本文要探讨的共有建筑面积分摊合理性问题。
对于上表中种类繁多的共有建筑面积，哪些该分摊给权属单元，哪些不该分摊给权属单元，这不仅仅是技术问题，而且也将是合法性、合理性问题。由于房产测绘的专业性很强，作为购买商品房的购买者来说，要想将自己所购买的权属单元所占分摊面积搞清楚，不是件容易的事。因此，作为出具房屋建筑面积测量报告的测绘部门，经常会接到房屋购买者的咨询或者上访，问题都集中在了解所购买权属单元所摊分的共有建筑面积的合理性问题。
2.2共有建筑面积分摊归属
一幢商品房综合楼可按规划报建附图或竣工验收附图上标注的共有建筑面积功能来划分功能区，将共有建筑面积区分为：应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积，这样在工作中才好操作。
2.2.1应分摊的共有建筑面积
按国标理解，应分摊共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、水泵房、变电室、设备间、公共门厅、大堂、过道、外墙体一半、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。
2.2.2不应分摊的共有建筑面积
在房产测绘实践中，根据使用情况的不同，有些共有建筑面积是不应分摊的，而是将其作为一个单元出图，还要分摊其他应分摊的共有建筑面积，还有些是不分摊其他应分摊的共有建筑面积。
（1）下列设施不计入应分摊共有建筑面积，如在幢内设置的应分摊其他应分摊的共有建筑面积：a）作为人防工程的设施；b）独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；c）位于首层、顶层或裙楼顶层设置，用于公共休息和通行的亭、走廊、塔、绿化和停车的公共建筑空间；d）避难层、转换层、电信机房、联通机房、网络机房、人防通信、警报工作间；e）用作公共事业的市政建设的建筑物；f）作为配套公共服务设施移交项目；g）《建设工程规划许可证》附图或《建设工程规划验收合格证》附图等规划报建、验收审批资料中列为公共服务设施的项目。
（2）下列设施不计入共有建筑面积，不分摊所在幢相关的共有建筑面积：a）穿过房屋首层的消防通道；b）为地铁服务的通风井、地铁商铺、地铁出入口等；c）公共设施内形成的封闭空间；d）作为配套公共服务设施移交项目。
3房产测绘实践中执行国标遇到的问题
有了以上共有建筑面积的分类和归属，我们房产测绘技术人员按国标附录B分摊规定不难将共有建筑面积分摊工作做好，但仍存在以下问题：
3.1住宅分摊系数唯一性问题
众所周知，目前真正按套内建筑面积定价销售商品房的城市凤毛麟角，绝大部分城市都是按建筑面积进行销售，那共有建筑面积的分摊问题就成为购买商品房的焦点问题。仅就国标规定的住宅共有建筑面积分摊的方法来说，一幢商品房大楼，住宅部分的共有建筑面积分摊系数是唯一的。这样一来，由于住宅分摊系数唯一性问题造成共有建筑面积分摊不合理性问题，从而引发信访问题诸多。
3.2功能区的划分问题
按国标的规定，只需将该幢商品房分为住宅和商业等不同功能区，由于有共有建筑面积使用功能不同问题，如不进行使用共有建筑面积功能再划分，就会有分摊不合理性的发生。
4结论
商品房面积的测量和共有建筑面积的分摊历来存在各种各样的看法，我们要通过探讨和研究，找到和采用一套比较科学的面积测量和共有面积分摊方法，更好地促进和实现房产测绘市场的规范性、有序性，充分维护开发商和消费者的合法权益。
参考文献
[1]国家质量技术监督局.GB/T17986.1—2000.房产测量规范[S].北京：中国标准出版社，2002
[2]广州市质量技术监督局.DBJ440100/T204—2014.房屋面积测算规范[S].广州，2014
[3]国家测绘局人事司.房产测量[M].哈尔滨：哈尔滨地图出版社，2007
论文作者:唐伟强
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第15期
论文发表时间:2017/10/30
标签：建筑面积论文; 商品房论文; 权属论文; 单元论文; 住宅论文; 房产论文; 国标论文; 《建筑学研究前沿》2017年第15期论文;