泸西县房地产管理处
摘要：最近几年，我国国民经济水平得到了快速的提升，人们生活水平以及生活质量也得到了大幅度提高，较多产业如雨后春笋般蓬勃发展，尤其是房地产行业发展极其迅速。房地产开发商为了加快商品房销售进度，商品房预售是一种极其普遍的售楼方式，也就是在签订正式的购房合同之前与购房者签订购房承诺和认购协议等文件。虽然这是一种新型的售房方式，也具有诸多的优点，但是在现实中还存在一定不足，往往带来一些经济及法律纠纷。因此，本文将对商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题进行研究分析，从而促进我国房地产销售市场健康发展。
关键词：商品房预售合同；主体变更；合同转让
1.前言
在当今社会中，商品房预售是一种比较常见的售楼方式，也就是在开发商还没有完成房屋建设前，购房者就能够分阶段来购买房屋，即首付、建设期房款、竣工后尾款。商品房预售合同签订是房产买卖中比较关键的环节，因此笔者在下文中将从多方面来探讨分析商品房预售合同主体变更的相关法律问题，从而保障购房者的利益，完善商品房预售法律制度。
2.商品房预售合同的概念及特征
商品房预售合同是具有自身特性的买卖合同，其指的是商品房预售单位在获得销售资格以后，虽然房屋还没有建设完成，就和预购人签订了在一定期限交房的协议，同时预购人需要支付一定的商品房预售款。商品房预售合同有以下几点特征：第一，商品房预售具有一定的不确定性，其在所签订的合同中标注的房屋是尚未建设竣工的，因此也就存在一些市场风险；第二，房屋交付期限是买卖权利义务发生法律效力或者失去法律效力的依据；第三，商品房预售具有较强的国家干预性。
3.商品房预售合同主体变更的相关法律问题
在现实社会中，预售合同在签订后往往需要等待很长一段时间房屋才会建设完成交付，这这个时间段内，通常容易出现一些类似当事人转移债务、转让债权或概括的债权债务转移情况，这也就导致原合同主体变更，因此，笔者在下文中就预购人变更以及预售合同转让的相关法律问题进行深入分析。
3.1商品房预购人的变更
商品房预购人变更指的是预购人把没有建设完成交付的房屋所有权转让给他人的行为，也叫做炒楼花。在我国的法律中对于商品房预购人转让也进行了明确的规定，预购人转让商品房是被允许的。1995年颁布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定在预购人签订预售合同后但房屋没有交付前，把房屋转让给他人，其转让合同可以被认可，其次补办转让手续也是合理有效的，预购方在取得实际的房屋所有权之后再转让他人就构成一种房屋买卖关系。
炒楼花行为在一定程度上深入对于当地地区的个体经济发展是有促进作用的，但从长远眼观来看，炒作容易超过某一界限，影响社会的和谐稳定。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆按照财产法规定，在房屋交付前，房屋所有权是属于房地产开发商，而商品房预售合同到商品房交付之间存在较长的时间，在这期间很容易出现开发商没有按照预售合同履行义务、交付房屋的情况，比如开发商破产跑路等等，这样预售房受让人求偿主体就会比较模糊不清，受让人是需要向预购人请求履行合同还是向开发商要求赔偿损害。由于开发商的违约导致预购人无法按照预定把房屋交付于受让人，是否需要承担违约责任？预购人如果赔偿了向受让，是否可以再向开发商追偿？预购人和开发商之间签订的合同能否让受让人替代预购人，合同中是否对违约责任进行了明确规定说明？开发商是否能够用一些方式来限制预购人的转让行为，从而避免这种责任纠纷；如果合同不能够履行，预购方和开发商需要各自承担责任还是连带责任。我国对于这方面的问题解决法律还存在一定不足，需要及时对《城市房地产管理法》进行完善，并且出台法律解释以达到解决问题，一方面要对预购人变更合法性进行明确规定，另外一方面还需要强化所有权利人权利保护。在笔者看来，房地产商违约在先导致受让人利益得到侵犯，受让人可以选择向预购人或者开发商要求经济赔偿，如果是选择向预购人要求赔偿，则预购人还需向开发商要求追偿。另外，在房地产转让中需要对其转让次数进行限制，从而避免一些恶意转让侵犯房地产开发商权益行为。
3.2预售合同的转让
商品房预售合同的转让和普通的房屋转让存在较大的区别，其指的是在商品房预购人还没有取得建设中的房屋就将所有权利义务转让他人的行为。由于预售合同中的对象是处于建设期的房屋建筑，因此合同转让并不是所有权的处分。在这个时候可以选择两种转让方法：第一种就是预购人支付全部房款，与银行没有建立按揭关系，是由法律关系向债权转让；另外一种就是预购方与银行建立了按揭关系，这种情况就是一种比较复杂的法律转让。在情形一中，预购人拿着前面的商品房预售合同到有关登记机构备案就能够办理预售房转让，同时书面通知预售人，预购人与房地产开发商之间的债权债务关系就转化为受让人与房地产开发商之间关系。在情形二中，按照《合同法》以及《担保法》规定，预购人需要把按揭贷款合同以及预售合同同时转让给受让人，这种转让银行方面必须同意才能够执行。在笔者看来，按揭合同中，预售人也承担了保证人的角色，而我国的《担保法》规定债权人未经保证人的同意而允许债务人转让债务的，保证人可免除保证责任。所以，预购人在获得预售人书面同意之后，按揭合同的转让才能够生效，在完成转让之后，受让人需要承担原预购人的按揭义务。
4.完善商品房预售合同登记备案制度
商品房预售合同转让行为是一种比较普遍的现象，随着这种现象的普遍存在，一些合同欺诈违法案例也逐步增多。很多没有预售人主体资格的人谎称有预售房产，而很多的消费者担心自己买不到房子，所以与受让人签订虚假预售合同。而事实上，合同中的房屋已经被转让多次。另外，房屋本身就有着巨大的风险。《中华人民共和国房地产管理法》规定：集体土地不能用于商品房的经营开发，开发商只有取得国有土地使用权证才能开发商品房。但是预购人一般在购买商品房的时候对于房屋的真实情况并无法知晓，或者开发商提供虚假信息，这与不完善的预售合同的登记备案制度息息相关。
所以，预售登记要清晰明确，尤其是一些重要信息，而且对于预售方转让次数也要进行规定，详细地记录每次转让具体情况，以确保开发商所提供的信息真实性，如果发现虚假信息或者是隐瞒信息学院承担相应法律责任。把登记作为预售合同的生效要件，并进行公示，保障预售合同除了具备对商品房行政管理以外还具备法律效力。同时，预购人、预售人以及第三人在建立了预购房转让关系后，应该及时的到房地产管理机构对转让合同实施形式审查和实质审查。
5.结束语
总之，近些年来，我国的房地产行业发生了重大了变化，房地产取得了重大的发展与突破，商品房在销售模式方面也出现了巨大改变，商品房预售是目前房地产行业极其普遍的销售方式，预售合同是否能够合法实现以及其主体变更都会影响各方面的利益，而为了确保各方面利益不受侵犯，加强有关部门的立法，完善相关的法律法规制度是非常必要的，对于我国房地产市场稳定有着重要的现实意义。以上对于商品房预售合同及其主体变更的相关法律问题研究希望能够对同行业工作人员有一定参考价值。
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论文作者:唐云波
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第30期
论文发表时间:2018/3/13
标签：商品房论文; 预售合同论文; 房屋论文; 受让人论文; 开发商论文; 合同论文; 商品房预售论文; 《建筑学研究前沿》2017年第30期论文;