摘要：不动产登记工作离不开不动产测绘，不动产测绘是登记工作的最基本内容。我国现存的不动产测绘数据具有一定的复杂性，在一定程度上阻碍了不动产登记的建设与发展。2014年，国务院常务会议《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。在社会快速进步与发展的情况下，不动产登记部门应加强研究与创新，构建科学合理的测绘技术体系，将不动产测绘空间信息数据进行有效整合，推动不动产行业的发展。
关键词：不动产测绘；数据整合；管理策略
1现状分析
1.1数据状况
信息化建设和管理落后的地区，数据存在较多的乱象，主要有如下几种情况：1）未登记的土地或房产自建房，这在广大农村和城市内部村庄较为多见。2）因各管理部门没有建立统一的数据库，图形数据以Dwg文件格式存在于不同的电脑目录里面，登记数据或以数据库方式或以文件方式存放，导致测绘单位与权界线管理单位信息不互通，久而久之，因数据之间的关联关系混乱而导致信息错乱或缺失，自然幢找不到宗地直接以自然幢基底作为宗地进行登记。3）因档案数据采用手写方式，纸质档案中存在生僻字、异体字、繁体字等，而造成信息与身份证等证件无法匹配。4）因数据录入不规范，如部分数据只有示意图，无坐标数据，登记面积与图形面积不匹配，地址仅写成“村中”、“村南”等，从而造成宗地无法正确定位5）共用宗地块进行了宗地分割登记，在宗地图上却没有分割开来，从而出现了两块重合的宗地等等。总之，由于多种因素，造成了信息化不发达的地区不动产数据残缺，错乱。尽管不动产存量数据整合与建库进行了一系列的整理、清洗、补录，使数据得到了一定程度的修复，但还有许多不动产信息，需要不动产权籍调查来确定不动产的空间位置与权属状况。
1.2系统运行状况
不动产数据状况较差的地区，其不动产登记系统的运行状况不外乎如下三种情况：1）不动产登记系统建设水平也较差，没有形成完善的不动产登记数据。2）有先进的不动产登记平台，但缺乏较长时间的数据累积，未形成完善的数据。3）在统一登记前，有先进的登记平台，但未执行严格的登记过程，如：房产登记允许以虚拟地号落宗；又如：跨部门之间的数据通道未打通，形成业务瓶颈等。为了办业务而简化过程，如：在房改房登记时，登记人以自然幢基底图作为地块界线，将Dwg文件交到登记中心，登记中心因数据未提取入库，Dwg文件散乱存放，无法关联原来的总地块。4）登记系统存在设计上的不足：如：地块上的房产卖完了，就将宗地状态更新为“灭失”状态，然而，地块70年使用权还未到，地块也正在被使用，容易造成概念上的混淆。总之，不动产数据不完整的地区，要么未建立成熟的登记平台，要么未建立成熟的业务过程，要么未经历足够的时间累积数据。
2技术流程与实践
不动产登记数据整合外业调查工作整体技术流程包括：内业问题分类、整理资料、提交外业、外业调查、外业调查成果检查、提交内业等几个步骤来完成。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2.1内业问题分类
需要外业调查的问题类型主要包括以下几类：
2.1.1外业关联
权属楼幢通过内业完全无法找到关联的自然幢，只能根据权属幢的坐落去外业调查；
2.1.2核实关联
内业可以找到疑似关联的自然幢，但需要外业通过实地调查进行核实；
2.1.3拆分、合并自然幢
对自然幢进行拆分、合并；拆分又包括对单个图元进行切割和对编组图元进行打散；
2.1.4调查楼盘表
自然幢缺失楼盘表，需要外业调查补充。
2.2外业调查
2.2.1到达作业现场
携带外业调查阶段所需资料，利用地形图、集体土地所有权图、农村住宅基地地籍图、城镇地籍图等为基础找到待核实图元位置，到达作业现场，必要时可借助GPS导航设备。
2.2.2逐图元核实
按照不同任务类型的具体要求对目标图元进行逐个核实，按照要求记录房屋信息和影像资料，包括以下内容：（1）自然幢定位截图。通过手机地图软件定位调查的自然幢，并进行截图，要求截图包含周围的街道等标志性信息，便于后续内业处理。（2）自然幢公安蓝牌照片。有公安蓝牌的楼幢以蓝牌上的地址为准，该地址也是之后内业数据录入的依据；没有公安蓝牌的，则可通过咨询居民、商户、物业等获得楼幢的地址。（3）自然幢概况照片。分别拍摄自然幢近距离、远距离外观照片，要求照片能反映自然幢的楼层数等信息。（4）楼盘表信息。楼盘表信息包括门牌号、权利人、建筑面积等基本信息，然而实地调查这些内容存在一定的难度，外业人员一般只能获取楼幢的单元号、门牌号等信息。对于有信箱的住宅，可以通过拍摄的信箱照片获取单元号、门牌号等；对于没有信箱的住宅，则需要进入楼内查看。（5）标注楼号的图纸。在纸质图上给相应的图元标注楼号，并记录相关信息，如楼栋序号、调查时间等。（6）切割位置。如果自然幢的图元位置精度满足要求，但该自然幢在实际中是多幢楼，则需要对图元切割，外业应返回准确的切割位置。
2.2.3特殊问题处理
针对需要入幢调查的住宅楼房图元，主要通过走访住宅楼房所在小区的物业或者街道办事处的房管科进行相关房屋信息的核实工作。对于由于物业不配合等原因导致的无法核实的住宅房屋图元，要及时与甲方沟通，采用其它方式进行处理。
（1）楼盘表。可通过信箱、电梯等获取，必要时逐户调查。其中权利人、面积等信息需要从物业处协调。协调不成功的，调查每单元的户数量、门牌号，不再调查每户的权利人和面积。对于商业、办公、单位的楼盘表，只要求调查至层。（2）座落。①首先以实地公安蓝牌、门牌为准。②如无挂门牌，则通过物业、居委会、多方问询。③上述手段如无法获取，平房与房本平面图一致的，可按房本幢号。④上述手段无法获取，可通过房屋用途等名称记录（例如：“XX单位科研楼”），用途也不明确的，以相对座落方式描述。例如：“XX小区YY号楼西侧平房”。⑤如果成片房屋，用相对位置描述也容易混淆的，采用自编号形式，按院落从北向南，从西向东的方式从X1开始顺序编号，具体格式为：”院落名称+X+序号+幢”，例如“房山区良乡工业园区X1幢”、“房山区良乡工业园区X2幢”等，在内外业衔接清单中，“座落来源”，分别填写：“实地调查，档案，相对位置，自编”。（3）竣工时间。如年份可确定，日期无法确定，则填具体年份+1月1日，如果都无法获取：填“1900-1-1”。
2.3外业调查成果检查
对影响外业成果质量的资料、技术、流程等主要要素进行控制，及时发现并解决生产中出现的质量问题，将成果的质量隐患消除在生产环节，确保不动产登记外业调查成果的真实、准确和可靠。对于外业调查工序成果的检查，主要检查外业调查的楼幢、房屋基本信息如坐落、层数、结构、楼盘表等是否正确，是否按照内业要求获取了相关信息并有效反馈，提交的资料是否完整、有效等。
结论
随着社会的快速发展和人民生活水平的显著提高，人类对房地的需求日益增大，做好不动产测绘数据整理工作成为社会发展的必然要求，相关部门应加强责任意识，充分认识到数据整合的必要性，加大数据整合的研究力度，增强监督与管理，全面提高房地资源的综合管理水平。
参考文献：
[1]章武挺.不动产测绘空间信息数据整合初探[J].黑龙江科学，2018，9（18）：152-153.
[2]王琅.不动产测绘数据空间基准探析[J].工程建设与设计，2017（14）：210-212.
论文作者:王荣华
论文发表刊物:《基层建设》2019年第15期
论文发表时间:2019/8/7
标签：不动产论文; 数据论文; 自然论文; 信息论文; 地块论文; 楼盘论文; 宽城满族自治县论文; 《基层建设》2019年第15期论文;