南京市江宁区住房和城乡建设局房产监察大队 211100
摘要：自改革开放以来，南京房地产市场经济得到了快速的发展，但是发展的过程中也出现了各种各样的问题。本文对南京房地产市场发展中出现的一些问题进行了初步分析，并对南京房地产市场的发展前景做一浅探。
关键词：南京房地产；市场问题；前景；
一、引言
在现今社会发展中，我国的房地产行业发展的尤为快速，以南京房地产市场发展为例，简要地分析了它在发展过程中的一些问题，并展望了南京房地产市场的发展前景，为促进区域房地产市场发展表达部分浅语拙见。
二、南京房地产市场存在的问题分析
2016年7月至2017年2月南京商品房预售套数走势上下起伏，2月商品房预售套数为2,450套，环比2017年1月下降108%；南京全市（含溧水、高淳两区）商品房成交2,889套，环比下降98%。南京商品住宅成交面积为33.04万平米，环比下降93%。
2.1宏观经济环境仍保持稳定增长，但房地产投资增速趋缓
在统计数据中，南京第一个季度中的重要经济数据并不是非常乐观。第一季度的工业生产总值为3411.04亿元，和前年相比下滑了13%左右；进出口贸易总额为80.6亿元，和前年相比下滑了27.2%；地方财政的预算收入为98.5亿元，和前年相比只增加了0.4%。南京市的经济增长速度明显下降不单单体现了和往年同期发展水平的下滑，更加体现了全市经济落后于全省以及相邻城市的经济发展速度。
2.2调控政策先抑后扬，灵活性略显不足
第一，南京房地产调控政策的发展，我国国务院和中央部委房地产陆续制定了一些房地产调控政策，南京为了响应号召，也颁布了一些房地产调控政策；第二，虽然南京颁布的房地产调控政策具有明显的效果，但是这些政策缺乏一定的灵活性、预见性和系统性，在2008年的前三季度里南京市制定了一系列的调控政策，但是这个时期的政策大多是为了加快房地产行业的复苏，对中央到地方过于严苛的调控政策在一定程度上进行了纠正。比如，之前南京提出的一房一价政策是进行楼市调控的重要创新型措施，对于那些不合理的房价上涨进行了有效抵制。但是中央出台的从紧货币政策自颁布之后，造成了南京房地产市场的出现了较为严重的萎缩，如果进行实行这项政策，会对南京市场造成不利，需要及时的调整。总之，政府及时的颁布出台调控政策是为了稳定当地的楼市市场的发展，对楼市的长远发展是非常有利的。所颁布的政策应该具有一定的稳定性，如果一些政策在出台不久就需要进行调整也体现了这些政策在制定的时候缺乏远见和预测，除此之外，制定政策时各个部门不沟通，不配合，单独制定，导致这部分政策缺乏整体性和系统性。
2.3南京市房地产开发企业面临严峻市场环境
第一，房地产金融市场的发展形势不是很好，有些企业资金周转出现困难，资金压力极大。在当今的房地产金融市场中，南京的房地产开发贷款约为590.4亿元，相比去年的521.8亿元，增加了68.6亿元；住房开发贷款为340.2亿元，和去年相比增加了42.6亿元；个人住房贷款约为610.4亿元，和去年相比增加了17.9亿元。在这里面，南京市房地产开发贷款总额在9月份的时候比上个月要高，住房开发贷款呈现负增长，个人住房贷款出现了下滑，所以南京市的房地产金融形势非常不好；当今的媒体环境相当复杂，政府服务形式也呈现出多样化，这都使房地产的开发成本增加了，房地产的审批环节在当前社会非常的多，制定的调控政策在实地执行的时候都给房地产开发企业添加了一道关卡，导致办事效率下降，而提高了管理的成本。
2.4房地产行业仍存在一些不正之风，需要改善房地产企业的外围服务环境
目前房地产审批环节过多，任何一个调控政策的出台在执行时都给房地产开发企业增加了一道关卡。办事效率降低，管理成本增加。房地产行业相关管理部门不正之风依然存在。房地产企业的政府服务环境需要改善。南京市媒体较多。大众媒体分布广泛。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆以报纸媒体为例，南京报纸媒体数量众多，且隶属于不同的报业集团，而大部分报纸都有房产相关栏目，对房地产各式广告需求较大。一些报纸为了获取广告费用．放弃了客观公正报道市场的立场，使得房地产市场的媒体环境不佳。
三、未来市场的若干展望
3.1展望未来，南京房地产市场将具有以下特点
短期内房产市场的稳定性有待确认，从长远的角度来看，发展前景还是不错的，随着一系列政策的出台，释放了人们的刚性需求，这是反弹的第一个阶段；当前市场中出现了很多的改善性需求，这是反弹的第二个阶段；随着投资性需求进入市场，这是反弹的第三个阶段，由于房地产的本质就是一种金融产品，也是自用和投资兼具的市场，如果投资性需求不高，那么房产市场就很难真正的发展起来。根据房产的发展规律可以看出来，房地产市场的低谷期和发展期是波浪式上升的趋势。并且南京房地产市场依据过去的经验总结出来：房地产自然调整的周期通常在2年之内。南京在经过一年的调整之后其房地产市场走出低迷期的可能性很高，再次繁荣起来，政策的稳定性是实现它的保障。
因为房地产行业的产业关联效应非常强，所以它在拉动内需方面具有重要的作用，并且人们的生活水平提高了，经济收入增加了，人们也就有能力去购买住房了，是一个良性循环的过程。在评价一个地方的经济发展水平时，房地产市场具有重要的参考价值。
3.2房地产供应结构的改变
从短期发展来看，租赁市场会比较活跃，长远来看会相对稳定，价格由租金来决定，租金水平会影响房价的升降，并和租金在某种程度上获得一致。当前无力购买的消费者只能通过租赁满足自己的住房需求。购房者为了降低新政策的出台对其经济产生的不利影响，有些短线投资者逐渐将眼光放到了租赁市场进行迂回发展，除此之外，有些业主对之后的租赁市场非常的看好，发展前景非常乐观，因此将房子出租作为一种新型的投资方式。但是在当今市场中，随着房租不断提高，市场发展趋于缓和，人们的目光逐渐转向了购房这个路径上，这样也让租房市场趋于稳定。
3.3长期看好南京房地产市场
一个城市的发展长期看人口、中期看土地、短期看资金。南京目前土地供应稳健，未来人口持续导入可期。首先，按照规划，今后到2020年还要导入127万人口，每年25万，这是十五期间的增长速度，那时候正是南京楼市第一波黄金时期。另外，2016年底，南京常住人口827万人，户籍人口662.79万人，说明还有164万在南京常住的人没有落户，这就是潜力所在。最后，由于南京十多个新城区的开发，都需要大量产业和人口、资金的导入，不增强对都市圈以及周边城市的人口吸附能力，这些新城的开发恐怕难以快速推进。
经过分析之后，南京市的房地产业具有更大的发展机会。近年来，南京配合省里全力加速推进宁镇扬一体化等都市圈发展，加速推进都市圈轻轨建设，有利于从都市圈为南京导入更多的常住人口，从而支撑南京特大城市新一轮的布局发展；并且它也是长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心等，重要程度不言而喻，因此南京房地产市场具有明朗的发展前景。
3.4南京市政府针对房价的具体举措
目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，南京将认真落实前不久出台的《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》、《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等政策措施，密切关注热点地区地价和房价走势，采取有力措施包括：（1）实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；（2）严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。另外，南京市相关部门负责人也呼吁当地市民理性看待房地产市场、理性消费、理性投资。
结语
综上所述，南京市房地产开发企业面临严峻市场环境，房地产行业仍存在一些不正之风，需要改善房地产企业的服务环境，并展望了南京房地产的发展前景：从短期发展来看，租赁市场会比较活跃，长远来看会相对稳定，长期看好南京房地产市场。
参考文献
[1]汪文忠.我国房地产市场冷与热的思考[J].广东经济.2015
[2]孙莉.当前房地产市场存在的问题及对策——以山东临朐县为例[J].山东纺织经济,2014
[3]任俊峰.探析中国房地产市场与调控[J].现代工业经济和信息化.2014
论文作者:焦庆
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第32期
论文发表时间:2018/4/23
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