摘要：随着我国城市化进程的不断加快，房地产行业在近四十年中取得了长足的发展。然而与产业规模相对应的，确实粗放的能耗模式与技术应用，给生态环境造成了严重的破坏。基于此，笔者在文章中首先简述了国内绿色建筑开发的现状与趋势；其次，分析了房地产企业开发绿色建筑所面临的挑战；最后，通过对优秀地产企业万科模式的梳理，对房地产绿色建筑转型提出了若干建议。
关键词：房地产；绿色建筑；现状与前景；应对策略
引言
建筑无论是施工抑或是投产使用，其能耗问题一直以来都较为突出。而近几年随着产业升级转型，传统的建筑项目逐渐受到市场的诟病。尤其是在政府的战略规划中，预期在2020年绿色建筑在新建成项目中的占比将达到五成以上。由此可见，发展绿色建筑已经是国内的大势所趋，房地产企业应该及时调整部署适应市场的发展。
一、国内绿色建筑的开发现状与前景
实际上，早在上个世纪末期绿色建筑的设计理念就已经在国内出现。但由于当时产业尚未成熟，难以负担绿色建筑在开发过程中的技术与资金需求，故而在普及和推广过程中困难重重。直到2006年，国内才出台具体的标准来规范和指导绿色建筑的开发，也给当时的业界提出了新的要求。尤其是我国作为一个人口大国，又受传统安土重迁思想的熏陶，因此房地产在2015年已达到了580亿㎡。但从总体能耗来看，我国建筑能耗远高于全球平均水平，相比美日欧等发达国家更显落后。据环保部门的调查显示，国内建筑能耗在全年中的占比为35％。这不仅会对生态造成严重的破坏，于房地产企业而言也难以实现较高的经济效益。按照业界的标准，绿色建筑的节能效果超过四成，年均节省能耗成本为900元。因此，房地产企业应该积极寻求转变实现社会效益与经济效益的有机结合。
二、地产公司开发绿色建筑的重难点
（一）风险与收益问题
作为充分竞争的市场主体，房地产企业的经营发展都必须考虑到利润回报。然而国内的经济发展水平与购房者的消费理念较为落后，对绿色建筑项目的高价格往往不予认可。这就导致企业在设计规划中束手束脚，最终项目的绿色技术应用往往就有所折衷，效果自然也就得不到保障。此外，与房地产相关的物业管理处在下游，绿色建筑相关的环境收益往往在销售交付后才体现。因此，也有不少企业着眼于眼前的小利，在绿色设计上投入力度不足。除此之外，在地产行业内还存在劣币驱除良币的问题，也给行业的转型发展造成了负面的影响。比如，部分技术和建材不合格的项目在宣传中欺瞒消费者，最终以较少的投资获取了丰厚的利润。如此一来，绿色建筑项目大费周章的前期投资并未在市场中占得优势，地产企业也就逐渐打消了开发的念头。
（二）成本与资金链问题
绿色建筑的指标较为苛刻，在建设施工的过程中无疑会消耗更多的成本投入。首先，绿色建筑在立项之初不仅需要考虑到经济因素，而且还必须兼顾到环境、可行性等。因此在设计过程中就需要花费更多的时间来论证，甚至需要对初稿进行反复的修改与调整。此外，在施工落实阶段的进度也较为缓慢，给承建单位和投资方都造成了一定的负担。除了时间成本以外，资金成本的上升更令业界头疼。众所周知，房地产作为重资产的行业往往需要大量的沉没成本，大多数项目均是利用土地抵押贷款来支撑项目落实。而按照国内的标准，一星绿色建筑效果平平但花费也较少；而二星、三星的建筑项目代价高昂，每平方额外支出的成本接近400元。故而，仅有一些体量较大的地产企业才能在绿色建筑项目上取得成果，而中小型企业往往步履维艰。
（三）绿色建筑技术薄弱
由于我国绿色建筑发展较晚，相关的理论研究还停留在浅显的阶段。尤其是绿色建筑的开发是一项复杂的工程，不仅涉及到立项规划，而且对技术标准的套用和建材的使用都有着密切的联系。但反观国内现状，在技术标准方面通常按照国标来执行。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆虽然起到了整齐划一的规范效果，但这些具体指标却未能与设计环节相挂钩。同时，绿色建筑规划也具有地域性的特征，部分省市为了招商引资一味放宽要求。这就使得技术标准也存在混乱的现象，业界在执行套用过程中就容易钻空子。不仅如此，人才的缺乏也是绿色建筑开发困难的主要原因之一。一方面是房地产行业形势大好，企业在经营发展过程中人才的重要性不足。另一方面，在岗的房地产从业人员缺乏再教育和培训的机会，对于近年来兴起的绿色建筑理念知之甚少。
三、万科在绿色建筑开发中的措施
（一）住宅产业化
万科可谓是国内房地产的佼佼者，而在绿色建筑领域更是号称占了国内的一般市场份额。因此，在分析房地产绿色建筑开发出路的课题中，就有必要对其进行借鉴。笔者发现，万科在国内投资万科城具有一个显著的特点——工业流水线作业。其公司负责人强调，建筑项目的落实应该与现代工业生产一致。通过规模化的投资建设，不仅能够降低建材和能源的损耗，而且还可以显著缩短建设周期。不仅如此，产业化的投资模式还能够不断改善项目的实用性与宜居环境，受到了国内消费者的认可与拥趸。据万科官方提供的数据显示，企业年均投资新建的建筑项目超过1500万㎡，而与以往建设标准相比节约了大约40％的能耗。笔者建议，房地产企业在开发过程中应该学习这种复制的模式，通过更高效的建设方案和设计来实现项目的节能目标。
（二）创新绿色技术
前文也曾提到过，绿色技术的不足一直以来都制约着行业的发展。尤其是我国“山寨文化”盛行，企业对于技术创新的热情与投入都比较小。在这样的大环境下，万科仍然斥巨资成立研究中心来提高自身的核心竞争力。该机构广泛地借鉴了国外的先进成果，同时结合了国情进行技术研发创新。比如近几年大城市较为突出的雾霾问题，万科城在设计开发过程中就新增了新风系统。这种技术应用可以促进内外部空气循环，不仅改善了宜居效果，而且在保温采暖方面也能够发挥一定的作用。经过样本采集分析发现，新风系统对空气的净化率超过90％。而在采光方面，研究机构也研发了性能更加出众的LED灯。这种产品不仅照明效果更好，而且其能耗比传统的白炽灯低，给项目整体节约了大量的能源。因此，房地产企业在绿色建筑开发中应当注重技术储备，通过引进和研发等手段不断提高自身的水平。
（三）响应政府号召
绿色建筑开发不仅关系到产业的转型升级，而且也是可持续发展战略的重要内容。作为经济增速最快的发展中国家，我国已经一跃成为世界第二大经济体。但是从人均能源储备来看，却与世界平均水平有着不小的差距。而在生产生活领域，能源的使用效率与经济回报率也始终差强人意。因此，房建部和环保部门多次出台文件强调绿色建筑开发，甚至部分政策给予了不同星级项目高额的补助。因此，万科顺应国家上层部署，在2014年建成的近900万㎡绿色建筑项目中，低星级的占到了600余万㎡，而三星级的也达到了200万㎡。这样一来，不仅在消费市场中树立了良好的口碑与形象，而且还通过优惠政策减轻了成本压力。国内的地产商大可以效仿这种模式，积极与当地的政府部门沟通。依靠政策的扶持减免，不断促进我国绿色建筑水平的提高。
结语
综上所述，尽管相关部门屡屡强调发展绿色建筑的主要性，但企业考虑到成本与收益问题往往未能落实。针对这一问题，万科通过产业化住宅生产、创新技术以及响应政策号召的方式来维持开发。希望通过对本课题的研究，给业界的有识之士提供一些思路，为我国环保事业贡献一份力量。
参考文献
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论文作者:何卫兵
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第12期
论文发表时间:2018/9/18
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