摘要：房地产开发过程中成本控制是非常重要的管理内容，其对于资金的投入及企业经济效益具有重要影响。本文从成本控制的重要性出发，探讨加强成本控制的有效策略。
关键词：房地产；开发管理；成本控制；成本分析
引言
房地产行业事关民生，一直是国家政府高度关注研究的问题，为缓解之前因为房价飙升对居民造成的买房压力大问题，政府部门陆续出台一些列限制房价、限购的政策，对房地产行业而言，随着土地价格的不断攀升持续压缩企业利润空间，之前粗放式的经营发展逐渐变得难以适应当今时代的房地产发展形式。在土地价格的挤压下，只有实现真正精细化管理，严格控制开发成本，提升成本控制管理水平，才能保持行业持续健康稳定发展。
1房地产开发成本控制的必要性
房地产开发既是一种经济行为，同时也是一种社会行为。作为经济行为，其开发过程的运行、发展及变化的一系列情况，对其他产业部门能否发展运行有着直接的影响。而作为社会行为，它关系着广大老百姓“住”的问题，可以说已经渗透到我们每一个人的生活之中。因此，房地产开发是从经济和社会两个层面影响着整个国民经济的发展及社会的稳定。开发商从事房地产开发都是以追求利润为目的，因此在这一过程中房产开发商都是尽可能地制定较高的房价。但是房价一高又会在一定程度上抑制人们的购买行为，从而使房子的销售量减少。因此，作为房产开发商来说应该在房子价格及所得利润之间找到一种平衡，这样才能实现利润最大化。近年来，我国房地产市场出现了异常火暴的现象，但对于许多房地产企业而言，由于其对企业自身开发成本控制不力，使得企业的成本升高利润降低。因此，对一个房产企业来说对开发成本进行分析及控制已经成为当务之急。
2我国房地产开发成本控制存在的问题
2.1缺乏成本的前期规划性控制
管理层将更多的关注点放在建造过程中材料、施工等环节的成本控制，缺乏对成本实施前的规划性控制，并不能真正实现从源头上控制成本，因此结果就是固化性成本减低幅度有限，难以真正实现有效的成本管理。
2.2缺乏有效的管理策略
目前的房地产企业当中，本身缺少专门动态成本控制管理部门，大多都由财务会计部门进行相应统计以表格编制工作，会计工作人员大多对该方面工作缺少经验，专业技术不过关，在协调其他部门工作方面也不擅长，导致部门之间没有办法根据总体目标实现明确的职能划分，动态成本控制管理工作实际效用降低。
2.3缺乏规范的成本控制体系
目前，在我国不少房产企业内部还缺少一套较为规范的成本控制体系，使得在实际工作中的成本控制缺乏科学性和全面性，同时还缺乏一个行之有效的责任考核机制。尽管不少房产企业认识到了成本控制这一环节的关键性，不少企业也在企业内部设立了专门负责成本控制的部门，但是由于缺乏规范化的成本控制体系，使得不少企业的成本控制水平仍处于粗放型管理的阶段。
3加强房地产开发成本控制的有效策略
3.1施工图设计阶段的成本控制
施工图设计阶段的成本控制，需要从多个方面着手：①要选择合适的施工图设计单位，并强化设计任务书的管理。②在设计前，必须要进行标高与坐标的复核工作，以确保设计图纸的可行性，若施工图中的建筑平面布置、标高等与地形高度适合，能够极大的减少土方工程费用与地下室结构费用。③施工图设计过程中，会涉及到众多关键技术参数，如荷载折算、给排水的用水指标等，要对其进行严格的审核与复核，确保各关机键技术满足技术限额指标。④关于施工至的内外部会审，要强化会审内容的全面性以及会审制度的规范性，尽量确保施工图的合理性，以及相关技术的可行性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆⑤在前期成本控制当中，应以施工图纸为依据，对钢筋、混凝土的含量等工程量进行有效计算，保证指标控制能够满足成本控制目标。⑥对施工图设计阶段的成本控制，还需进行成本方案论证，通过专家审议制度的有效执行，对施工图当中的结构、机电选型等进行有效优化，最大程度提高施工图设计的经济合理性。
3.2严格规范招投标制度
要对招投标进行严格的规范，必须做好以下三个方面的工作：首先，要科学准确地编制项目招标文件。客观分析各指标，将工程标底控制在一个合理的下限水平。并对招标过程中涉及到的一切关于费用方面的条款进行反复推敲，从而使得招标文件更为合理；其次，在项目进行招投标时要坚持公平公正的原则。通过有序的市场竞争选择出具备相当资质、业绩、技术实力等方面最优的施工单位；最后，认真履行合同。项目的承包合同中要明确甲乙双方的权责义务。为防止双方权益受到侵害，我们要在费用结算等一系列的问题上做出一个明确的约束，避免项目决算过程中容易出现的纠纷。
3.3工程成本管理
工程成本，主要由施工阶段建安、基础设施建设及公共配套设施建设费用等构成。工程成本涉及专业众多且与项目品质、进度等相互制约，是成本控制中的重点与难点。首先，优化设计施工方案。施工方案的优化是降低工程成本的主要途径。宜组织各参与方提早研究、完善设计图纸与材料样板，通过专家审查机制、内部比选机制、新工艺及材料调研机制、替代方案优化机制等实现。其次，细化成本控制目标。结合过往经验数据、市场定位、销售预测等因素调整、修正以确定合理的成本规划目标。一旦确定，应及时对成本测算值分项进一步拆分，完成具有指导作用的目标成本执行指标。最后，完善施工过程管理。应完善设计变更、工程洽商及现场签证的流程，完善成本评审制度，明确相关责任人员签字权限，建议将现场经济类文件的签署与相关责任方的合约奖惩条款结合使用。在公司层面引入定期成本分析预警机制，必要时可引入财务系统配合。
3.4运用目标成本管理方法
目标成本法起源于日本，现在世界上越来越多的公司都在采用这种方法进行成本管理。房地产企业的特殊性，使其尤其适用目标成本法。绝大多数情况下，商品房的销售价格由其所在的地段决定，在这种销售价格基本可以确定的情况下，企业可以根据自身利润率的要求，确定目标利润率，这样就可以倒推出目标成本。目标成本确定后，企业可以以跨职能人员组成的成本管理部门为团队，运用价值工程分析的方法，把目标成本嵌入到房屋的设计、建设过程中，以最终实现成本目标。
3.5在管理方式及手段上，与时俱进，采用先进的管理方法及技术
在意识上引入战略成本管理后，在具体成本管控中也要引入战略成本管理。战略成本管理应以企业全局为对象，根据企业总体发展战略制定；从企业所处的竞争环境出发，其成本管理不仅包括企业内部的价值链分析，还包括竞争对手的价值链分析和企业所处行业的价值链分析，形成企业自身独特的竞争优势。充分利用现阶段信息化技术发展的结果。根据企业的实际情况，选择适合自身管理需求，执行效果明显的成本管控软件作为公司成本管控的执行工具。同时，在选择实际管控工具时，不能好高骛远，一定要选择适合自身要求的，以利于用技术手段保证成本控制的执行效果。
结语
综上所述，对房地产开发项目的前期成本控制进行分析，有利于提升相关项目开发的经济利益与社会效益。结合实际案例分析相关成本控制策略，能够明确前期成本控制阶段的成本控制空间，由此构建成本控制体系，能够进一步影响房地产开发项目中期与后期成本控制的有效进行。因此，要重视房地产开发项目的成本控制，以保证项目开发决策能够促进企业获得更好的发展。
参考文献
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[4]孙纬.房地产成本控制的管理方法之我见[J].财经界(学术版),2015.
论文作者:韩刚
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/5/31
标签：成本控制论文; 成本论文; 房地产开发论文; 施工图论文; 企业论文; 目标论文; 成本管理论文; 《基层建设》2018年第11期论文;